2022年度第二轮集中土拍大战，刚刚落下了帷幕。
近5小时，16块宅地，前海1宗、宝安4宗、龙华3宗、光明2宗、龙岗4宗、坪山2宗，共6区，2宗流拍，2块以底价成交，9块以封顶价成交，共收金339.32亿！
从报名意向来看，吸引了约20家房企参与，央国企占比约八成。从最终成交结果看，央国企队伍包揽全部地块，成为最终赢家：
央企：华润置地、招商蛇口、保利置业、中海
国企：特发、深振业、深业泰然+深铁、联发、越秀
央国企联手：华润置地+深铁
01.
16宗地吸金339.32亿
本次土拍9个亮点不容错过
今天的集中拍地，总用地面积约33.3万㎡，总建面约179.9万㎡，总起价349.8亿元。继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让的方式。
本次土拍有以下亮点：
① 相比今年4月29日的首场土拍大战（7宗，揽金193.3亿）， 本次土拍供地宗数翻了一倍，还有前海、宝中、深圳北王炸话题地块，总建面增加了72.8万㎡，环比增67.9%，总成交价上升了146.02亿元，环比上升约75.5%。
而相比去年第二次集中拍地（22宗，揽金452.97亿），本次供应宗数减少6宗，总成交价降低了113.65亿，同比降约25%。
来源：好地网
② 最无悬念的3宗地块：龙华民治A806-0401地块、光明公明A642-0506地块在开拍前就以底价成交，坪山石井G13305-0046地块流拍。
其中，龙华这块深圳北商住用地定向出让给华润置地，光明公明地块由特发集团以14.43亿总价收入囊中。
③ 本次大赢家华润置地 ，展现出强大的资金实力， 独自以94.48亿元斩获3宗地 ，拿地面积8.07万㎡，夺得拿地榜冠军！
又联合深铁以24.29亿拿下光明凤凰地块，成交总价24.29亿。值得一提的是，这块地隔壁就是华润今年4月29日拿下的A503-0095地块，限价相同。
④ 招商蛇口加仓前海和国际会展中心片区 ，以82.31亿斩获2宗地，分别是前海T102-0410地块，成交总价51.29亿；宝安沙井A301-0586地块，成交总价31.02亿。
⑤ 越秀无疑是本场幸运房企，最后5场摇号中，摇中宝安新安A003-0434地块和西乡A104-0147地块， 成交总价分别是19.14亿、21.96亿元。
⑥ 最大跌眼镜的地块：宝中A001-0212宗地，或因自持面积、商住占比等影响，竟无人应价惨遭流拍。
有意思的是，同为宝中地块却是本场的人气王，共10家参与摇号，最后越秀胜出，成交总价19.14亿。
⑦ 不少企业合作抱团，例如 深业泰然+深铁、华润置地+前海投控 ，也反映了未来房企发展新模式的需要。
另一方面，华润置地实力强劲，但在多宗优质地块的吸引下，囿于购地宗数最多3宗的规定，也只能采取联合拿地的方式。
⑧ 从结果来看，除了2宗流拍，7宗未触顶，超5成以上都是触达最高限价后竞配建面积而角逐出结果，部分热门地块普遍快速触达最高价，直接进入竞配建面积。
⑨ 部分地块限房价上调，对比去年与今年集中供地成交地块， 本次土拍在区位条件相似情况下，毛坯最高均价有所上调 。
02.
万象系商业落子龙华？
华润置地斩获深圳北商住用地
本次土拍最大的亮点之一，是龙华民治深圳北A806-0401商住地块，为本次土拍总价最高地块。
从出让条件可以看出，引入企业指向性强，为定向出让给华润置地，所以只有深圳昆瑞商务信息有限公司（华润置地旗下公司）一家参与报价，以79.69亿底价成交，综合楼面价17385.14元/㎡。
地块出让面积57044㎡，容积率8.18，最大建面45.838万㎡， 包含住宅13.428万㎡、自持商业13.419万㎡ 、办公17.929万㎡，粗略计算各占三分之一。
地块紧邻中海拿下的A806-0400地块，配套共享，毛坯限价都是为7.245万/㎡。
附近有潜龙学校、玉龙学校等，可享受深圳北站中心公园、南园公园、缤果空间等配套。
A806-0400/1地块位置
同片区，保利招商龙誉（A806-0394地块）正在建设中，已经开放展厅，限价7.05万/㎡，较本次2宗地低了1950元/㎡；中海学仕里（A811-0344地块）均价约8.2万/㎡带装修， 二者都是去年9月28日出让的地块。
此次华润置地加码深圳北片区，未来或建万象系商场，体量超红山6979，利好A806-0401和A806-0400两个地块，为商圈氛围及片区商业格局定调。
2020年，华润置地分拆华润万象生活在港交所主板上市后，商管业务聚焦高端与品质购物中心，形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线，定位档次各有不同。
具体深圳北落地现有的万象系产品线，还是打造全新定位的商业综合体，目前还尚未可知。
华润置地在深圳已建成运营、在建或待建项目十余个，包括华润置地全国首个城市综合体“深圳华润中心”、广东最大城中村改造项目华润城等。
接下来，重点将推售华润置地未来城，目前展厅已开放，预计9-10月开盘。
华润置地未来城沙盘
03.
