自从被纳入城区片区，石碣便成为中心城区购房需求外溢的理想承接地，同时也是城区片区的房价"洼地"。

就在今天，中海以8.3亿元的总价拿下石碣约2.5万㎡商住地，折合楼面价为17505元/㎡，打破了去年美的创造的石碣楼面价纪录。可以预见的是，在不久的将来，石碣的房价将会迎来一个崭新的高度。

今天楼哥要介绍的项目和石碣镇有关，那就是中洲里程花园。

中洲里程花园，自2019年10月开盘以来，赢得了广大购房者的青睐，如今项目已拉响清盘的信号，最新均价约1.9万/㎡。下面跟着楼哥一起看看。

01 项目概况

中洲里程花园位于石碣镇明珠东路39号，旁边是百汇中央，项目东侧分布着住宅区，居住氛围相对浓郁，南边则是东祠村工业区。

项目是由中洲置业负责开发，这也是中洲控股集团重返东莞首个项目。占地面积约2.7万㎡，建筑面积为7.4万㎡，由住宅和商业两部分组成，住宅楼由4栋高层洋房组成，总户数512户。

据现场置业顾问透露，中洲里程花园5栋和6栋洋房已售罄，7月份曾经进行一次加推，当时成交均价约1.8万/㎡。

项目于9月份进入清盘收官阶段，目前还剩下20余套存货，户型为95㎡和106㎡的三房两厅，集中在7-8栋，售价约为1.9万/㎡。

车位方面，项目配置了580个地下停车位，没有规划地面停车位，车位比约为1：1.13，车位数量是比较充裕。

中洲里程花园容积率为2.0，属于低密度社区，休闲娱乐空间充足，小区走的是法式园林路线，除了代表性的阿波罗水景，两侧观赏景点有很多，绿化率也达到40%。不过，楼哥在样板房观察到，园林和配套还在施工，现场比较杂乱。

小区内部没有规划专门的幼儿园和体育设施，不过政府将会在玉宇路（项目西侧）规划建造一所幼儿园和体育馆，可以满足这一区域居民需要。

02 户型测评

户型方面，项目洋房采取精装交付，采取了2梯4户的设计，5、6、8栋洋房为独栋建筑，7栋洋房则由1单元和2单元组成，在售户型分别是建面95-98㎡三房两厅、建面约106-107㎡四房两厅。

建面106-107㎡的三房对应2户型和3户型，配备了双阳台，朝向都做到南北通透。

户型层高达到3.1米，这一点要优于目前东莞市面上同面积段主流的户型，在采光和视觉上有更好的体验。

不足之处就是，厨房空间稍显局促，虽然采取了U型设计，开发商也尽量预留了空间摆放冰箱，但如果放置冰箱后，使用起来不太方便。

此外，卫生间的开间为1.85米，设计上偏狭长，转身弯腰需要留意，使用体验会有所欠佳。

建面95-98㎡的三房对应的是1户型和4户型，属于经济实用户型，该户型设计整体上中规中矩，无明显的缺陷。

不过，靠近客厅的卧室紧挨着厨房和客厅，动静分离不明显，来往走动会打扰到在卧室里的家人。此外，8栋的4户型位于项目最西侧，届时受到西斜热的影响最为明显，这个问题需要关注。

再来说说小区总体感受，小区设计采取板式结构，一字排开，邻里之间无法直窥室内，私密性较好。

楼栋间距保持在80米，楼下的法式园林尽收眼底，日照时间充足，降低房子受潮带来的影响。此外，大间距很好保证房子的私密性。

不过，项目南边就是东祠村工业区，分布着模具、线材、金属等加工企业，楼哥在明珠东路见到不少来往的货车和卡车，周边环境比较复杂。

项目西侧是体育馆和幼儿园的施工现场，特别是紧挨玉宇路的5栋和8栋，这里的业主面临一定程度的空气和噪音污染。

03 周边配套

接着我们来看下周边配套，项目位于石碣镇中心地段，周边配套完善。

小区内部规划了商业街、儿童游乐场、会所等配套，可以满足居民日常需要。项目与百汇中央商圈只有一路之隔，不到200米的距离。

镇中心商圈距离项目大约2.5公里，驾车前往大概只需要6分钟，镇中心商业氛围浓郁，餐饮、电影院、KTV、嘉荣广场、合信广场等消费娱乐场所都能找得到，是石碣规模最大的商圈。

