二手房市场实则更能准确反映市场的冷热。
如今，杭州二手房挂牌量已经突破9.7万套，10万套门槛只差临门一脚。在这样的市场环境下，二手房举步维艰，卖家主动降价已经成为常态。
然而，购房者依然不买账，甚至不少红盘“跌出首发价”也没能找到买家。
01
昔日红盘纷纷“跌破首发价”
Y小姐最近很懊恼，她想把名下一套交付不久的新房卖了，但挂牌价从850万降到770万也没能卖出去。尽管降了80万，中介带来看的买家还是不买账，出口就是大杀价。“前几天有买家开价750万带车位，都不到5.6w一平，我好难受。”Y小姐叹气着说到。
在2016年9月，杭州启动限购政策的前一周，Y小姐的父母为Y小姐订下了中盛府（推广名：保利中央公馆）一套125㎡的房源。
“那时候，杭州楼市特‘疯狂’，没有全款根本买不到。”Y小姐回忆到，不记得当时车位到底多少，只记得这套125㎡的房源加上两个车位，Y小姐一次性付了640万。那时候的楼市，房价被限，车位来补，车位作为房价的补充，也不足以代表真正的售价。
小凤凰从置业顾问处了解到，该小区最早成交的一套123㎡房源，成交价约5.8万元/㎡。今年7月，一套139㎡房源以730万成交，折合单价5.2万元/㎡，直接跌出“首发价”（交付后成交第一套房源价格)。
这样的情况并非个例，最近，曾经的大红盘中国铁建西湖国际城和万科未来城二期在中介的挂牌价都逐渐走低。如两个小区分别有一套89㎡房源，价格清一色为270万元，折合单价3.03万元/㎡。
要知道，此前中国铁建西湖国际城万人摇交付后第一套成交价约284万万，此后该小区的成交价普遍在300万元左右。而上个月，有中介挂出“278万，只卖五天”这类促销文案。近日，中国铁建西湖国际城小区更有业主再次降价，直接亮出底价：“房东急卖，89方底价270万”。
翻找该小区成交记录，小凤凰发现，在8月和9月的成交中，多套房源“跌出首发价”，89方的房源最低卖到了260万。（不排除中介为帮买家避税故意降低价格）
中国铁建西湖国际城成交数据
昔日红盘多投资客，如今交付投资客着急出手套现，价格高低只是多赚一点少赚一点的问题，但对于购房者来说，未满两年还要缴纳二十万左右的双税，首付一下就变高了，折算下来单价也并不低，如果没有特别的红盘情结，是不会放在首要考虑队列里的。
这也是为什么，这些网红盘并未出现在二手房成交活跃小区榜单里的原因。
02
二手房降价面不断扩散
降价一词新房市场或还难觅，但在如今的二手房市场上，这样的情况比比皆是。
位于闸弄口的机神公寓一套84㎡的低层房源，直降近100万。该房源2018年7月挂牌386万元，于2019年9月下调至298万，不到20天，于10月14日，再次下调10万元。
机神公寓挂牌价
二手房挂牌价频频下调，到底是怎样的情况呢？
从二手房成交数据看，9月份，杭州市区（不含临安）二手房成交量也仅6098套，环比8月下跌了9.5%。这是今年3月以来，二手房成交连续第7个月下滑。
“金九”惨淡收场，“银十”到目前来看，成交量也并不乐观。
十一7天假期，杭州市区（不含临安）二手房成交量105套，比去年同期多8套。从透明售房网的数据来看，上周（10月7日-10月13日）杭州市区（不含临安）共成交1231套，尽管成交量相较于国庆假期周有所回升，但仍然处于较低的水平。
有业内人士表示，10月第二周的成交量，是衡量10月市场走势的重要数据，也是衡量第四季度杭州二手房市场潜力的参考值。上周1231套的成交量不高，可以预见10月总成交量将呈现下滑趋势。
挂牌方面，去年10月底，杭州八区挂牌不过6万套出头，10月20日，挂牌数量已经超过9.7万套。不到一年，房源量净增3.7万套。接下去还会有更多交付红盘涌入市场，二手房挂牌突破10万套也只是时间问题了。
小凤凰从三墩、星桥、新塘等多家中介门店了解到，大部分区域二手房价格已经出现下滑，二手小区的降价面正在扩大。许多楼盘价格开始出现5%下跌，有些楼盘降价幅度则更大些。
03
二手成交分化，刚需撑着一片天
市场在冷，如今都还是哪些购房者在坚持买房呢？小凤凰从中介门店处了解到，目前主要是刚需房源比较有吸引力，整体刚需客户偏多，这类客户有的急着买婚房，有的可能急着小孩子的学区，只要价格合适会比较容易打动。二手房现在改善客户不多，他们对房子要求较高，且许多房源需要有大幅度降价才能提升带看量，但通常大部分买家观望情绪较重。
杭州二手房市场也渐渐出现“分化”，大量成交房源都来自3万/㎡以下的小区，有统计数据显示：9月下旬成交活跃的楼盘中，3万以上的楼盘成交占比不足三分之一。
Y小姐持有的便是成交占比极少的改善房源，按照770万元总价，扣除两个车位共50万元，单价约5.76万元/㎡。若50万的车位费用另外算，则该套房源的单价为6.16万元/㎡。由于未满两年，还需要算上双税。
放眼全杭州的改善盘，滨江区的绿城·晓风印月，首开均价仅4.7万元/㎡；即将首开的凤起钱潮，置业顾问透露，高层房源仅需6.12万元/㎡，这可是一个距离江河汇流仅800米的良心项目；“中央豪宅区”申花的项目绿城沁园，领出最后一批洋房价格在6.1-6.3万元/㎡。流摇的中海云宸、城东新城改善盘价格约4.6-4.8万元/㎡。
Y小姐的这套房，与目前杭州市面上在售的一手房相比，并不具备价格上的优势，在二手房迈入下行周期时，出手就变得难上加难。
杭州市场一二手房的价差确实还存在，在改善盘有选择余地、而且不急着住的情况下，大部分改善家庭会选择新房。
那么，是不是杭州所有二手房小区价格都出现松动了呢？
小凤凰发现，市中心，配套相对成熟，以及热门学区房的价格相对坚挺。
9月底小凤凰走访过景芳一带的二手房，看过6套总价155万-240万的房源，面积段37.75-54㎡不等，均未小两房，特别是有8㎡大露台赠送的小面积房源，来看房的购房者络绎不绝。仅一个十一假期，这5套房源其中4套已经下架售出。
景芳成交房源
那么景芳这一片二手房降价情况如何，置业顾问告诉小凤凰，降价的不是很多。
市中心老破小，因为总价低，离市区近，配套成熟，会成为许多刚需的购置二手房首选。
通过这次走访多家门店，也接触到不少来了解情况的业主，小凤凰发现，急售业主可讲价的余地变大了，对没有购房者去看自己的房子会感到“恐慌”。
而金色和庄、梧桐郡等一大波红盘的入市，大大分流了购房者，而从目前二手房挂牌以及成交来看， 这波行情不到年底很难回头。