宝中2宗地同区不同命
一块10家争着抢，一块惨遭流拍
本次土拍 竞争最激烈的是宝安新安A003-0434地块，共10家房企竞拍，最终由越秀摇号幸运收入囊中， 总价19.14亿。
出让面积9852.89㎡，容积率5.42，最大建筑面积53440㎡，毛坯限均价8.86万/㎡。
现有地铁近1号线宝体站，11号线宝安站；生活配套有新安中学（高中部）、海韵学校、海人寿金融中心。
宝安新安A003-0434地块实拍
该地块与海韵学校一路之隔，目前是一块净地，有一些植物覆盖。
值得一提的是，新安本次出让的两宗宅地就是前不久调整出来的， 周边紧挨宝中，可以享受宝安图书馆、壹方城、欢乐港湾等配套 。
同片区有待售的鸿荣源项目，毛坯最高均价8.55万/㎡，是2021年11月25日，鸿荣源以底价18亿元竞得A407-1020地块（办公占比42%、商业占比5%、酒店占比16%、住宅占比38%），楼面成交价18962元/㎡。
这个地块建成的项目，加上鸿荣源8.55万限价盘，预计将成为2023年的热门新盘。
而宝中A001-0212宗地，同样限价8.86万/㎡，竟无人应价惨遭流拍，放在过去几年简直无法想象。
宝安新安A001-0212宅地，2022年6月壹地产实拍
宝中一直都是深圳打新人最关注的片区，该地块的流拍出乎意料。
即使在宝中这样看好的板块，严苛的出让条件，还是让房企打了退堂鼓。总建面10.3万㎡，在含自持的保障性租赁住房情况下住宅仅4.6万㎡，商业+办公达到了5.29万㎡，比例过高。
加上，该地块同一个区位上，另有一块住宅面积更大、限制条件更宽松的地块，于是导致了流拍。这从另一方面证明，房企拿地趋于理性，好地段不是万能，还要多维度考量拿地成本和收益，这对企业的综合实力要求更高。
04.
前海王招商蛇口
加仓前湾和会展中心片区
前海前湾T102-0410地块，也是众多房企抢食的对象。
据悉，共8位竞买人报名，分别是万科+深铁联合体、中海、华润+前海投控、保利发展、 招商蛇口、金茂、越秀和珠海华发。
在短短1分钟出现17次报价，平均不到4秒刷新一次， 而人才面积竞到21000㎡时，现场房企代表明显放缓了节奏。
最终由招商蛇口摘得前湾地块，成交总价51.29亿，为本次土拍总价第二地块。
其毛坯限价10.71万/㎡，相比去年同片区地块限价的9.2万/㎡，涨了约1.51万/㎡。
同前湾片区，龙光前海天境均价约11.2万/㎡、前海润峯府均价约11.21万/㎡等，均已售罄。
前湾T102-0410地块
该地块紧挨沿江高速，前海信息枢纽大厦，目前地块已平整，周边在建的写字楼多，空地多。
距离地铁5/9号线前湾站约400米，周边配套有前海石公园、哈罗公学、前海运动公园、欢乐港湾等。
无独有偶，本次招商还拿下宝安沙井A301-0586地块，成交总价31.02亿。距离地铁12号线（在建）海上田园站较近，南侧为会展中心。
宝安沙井A301-0586地块
在招商蛇口的持有物业布局中，其中一个不可忽视的看点，就是前海。
其目前主要建设与运营的三大片区：约13.2平方公里蛇口、约2.9平方公里前海妈湾、约2.9平方公里会展新城，共占比约16%深度融入大前海发展。
05.
结语
总的来说，通过第二轮土拍，可以看出，房企拿地仍保持在理性的状态。只有那些能够穿越周期的房企，才有资格躺赢。
长期来看，这对于保持房地产市场平稳健康发展，其实是一件好事。市场发展变缓，企业才有更多地时间沉下心来，在品质和服务方面做出突破。
