当前，似乎三代人都陷入了一个迷茫时刻。
80后裁员潮，不敢请假，不敢辞职，不敢跳槽......
90后结婚生育，房子、彩礼、收入......
00后毕业就业，人工智能、AI、行业一天一变......
每代人，都有属于各自的迷茫；而每代人，又都有每代人的坚定。
目前的珠海楼市，也有着同样的迷茫。每一个购房者都身处历史的十字路口，向左还是向右的经典哲学问题，在2023年依然困扰了所有人。
市场的底部到底在哪里？
大部分购房者迷茫的最直接原因，是不知道市场往哪里走，无法判断市场的底线在哪里。
大家最关心的， 一个是成交量的底部，一个是价格的底部。
首先就成交量这一块来讲，目前珠海整体大概率是到底了，已经在低位徘徊很长一段时间了。
近3年的成交量来看，珠海楼市，在2020年中至2021年年中，相当火爆。
然而2022年全年市场都非常低迷，每月成交都低于2000套。
那时候我们就预测，2022年或者2023年应该是底。
但是，我们要明白，不是触底了就一定是反弹，这个是没有必然联系的。
当然目前比较好的消息是：
2023年1-5月份，珠海新房、二手房的成交量，和去年同期相比，整体涨幅还不错。
但你要说是要反弹回升了，也是有些牵强。
尤其是二手房，形势比较严峻，从近期二手成交来看，珠海4月有明显的降温迹象，成交量环比大幅减少。
据链家显示，珠海1-3月二手成交量是逐月增加，其中3月为最高峰，成交量达到614套。而到了4月，成交量 降至383套 。
之所以落差会如此大，一方面，1-3月市场出现回暖是因为年前疫情积压需求的释放，以及入学购房、换房的季节性因素。
另一方面，按照每年珠海楼市变化来看，往往3月份是最高峰。而随着需求释放完，成交量自然难以维系。
因为最近一段时间，市内学区好，西区的大开发，二手房成交也不再主要集中在市中心，而市中心这些年来，也有一些供应商住地，一些新房入市，或多或少会抢占原本二手房市场的蛋糕。
而西区现在的新房都积压不少，也主要针对新房去化。
相比于二手房，新房的情况会好，但也只是好上那么一丢丢。
可以看到，“量”的底还是比较清晰的，但“价”的底，依旧模糊。
一方面来讲，珠海一手房的成交价格，在最近2年都是比较稳定，而且是稳中有升。
根据数据，4月住宅成交均价约为25268.45元/㎡，但区域分化较大，部分片区在60000元/㎡以上，而有些片区则仍有“万元 ”以下楼盘。
最新的房价九层金字塔图，让大家更充分了解各楼盘房价梯队及片区分布。
新房成交价连续上涨，是不是珠海房价已经触底反弹了？
那说这个观点，还是为时尚早了。
珠海新房价格上涨，其最主要的原因就是，市中心的房子也卖得不了，价格自然就上去了。
市中心除了几个核心区的房价相对坚挺，大部分地区都有明显的下跌。
而二手房的话，相信大家也能感受得到。
最近几个月珠海是不是出现了大批笋盘，价格十分的优惠。
今年以来，珠海二手房的挂牌量大增，很多房东急于脱手，让利会比较多。
而且可能会出现踩踏效应：价格越降，挂牌的越多；挂牌的越多，价格更降。
所以，目前珠海房价的底依旧不清晰。
前面讲完“量”和“价”的底，还有一个非常重要。
就是政策的底。
楼市有句话是这么讲的，叫“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。
可以说，政策这个东西是在短时内，最能影响楼市走向的因素。
今天出政策，明天就能在市场上反映出来。
从2022年至今，全国都在进行“大救市”。珠海的楼市政策，也在这一轮调控中见底。
现在珠海的购房环境已经是非常宽松了。
基本上可以说是，形同虚设了。
在限购区，实现限购政策： 珠海户籍 ，在限购区域内以家庭为单位 限购3套；非珠海户籍限购2套。
在非限购区，购房套数不受限制。
商业*款贷**方面 ， 非限购区 ：二套房首付比例相对去年有所调整，首贷已结清的二套非普通住宅，首付比例由原来的60%下调至 30% ；
