【裁判要旨】 根据《执行异议和复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，购买商品房必须是为满足生活需要且在其名下无其他用于居住的房屋，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。 //
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终26号
上诉人（原审原告、案外人） ：张光成，男，汉族，1982年5月2日出生，住海南省海口市龙华区。
委托诉讼代理人 ：袁世华，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人 ：王桂柳，海南外经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告） ：安徽三建工程有限公司。住所地安徽省合肥市芜湖路329号。
法定代表人 ：左登宏，该公司董事长。
原审第三人 ：海南南海明珠房地产开发有限公司。住所地海南省澄迈县老城镇欣龙北路。
法定代表人 ：王振海，该公司执行董事。
上诉人张光成与被上诉人安徽三建工程有限公司（以下简称安徽三建公司）、原审第三人海南南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海明珠公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院作出的（2021）琼民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张光成上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判撤销（2021)琼执异54号执行裁定并解除对案涉房屋的查封措施；2.本案一审、二审的案件受理费由安徽三建公司承担。
事实和理由：（一）张光成的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。第一,在案涉房屋被查封之前，案外人张光成已与南海明珠公司签订了商品房买卖合同、付清了全部购房款、合法占有了该房屋，并且向不动产登记中心办理了网签备案登记，案涉房屋无法办理过户手续，系被法院查封所致，张光成自身不存在过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件。第二,张光成在先的权利应当优先受到保护。首先，在权利取得的时间上，张光成享有对案涉房屋的实际权利在一审法院采取查封措施之前；其次，在权利主张的时间上，张光成获得并主张对案涉房屋的权利，在安徽三建公司主张权利之前。再次，在权利的保护上，安徽三建公司怠于主张或采取措施，而张光成是在积极主张权利。故此，在张光成与安徽三建公司的权利保护顺位上，应当优先保护张光成的权利。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第十五条、第二十八条的规定，结合张光成对案涉房屋享有的权利及权利取得的现实状况，人民法院应当解除对案涉房屋的查封措施。（二）一审判决理应审查张光成的主张是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，但未审查，径行适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定驳回上诉人的请求，属于适用法律错误，应当纠正。一审判决未说明选择适用第二十九条而不适用第二十八条的充足理由，亦未说明适用第二十九条即排除第二十八条适用的理由，也属适用法律错误。
安徽三建公司未发表答辩意见。
南海明珠公司未发表陈述意见。
张光成向一审法院请求：1.撤销（2021）琼执异54号执行裁定，立即解除对案涉房屋的查封措施；2.案件受理费由安徽三建公司承担。
一审法院认定：2019年1月30日，张光成与南海明珠公司签订《澄迈县商品房买卖合同》（合同编号为CML000143868），约定张光成以人民币560685元的价格向南海明珠公司购买案涉房屋。2019年6月8日，南海明珠公司因张光成缴纳了18220元面积差价款向张光成开具了18220元的增值税发票。2019年6月28日，南海明珠公司因张光成缴纳了560685元购房款向张光成开具了560685元的增值税发票。2019年7月2日，南海明珠公司向海南省澄迈县不动产登记中心提交商品房合同备案登记表，将案涉房屋买卖合同备案登记在张光成名下。
2019年1月30日，张光成与南海明珠公司签订《澄迈县商品房买卖合同》（合同编号为CML000143870），约定张光成以总价款人民币661598元的价格购买南海明珠公司开发的永庆湾8#楼（幢）3层303房，随后张光成支付了全部购房款。2019年6月28日，南海明珠公司向张光成开具该303房的购房款发票。2019年7月2日，南海明珠公司向澄迈县不动产登记中心提交商品房合同备案登记表，将该303房的房屋买卖合同备案登记至张光成名下。
因安徽三建公司诉南海明珠公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2019）琼民初51号民事裁定，裁定在140000000元价值范围内查封、扣押、冻结南海明珠公司名下相关财产权利。2019年8月20日，一审法院作出（2019）琼执保15号《协助执行通知书》查封了南海明珠公司名下位于海南省澄迈县××路××米）“永庆湾”楼盘中房屋11套、别墅4套、地下车位236个，其中包括案涉房屋及上述303房。张光成分别对案涉房屋及上述303房的查封提出异议，一审法院于2021年1月21日作出（2021）琼执异12号执行裁定，解除了上述303房的查封。一审法院于2021年5月8日作出（2021）琼执异54号执行裁定，认为案涉房屋系居住的商品房，且系张光成向南海明珠公司购买的第二套房屋，张光成对案涉房屋提出的异议请求，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之情形，认定张光成对案涉房屋不享有足以排除保全措施及强制执行的权益，裁定驳回张光成的异议请求。张光成不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉，遂成讼。
