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具体买房问题请私信提问

问：五哥您好，新人首问。我和我老公都是京籍，现在住在朝阳崔各庄的父母的房子里，打算明后年要孩子。我俩名下都没房，都是sfsd，现在想买海淀的房，主要是为了以后孩子上学户口能落在海淀，另外一个是上班能方便点，目前看的是小西天的红联北村，志强园那附近的房子，预算是首付150，总体在400以内，

买完之后先打算租出去，还能少还点月供。我和我老公月收入3w左右，本来一心想在海淀买房，为了以后孩子有个海淀户口，现在看完您的一些答后又纠结买望京附近的也可以，但是以后孩子上学也许没有海淀的教育资源好，而且价格也不一定在400内，又看了看海淀的双榆树和厂洼小区，价格令人有点压力，想听听您的建议，谢谢！

答：你好，感谢付费！ 志强园虽然是海淀区，但却是海淀很烂的一个学区，感觉除了刚毕业小年轻过渡没啥意义。 你看看清河的永泰西里吧，可以买个两居，一家人住，对口的二十中九年一贯制，还不错 双榆树你只能买个一居室，不太好住 实验二小当代的老破小不能直升，我觉得还不如永泰西里，

而且永泰西里挨着地铁站 还有一个选择，你淘淘东王庄的两居室，这个预算估计只能买个有点硬伤的，但是位置好，就在五道口，交通非常方便，上课外班也非常方便，对口的海淀区第三实验小学虽然一般，但是海淀主要是在课外，我觉得没问题

会员提问：五哥好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金*款贷**120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。

考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自助品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！

答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择

会员提问：五哥您好，目前家里有一个sf二套指标，还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题： 1三居考虑自住加投资属性，预算1000-1200以内，结合您帖子意见，珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价，不想考虑，首城、乐成国际感觉超预算，双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。

2区域上还看了十里堡，四惠，朝青，甜水园，偏自住感觉十里堡首创爱这城好点，投资属性感觉又不如双井石韵浩庭，这两个单价您有何建议，另外有点不知如何取舍哪个方面最重要？现在看了不少有点懵。 3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租，租金能平*款贷**就可以，想请您推荐下区域和小区及对应单价？感谢五哥已付费

答：推荐看下阳光100，天之骄子，九龙，珠*罗江**马嘉园。 爱这城经过16-17年的上涨，价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘 600总价推荐看 天通苑大面积单价2.8内 和朝青6.5内

会员提问：基本情况：男方有一朝阳区尚东阁四十多平房，购于2017年，房价降了不少，有*款贷**，中介说卖掉能到手90万。现在将结婚，想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作，计划选在亦庄（或通州）。

方案一：在亦庄摇号购买共有产权房，首付需要九十多万，目前手头有六十万，尚需借30万。该方案前提需摇到房子，共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。共产房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。

方案二：卖掉原朝阳区房子，在亦庄（或通州）购买二手房。计划购买均价3.5-4万，首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便，后续几年孩子上学方便。希望周边有学校，生活方便。不要太旧 公司周边小区有：泰河园，鹿海园、南海家园等，网上看在售房较少，回迁房多。附近新房价格高，买不起……

亦庄人大附周边据说不错，不是很了解，附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇，上班不是很方便，具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多，这为什么？ 能说明该小区有什么缺点吗？

马驹桥怎么样？ 请问：朝阳尚东阁房子还能涨上来吗？现在卖是否合适？亦庄的话哪些小区合适？通州也可以考虑。或者五哥有别的更好方案?小白诚心求教，请五哥指点，多谢！！！

答：1. 共有产权房是坑， 共有产权房 不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大。

2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室，品质还可以。你们的预算考虑亦庄人大附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ，当然居住品质肯定会下降

3. 米拉因为总价低属于上车盘， 市场也比较活跃，小区有两栋楼是70年住宅，其余是商业，住宅有60平米的一居室，70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁 ，其它没有什么硬伤 做为上车盘可以选择

4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ，不过最近三年跌幅有点狠，管庄商圈已经快恢复到三年前的水平，尚东阁整体跌幅任然达到20%，主要原因是之前的次新溢价过高，上车盘的品质是不值钱的，所以贬值速度很快。

会员提问：五哥，我有*弹子**2500万，想在北京找一个盘投资，你建议哪里？本人住孙河、中央别墅区附近，对这里比较熟悉，也比较喜欢这个区域。

答：首先投资不选别墅，这个预算可以看看中信城小三居双卫户型，富贵园商品房大三居，或者清芷园大三居， 望京的东湖湾，臻园，保利中央公园 也不错，高总价的房子最好买南北通透的 高层最优，景观很重要，切不可太看重租金。