此外，从项目前往袁崇焕纪念园十分方便，驾车只需要6分钟，该景区是东莞市爱国主义教育基地，同时也是著名景点。

教育配套方面，项目周边学校资源还是很丰富的。幼儿园、小学、初中、都环绕在项目周边3公里内。其中就包括石碣中心小学、袁崇焕小学、石碣实验小学以及石碣中学。

除了项目西侧规划的幼儿园，崇爱幼儿园距离项目不到200米，步行过去只需要2分钟。

在沿江东路，楼哥看到了石碣中学，距离项目大约1.8公里，该校区属于东莞市一级学校，也是石碣师资力量最优质的学校之一。

医疗配套方面，项目距离东莞市石碣医院大约2.6公里，驾车只需要8分钟。另外还可以前往东莞市松山湖中心医院（东莞市第三人民医院），位于隔壁石龙镇，虽然距离稍远，不过却是三级甲等医院。

04 交通条件

石碣镇作为城区片区的一部分，地理位置上与东城区、莞城区接壤，因此成为广大城区购房族的重点考虑对象。那么，中洲里程花园前往城区是否方便？

楼哥于中午1点从东城万达广场出发，驱车顺着东城中路，途径滨江中路，大约32分钟到达项目销售中心。楼哥仔细留意，路上需要经过12个红绿灯，如果在上下班高峰期，预计要多花10分钟时间。

如果在莞城出发，行程13公里，大约需要23分钟时间。而对于南城上班族来说就比较头疼了，从高德地图测算，到达项目要接近50分钟时间。

交通配套方面，石碣镇提供的公共交通只有公共汽车，距离项目最近的公交站分别是南海城站和百汇中央广场站，都在200米范围内。

另外，榴花公园地铁站距离项目5.4公里，小区居民需要乘坐bus前往换乘，费时费力。

从自项目出发，往石龙方向行驶，约4.9公里可抵达东莞火车站，可以轻松抵达广州、深圳乃至香港。

从以上分析可以看出，石碣镇虽属环城区镇街，但由于缺乏足够的交通配套，城区上班族将会面临"路程短但耗时长"的通勤问题，这也是中洲里程花园的不足之处。

05 楼盘对比

目前石碣新房供应较为充足，目前在售的项目有达鑫江滨新城、美的招商东樾、嘉宏锦时等项目，购房者该如何取舍呢？

先来看看楼哥整理的石碣楼盘对比表格。

对于预算紧张的购房者来说，可以考虑中洲里程花园、嘉宏锦时，其中嘉宏锦时的售价是石碣最低水平，洋房均价约1.4-1.5万/㎡。

鉴于东莞城区屡创新高的房价，上述两个项目的均价依然停留在1字头，这是项目的最大优势。而不同的是，嘉宏锦时采取毛坯房交付，中洲里程花园则是精装交付。

据中介朋友透露，目前嘉宏锦时所有洋房售罄，只剩下公寓可选，能接受的朋友不妨前往考察。

对于追求大品牌的购房者来说，美的招商东樾是由央企招商蛇口和美的置业联合开发，是一个总建面为16.9万㎡的大型社区。

项目采取精装交付，交付标准高，均配备了美的厨具和卫浴产品，空间设计和居住体验打造得恰到好处，8月8日项目二次加推，目前均价约2.6万/㎡。

不过，据楼哥了解，目前美的招商东樾洋房已经所剩无几，有兴趣的朋友需要亲自前往营销中心"淘宝"。

追求江景且预算充足的朋友，可以考虑达鑫江滨新城，9月底项目将会加推19栋洋房，均价约2.6-3.0万/㎡这个区间。不过和嘉宏锦时一样，鑫江滨新城采取毛坯房交付，业主需要自行装修。

06 楼哥点评

最近几年，石碣镇相继开启了光明路商圈升级、银河路片区改造、旧村改造、水南唐洪旅游示范区、挂影洲综合体等项目，未来城镇发展的预期下，石碣的发展是值得期待的。

目前，东莞各镇街新房均价跨度非常大，石碣镇在东莞属于房价洼地，中洲里程花园的优势在于价格低，1万9的均价放眼整个东莞房产市场里是比较难得。

在楼哥看来，中洲里程花园适合石碣本地购房者入手自住。另外，对于城区刚需置业群体来说，也是一个值得考虑的选项！

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