一审法院认为，最高人民法院法释[2002]16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中答复认为：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院于2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条阐定：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此,《执行异议和复议规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。第一百二十七条阐定：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可以参照适用此条款。故依据上述批复规定及纪要规定，张光成于2019年1月30日以自己名义向南海明珠公司购买了包括案涉房屋在内的两套房屋用于居住，张光成系商品房消费者。作为商品房消费者的张光成，其对所购案涉房屋享有的权益能否对抗对案涉房屋享有工程款优先权的安徽三建公司，以及案涉房屋应否予以解除查封，应依法适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定进行审查。张光成请求适用《执行异议和复议规定》第二十八条对案涉房屋应否予以解除查封进行审查，与上述批复规定及纪要规定不符，依法应不予支持。
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案系因金钱债权执行中查封案涉房屋而引发，案涉房屋系张光成向南海明珠公司购买的用于居住的商品房。张光成购买的登记在南海明珠公司名下的案涉房屋，在一审法院查封之前与南海明珠公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已全额支付合同约定的总价款。但案涉房屋系张光成在同一小区购买的第二套房屋，且张光成及其妻子郝晶已于2017年在海口市秀英区购买了建筑面积为131.21平方米的一套住房用于居住，故即使不包括案涉房屋在内，张光成拥有的房产已满足其基本居住需要。故张光成以其对案涉房屋享有足以排除保全措施及强制执行的权益为由，请求撤销（2021）琼执异54号执行裁定并解除案涉房屋查封的诉讼请求，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《执行异议和复议规定》第二十九条规定，缺席判决如下：驳回张光成的诉讼请求。案件受理费9406.85元，由张光成负担。
本院二审期间，张光成向本院提交了三组证据：第一组证据：《澄迈县老城镇永庆湾一期景观工程合同》《澄迈县老城镇永庆湾下沉庭院景观合同的补充协议》《澄迈县老城镇永庆湾中心庭院及周边园林绿化工程合同》《竣工验收报告》《澄迈县老城镇永庆湾中心庭院及周边绿化工程养护期满移交手续》，拟证明南海明珠公司将永庆湾一期的园林绿化工程发包给海南木格森环境科技有限公司（以下简称木格森公司）建设，经验收合格并移交给南海明珠公司。第二组证据：《以房抵工程款协议书》《海南木格森环境科技有限公司企业信用信息截图》《股东决议书》，拟证明南海明珠公司因欠付木格森公司的工程款，承诺将永庆湾二期的两套（8栋303、9栋1605）抵偿给木格森公司，该协议书载明用以抵偿工程款的房号与张光成购买案涉房屋的房号是一致的，木格森公司也召开股东大会，同意以张光成个人名义支付案涉房屋的购房款。第三组证据：《契税情况说明》，拟证明虽然张光成向南海明珠公司转付了购房款，但不能掩盖南海明珠公司以房抵工程款的事实。在本案二审公开询问之后，张光成的委托诉讼代理人向本院提交了一份《关于张光成案件的情况说明及理由》，表示张光成是以个人资金购买了案涉房屋，并非以房抵工程款，从而自我否认了上述证据的证明力。鉴于张光成自我否认了上述证据材料的证明力，本院对上述证据材料不予审查和认定。
安徽三建公司、南海明珠公司在二审期间未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为， 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 根据当事人的上诉情况，本案二审的争议焦点是：张光成对案涉房屋是否享有足以排除财产保全强制执行措施的民事权益。
本案中，张光成主张其对案涉房屋享有排除财产保全强制执行措施的民事权益。安徽三建公司诉南海明珠公司建设工程施工合同纠纷一案，安徽三建公司请求在南海明珠公司欠付的工程款的范围内，对其承建的包括案涉争议房屋在内的澄迈县老城镇马村永庆湾一期、二期工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权。诉讼中，安徽三建公司申请保全了南海明珠公司所有的包括案涉争议房产在内的财产。 根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，张光成提起本诉，请求解除对案涉争议房产的保全措施。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据上述规定， 购买商品房必须是为满足生活需要且在其名下无其他用于居住的房屋，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。 本案中，张光成在同一小区购买了两套案涉执行的房屋，一审法院已基于张光成作为消费者身份排除了其中一套房屋的执行，且张光成及其妻子郝晶已于2017年在海口市秀英区购买了建筑面积为131.21平方米的另一套住房用于居住，故即使不包括案涉房屋在内，张光成拥有的房产已满足其基本居住需要。故案涉争议的第二套房屋不符合为满足基本居住需要而购买房屋的情形，不能按照消费者购房所具有的优先权利对抗工程款优先受偿债权。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条的规定，为保障合法权益实现，避免判决生效后难以执行，安徽三建公司申请保全案涉争议房产于法有据。另， 张光成提出其购房情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，能够对抗工程款优先受偿的主张，不符合该条司法解释的本意，该条不适用于解决本案争议的情形。 一审法院对张光成的诉讼请求未予支持，适用法律正确，处理结果并无不当。
综上所述，张光成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9406.85元，由上诉人张光成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 明
审 判 员 孙祥壮
审 判 员 贾清林
二〇二二年九月二十六日
法 官 助 理 彭青霞
书 记 员 郭嘉莹
来源：民事审判
编辑：傅德慧