今年以来，番禺在土拍市场风头尽出。在首批供地中长隆、迎宾路地块均摇号出让后，番禺在第二批土拍中两宗地再次触顶摇号。从片区位置来看，此次触顶摇号地块均位于市桥板块。在业内人士看来，市桥的城市界面较为陈旧，板块内老旧小区较多，面对万博、广州南站、国际创新城等地崛起以及随之而来的客源分流，市桥需加大城市更新和功能升级的力度，为置业者带来更加优质的居住体验。
■新快报记者 梁茹欣
板块断供多年，新拍地块或打造改善型产品
第二批土拍中，番禺区大龙街番禺大道以西BC0613006地块（好又多地块）无疑是大热门。地块处于市桥板块中心位置，三线地铁交会，距离番禺广场站约1公里；叠加周边居住氛围浓厚，不仅毗邻市桥桥兴中学、华阳小学，有永旺梦乐城、基盛万科里、金港湾购物广场、平康公园等配套，还有中银大厦、中信银行、浙商银行、万联证券等金融企业，令不少开发商都重点关注这宗地块。该地块在正式开拍前即达到最高限价，进入现场摇号环节，最终被路劲地产幸运拿下，成交总价128985万元，折合楼面价23956元/㎡，溢价15%。
当天触顶摇号的，还有“回炉地”番禺区大龙街番禺客运站北侧地块。该地块与好又多地块仅相距约2.5公里，曾在去年最后一次集中供地流拍，此次付款期限从原先的两个月放宽到一年期再次挂出，同样吸引多家房企下场围逐。而性价比高是其主要标签，该地块起拍楼面价仅为17625元/㎡，比相距约400米的龙湖·金地天峯拿地成本（20621元/㎡）低约3000元/㎡，最终地块由保利置业夺得。
市场观点认为，目前番禺广场板块核心区域内已断供多年，积淀了不少市场需求。合富研究院高级分析师吴智杰向记者指出，番禺广场周边多年新货供应稀缺，二手市场则以首次置业居多，价格3万元/㎡以下的性价比物业成交占比较高，同时二手物业大多楼龄陈旧，潜在换房需求充足。本次触顶摇号的大龙街番禺大道以西地块、番禺客运站北侧地块都属于番禺广场周边区域，具有地段成熟、交通便利、城市感强等特征，未来应该能够吸引大量换房改善需求。这两个项目很大可能会以首改/改善型产品为主，去货速度有保障。
一手均价接近“4字头”，市桥板块具性价比优势
据公开数据，与去年的住宅用地供应计划相比，今年番禺的商品住宅供应量增加了5.98倍，住宅用地总量也增加了3.05倍。对于番禺楼市热度的持续攀升，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，一是今年首批供地中长隆、迎宾路地块均摇号出让，开门红为番禺地市吸引了更多的关注度；二是推出的地块较为优质，不仅地段较为成熟，地价也与周边一二手房有明显的价差，利润空间相对可观；三是置业需求有支撑，不仅可以承接中心城区的价格外溢需求，其二手房交易量也常年排在广州各区前列，地缘置换需求充足；四是近年以万博板块为首的网红楼盘在市场上既有价格又有流量，起到了带动番禺各个板块的“吸睛效应”。
肖文晓分析称，作为老番禺的“市中心”，市桥板块是老番禺主城区，购房群体以地缘自住和改善客户为主。近年来，随着汉溪万博等新兴板块的崛起和成熟，番禺的房价高地也随之改变，目前市桥板块的房价水平在番禺内部位居中游，在性价比方面具有优势。
根据克而瑞数据显示，近三年番禺区一手成交市占率一直保持在10%以上。2023年1-5月，番禺一手住宅网签均价为4.2万元/㎡，较2018年猛然翻倍。其中，市桥板块今年前5个月的一手住宅网签均价为3.9万元/㎡，较2018年的2.1万元/㎡一路上涨了83%，其涨幅仅次于番禺区华南板块。
片区内置换需求迫切，城市界面待更新以加大吸引力
值得一提的是，尽管市桥有成熟的商业配套，但由于城市界面较为陈旧，板块内老旧小区较多，该片区楼市主要以二手供应为主。根据贝壳官方显示，当前番禺市桥板块的二手房挂牌量已超过3300套，以“满5年”的房源居多，但次新楼盘寥寥，多为房龄超20年“老破小”。而在过去的5月，即使是被视为“二手刚需天堂”的番禺，其楼市整体热度也出现明显下降。据广州市房地产中介协会发布的数据，5月番禺区二手住宅网签1227套，环比下降13.96%；网签面积14.14万平方米，环比下降15.26%。
有业内人士指出，番禺二手房市场存在分化现象，即核心区域的价格基本比较坚挺，其他区域则以降价为主，并集中在刚需客群，市场置换需求更加迫切。与此同时，近年来番禺主要集中在万博、广州南站、国际创新城、莲花湾等地进行大笔墨规划。相较之下，市桥缺乏足够的产业或规划的支撑。面对周边板块的崛起，市桥该如何迎头赶上？对此，肖文晓表示，未来市桥板块应立足于城市更新和功能升级，做大做强板块的配套优势，吸引更多新广州人到市桥安家落户。
吴智杰持相似观点，认为市桥购房客户以本地客置换为主，需求历来较为稳定。近年来，随着万博、广州南站等板块崛起，部分市桥客群有外流的迹象，尤其是年轻客群。由市场角度看，如果能够增加番禺广场周边、地铁附近的土地供应，这样可满足更多客户的换房需求。由区域价值角度看，市桥居住氛围浓厚，但存在配套设施老旧的问题，如果能够通过更多“微改造”提升配套水平，将增加该板块的吸引力。