在“3·15国际消费者权益日”之际，FM95.2江苏财经广播《家在南京》&第一财经 | 江苏房产联合策划【楼市3·15，房不胜防】，解锁楼市真相！
捂盘惜售，是房地产市场常常出现的一种现象。通常表现为楼盘拿到销许之后，并未在规定期限内（南京是10日内）对外销售，隐瞒房源，这一违规举动或是为了涨价，或是因为蓄客不足。
近日，我们收到了关于江宁正方新城 联发云启 的投诉，买房人吴先生（化名）向我们诉说了他的疑惑。
一来，南京网上房地产显示联发云启13号楼去年11月底就已经领到销许，为何置业顾问表示“即将推出”13号楼，需要交5万元提前锁定房源；
二来，置业顾问表示阳台交付后可进行改造“偷面积”，这样改造不违规吗？
针对吴先生所咨询的情况，FM95.2江苏财经广播《家在南京》进行了相关调查。
PART
01
13号楼时隔3个多月才推出？
5号楼至今“0成交”
联发云启位于江宁区科技大道与银杏湖大道交汇处，项目分两期开发，共18栋高层住宅，户型建筑面积约98、110、125㎡，精装均价23538元/㎡，是联发在南京的第二个项目。
项目于2020年10月30日新领2、3、5、9号楼销许，共计320套房源，销许均价23540元/㎡。
此前有媒体就联发云启不对外出售5号楼，涉嫌捂盘惜售进行过报道。根据南京网上房地产数据显示，5号楼领取销许后长达5个月，至今竟一套房源都未被认购。
截图时间为2021年3月17日
同样，2020年11月30日联发云启领取8、13号楼销许，共计180套房源，均价23538元/㎡。不过，据吴先生表示，他于2021年3月上旬去到售楼处时，置业顾问表示13号楼还未推出，可以先交定金锁定房源。
对吴先生所说情况，我们在售楼处了解到，13号楼于3月12日首次推出，距拿到销许已经时隔3个多月，目前仅认购1套。若有意向购买需要支付5万元定金，首付需一个星期内支付完。
沙盘显示在售楼栋除13号楼之外均有标幅↓↓
拍摄时间为3月12日
置业顾问朋友圈显示13号楼是近期刚推出↓↓
根据南京网上房地产数据来看，的确在售的13号楼到目前（3月17日）仅认购2套房源。
截图时间为2021年3月17日
种种迹象表明，联发云启开售13号楼房源的时间存疑，同时5号楼至今未售出一套房源，究竟是开发商存在捂盘惜售，还是5号楼太不受买房人喜欢？按照南京发布的规定，取得销许的商品住宅，开发商需在10日内一次性公开全部房源，不可分批次不可捂盘。
PART
02
现场销控存在较大出入，涉嫌作假
在实探联发云启的过程中，我们还发现项目的销控与网上房地产的数据有很大出入，可能还存在销控作假的情况。
根据联发云启现场公示的销控显示，项目9号楼仅剩28套房源未售，而网上房地产未售套数是43套，存在15套的出入。
截图时间为2021年3月17日
拍摄时间为3月12日
同样，3号楼销控显示还有25套未售，而网上房地产未售套数是33套，存在8套的出入。
显然，联发云启公示的销控与官方数据存在出入是项目普遍情况，有销控作假的嫌疑，且5号楼确实未有已售房源。
截止3月17日15:00据网上房地产显示，项目共推出500套房源，认购+成交143套，未售357套，整体去化不到3成。
在南京，的确存在部分楼盘因为销售压力利用现场销控表制造热销现象，多存在一些非热门板块。
我们此前就销控表与网上房地产数据出入问题咨询过政府相关工作人员，对方表示，销控表与南京网上房地产数据存在出入可能存在已经交了定金，网上房地产还未及时反馈出来，可能有系统误差，但是按道理就是同步的。
也就是说，从实际流程来看，售楼处销控表与网上房地产数据存在较大出入的可能性并不高，那联发云启无论是销控上的“飘红”，还是沙盘楼栋上张贴的“即将售罄”就很值得深思了。
PART
03
置业顾问：可改造空调外机位置
警惕！买房人或为风险买单
在与吴先生沟通过程中，他还曾提及联发云启改造阳台的情况，要知道近两年南京就“改造阳台偷面积”的现象曾进行大规模整改，联发云启还会“顶风作案”？
为了解更多情况，我们跟随置业顾问去到了98㎡三房两厅两卫的样板间。
的确像吴先生所描述的，置业顾问表示，阳台这边有一个摆放空调外机的位置，因为是中央空调交付，所以可以进行改造。
“交付前我们先政府验收，验收之后会统一帮业主改造好，就是赠送的面积……”置业顾问说。
置业顾问所说的改造位置↓↓
然而，从现场所展示的样板间来看，空调外机的位置是由铁栏杆圈住，底部浇筑了混凝土，后期进行改造必定要拆掉铁栏杆再进行浇筑改造，也会更改楼栋外观。
“这样改造一来我们会担心底部是否坚固，能否承重，二来如果被查到会不会要求拆掉。”吴先生向我们表示了他的担忧。
的确，若此改造合规，联发云启大可在设计之初就将此空调外机面积包含在内，或竣工验收时就改造好，之所以如此行径，是利用买房人“占便宜”的小心理，给楼盘添个“亮点”。而这一切的后果将由业主自行承担。
自2019年8月1日起，《南京市房屋结构变动安全许可实施细则》、《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》正式实行，根据细则，对于未经许可拆改墙体结构等违规行为，鼓励投诉人实名举报，偷面积属于违规行为，一经核实，城管部门会立即限令整改或予以拆除。
我们在购房时，需要明确一点，开发商必须要按照房源的实际情况来进行销售，若像联发云启一样在销售时向买房人表示可以进行改造，若后期不可实现，项目还可能涉嫌虚假宣传。
最后，吴先生说：“在强势的开发商面前，我们业主太弱小了，曾经我也因交付问题维权，一朝被蛇咬十年怕井绳啊！”
的确，维权的业主耗费金钱不说，心力也会交瘁，所以，功课做在先，了解项目时需要心细，签合同时需要警惕，拿房时需要认真验收。
关于联发云启涉嫌捂盘惜售、销控作假，虚假宣传等情况，FM95.2江苏财经广播《家在南京》将会持续关注。
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