常平镇房地产起步较早，累积了大量二手房库存，加上源源不断的新房项目，最终形成了供过于求的局面。

响应部分读者要求，这一期楼哥测评的是 卓越蔚蓝领秀 ，这是常平比较独特的住宅项目。

目前这个楼盘处于建设初期，市面上相关信息动态也很有限，下面跟着楼哥了解详细情况。

01 现场实探

打开地图，卓越蔚蓝领秀选址十五号路和东站路交汇处，属于常平东站TOD片区。

营销中心已对外开放，样板房正在筹备中，预计月底就能开放，目前开启诚意登记。

项目南侧是卓越蔚蓝城邦，这是2013年的楼盘了，在常平二手房市场比较有代表性，挂牌价2.0-2.4万/㎡不等。

现场画面可以看到，蔚蓝城邦楼下临街商铺有一定的人流量，生活气息浓郁。

项目北侧依次是常平东站、东莞东站，步行10分钟时间即可抵达，结合这一点考虑，楼盘的定位是双TOD盘。

对于这种类型的项目，因为距离轨道近，通常有潜在的噪音问题。

现场画面清楚看到，项目地块紧挨着常平东站，中间并没有什么遮挡。

项目东西两侧分布着工业园区，都是一些从事电子、塑料、模具、印刷等加工企业，降低了居住舒适度。

楼哥驾车前往环常南路一侧考察，妥妥的工业景观，视线比较荒凉。

现场销售表示，虽然东站TOD片区发展程度较低，但片区具备成为集居住、交通、商业一体的综合服务社区潜质 。

周边1公里范围内，分布两块住宅规划用地，以及1处绿化规划用地，后者将打造成市政公园。

而常平东站旁将规划250米高的地标写字楼，配套购物中心和星际酒店，可以改善提升片区的商业配套。

楼哥观点，常平镇规划蓝图都是很完善的，但执行起来给人拖沓的感觉，只有纸面规划得到落实，片区面貌和价值才能去到一个新高度。

02 项目测评

开发商是东莞市中天广场建造有限公司，实则是卓越集团，下面是这个项目的基本信息。

楼盘占地约2.8万㎡，总建面约15万㎡，容积率3.9。

这是一个高容积率楼盘，意味着土地利用强度比较高，公共空间较少。

受困于地块面积，内部只配备了观景园林、儿童乐园、临街商铺等设施。

项目规划9栋高层洋房，目前各楼栋主体还未露出地面，预计最快也要年底才能入市。

或许是周末的缘故，前来看房的客户有不少，营销中心外马路两旁停满了车辆。

项目户型一共有4种，分别为：82㎡三房、94㎡三房、95㎡三房、116㎡四房。

从沙盘可以看出，8栋和9栋属于安置房，被安排在地块西北端，靠近城轨和工业园区。

而3栋、4栋和5栋的位置较好，靠近蔚蓝城邦以及市政公园一侧；至于四房户型主要集中在1栋和2栋，如果东站TOD片区发展起来，高层住户能享受一流的都市视线，前提是要忍受轨道噪音。

据现场销售介绍，项目具体售价未定，但参考常平在售的新盘售价，应该处在2.2-2.4万/㎡ 。

项目主要面向常平镇本地客户，其中有不少来自蔚蓝城邦的复购业主，也有部分来自大朗和黄江的刚需客户。

03 周边配套

蔚蓝城邦的临街商铺分布众多便利店、小超市等，可以满足日常购物需求。

另外，卓越蔚蓝领秀自身也配套了商业设施，但还没有具体的招商运营计划。

大型商业配套的话，还得前往2公里外的曼诺商业广场，或者镇中心的商圈。

交通配套方面，这是项目的亮点，自南向北依次分布着莞惠城轨常平东站，京九线东莞东站。

凭借这两个站点枢纽，可以方便前往东莞市区、松山湖，乃至广州、香港等城市。

生态方面，正如上文提及，项目东侧大约200米有一处绿化规划用地，将打造成市政公园。

另外，隐贤山庄、常平铁路公园距离项目约3公里，驾车前往耗时15分钟。

总的来说，项目拥有优质的交通配套，但周边商业和生态配套比较欠缺，后期东站TOD片区发展规划成为关键。

04 周边项目

目前常平在售待售的项目不少，面对如此丰富的选项，我们应该如何作出抉择？

先来看看楼哥整理的常平楼盘对比表格：

金地名著 ，项目位于常平南部新城区，常平四小附近，这是金地著名的“名仕系”产品。

项目户型呈现南北朝向，布局呈现围合型，这么一来居住舒适度是不错的，只是南部新城区发展一起上不来，导致这里的住宅普遍入住率都不高。

主力户型涵盖98-142㎡三至四房，客户可自行选择毛坯和精装的交付方式，整体售价处在2.2-2.4万/㎡。

星汇常一居 ，想了解更多的朋友戳： 《紧挨着4A景区隐贤山庄，它适合投资吗？》

项目位于国家4*级A**旅游景区隐贤山庄旁，项目的优势在于景观资源，现阶段楼盘顺销。

只不过，项目所处的站北居住片区楼盘太多了，且不考虑周边二手房，还有颐安云玺、华润幸福里等项目，未来还会有其余项目上线。

颐安云玺 ，想了解更多的朋友戳： 《销售陆续离场，开发商这坑挖得有点大》

项目选址常平站北路，1公里范围内，坐落着星汇常一居、华润幸福里等住宅项目。

自去年5月开放样房间，期间数次传出要开盘，结果迟迟不见开盘迹象，目前暂时未备案预售。

三盈新壹城 ，项目由三盈和创房地产开发，位于常马路与东平大道交汇处。

1公里范围内就是隐贤山庄以及铁路公园，物业为碧桂园物业，项目主推建面约103-121m²三房四房。

05 楼哥点评

常平这个地方，新城中心建设缓慢的问题常被摆上台面，但考虑到篇章长度，楼哥以后开篇讨论。

我们姑且回到楼市上面，常平有两个置业热点，第一个是旧镇中心，第二个是TOD沿线物业。

这么些年来，常平镇多次宣称要将政务、商业、教育重心转移到新城片区，但迟迟没有大动作。

新城中心还没有什么动作，只有搬迁了一些电力机构、建造几个楼盘和公园，周边配套也比较欠缺，常平的发展重点还是围绕旧镇中心来开展。

所以去年碧桂园旗山玖珑湾卖得十分火爆，选择旧镇中心的楼盘，能享受到最好的配套。

另外，现阶段常平以TOD规划为重心，常平有多达5个TOD项目，名副其实的TOD之城。

因此，在常平置业的朋友，不妨优先考虑TOD沿线物业，比如去年金地名京去化数据同样出色。

关于卓越蔚蓝领秀，楼哥想说的是：

从自住角度看，现阶段居住舒适度一般，会面临配套不足、环境杂乱等困扰。

从投资角度看，项目属于双TOD盘，能够享受轨道发展带来的红利，而莞惠城轨可以缩短常平与东莞城区、松山湖的通勤成本，如果周边配套规划可以落实，物业价值会得到提升。

无论自住还是投资，归根到底成一个问题，那就是如何加速东站TOD片区的建设，这得看常平的决心和魄力。