首贷未结清的二套普通住宅，首付比例由原来的50%下调至 30% ，非普通住宅由原来的70%下调至 60% 。
限购区 ：二套房首付比例相对去年也有所调整，首贷已结清的二套普通住宅，首付比例由原来的40%下调至 30% ；
首贷未结清的二套普通住宅，首付比例由原来的50%下调至 40% ，非普通住宅由原来的70%下调至 60% 。
首套房贷利率，全市16家银行，其中 首套房利率仍然普遍为3.7%，二套房利率为4.9% 。
其中，农商银行、渣打银行、汇丰银行，首套房利率可以做到3.6%。
按照首套3.7%来来看，则是LPR-60基点，二套4.9%则是LPR+60个基点。
|珠海各大银*房行**贷利率
可以说，珠海各大银行利率基本维持不变， 首套3.6-3.7%的房贷利率，依然是全国最吃香 。
所以在上一轮的调控中，珠海政策也是应出尽出，见底了。
至于很多猜想的下一波政策，比如首付10%，利率3.3%等，估计是比较难了。
大部分的政策，都是希望“保量”的。
楼市要保持活跃，有买有卖。
至于价格，不管是上涨还是下跌，只要保持整体市场稳定就行，“稳定”是楼市的底层逻辑。
前面也讲到了，今年以来，珠海楼市的成交量是要比去年好的。
所以没必要一下把*弹子**打光。
最后，珠海接下来会做什么。
第一是人口。
珠海去年常住人口 增长了1.05万人 ，是 大湾区唯一人口正增长的城市 。
要知道，去年正是疫情最严重的时期，几乎所有大湾区城市都出现了人口净流出的现象，就连建市以来一直人口正增长的深圳，都出现了人口流失。
唯有一个珠海，在疫情肆虐大家纷纷逃离大湾区的时候，反其道而行之，成为人口最有吸引力的城市。
此外，很多人不知道的是，在过去的12年中， 珠海的人口增长速度在大湾区9座城市中仅次于深圳 ，比广州、东莞、佛山这些核心城市都要更快。
实际上，相比广州、东莞和佛山这些城市，珠海虽然贵为特区，但在2010年之前，珠海明显是落后的；
直到过去这10年，珠海的后发优势才逐渐兑现，人口竞争力的提升可能只是一个开始。
未来10-15年，珠海有机会成为大湾区经济增长的新中心。
因此接下来落户会继续放松。
楼市长期看人口，没有人，就没有玩家进场。
第二个是就业。
其实就业问题也是和人口挂钩的。
以往珠海在大家眼中，抛开旅游和地产，在其他产业方面会比较弱。
目前珠海也在积极地招商引资，努力完善各项产业发展。
5月30日上午， 珠海高新区举行5月重点项目入驻签约仪式 ，凯德诺、鹏钛科技、傅利叶智能、吉电智慧能源等 11个重点项目现场签约 。
签约仪式
据了解， 5月，珠海高新区共落地重点项目16个 ，涵盖 集成电路、新能源、智能制造、生物医药与医疗器械 等领域，项目计划总投资额超22亿元，预计达产产值近56亿元。
一个个重点项目的签约落地，不仅为珠海高新区新一轮产业大发展注入源源不断的“动力源”，更为珠海高质量发展装上“新引擎”。
第三个就是看珠海自身。
珠海区位优势突出，无缝连接港澳深
珠海处在粤港澳大湾区的最前沿，毗邻广州、深圳两大一线城市， 紧挨着澳门、香港特别行政区。
尤其是这两年，珠海与这几大城市联系的越来越紧密。
港珠澳大桥的开通，让珠海成为全国唯一一个与港澳路桥相接的城市。
港珠澳大桥
广州地铁18号线，未来也将直接通到珠海。
未来，珠海人到广州可以实现地铁直达，并可以实现站内换乘广州、佛山地铁。
到时，珠海可以用地铁联通大湾区大部分城市，实现 “一张网 、一张票 、一串城”。
而与深圳相连接的深珠通道更是规划预留了4个“接口”，其中一个高铁，一个城际，两个公路。
预计深珠通道建成后的通行能力还要远在港珠澳大桥之上。
连片的世纪工程在珠海发芽，整个大湾区的连接脉络都在珠海聚集。珠海虽然小，但是在珠海却可以触及到整个大湾区。
澳门散步，香港购物，佛山喝茶，深圳看展，再去广州听一场演唱会。
将闲适自然和开放发展完美结合，或许这就是珠海的魅力所在。