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问答154期
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问：万科翡翠国际和绿地兰亭公馆哪个投资空间大？
答：都说投资，但很多人都是盲目投资，看着房价上涨，担心手里钱贬值，于是买房的占大多数；但说来说去，买房投资无非两种收益，要么交房后转手挣差价，要么长期持有挣租金，在这个前提下，买房成本越低越好，地段人气越高越好，有好学区地铁口的更佳；
按照这个标准，翡翠国际比兰亭公馆要强太多，一万三的价格，曲江二小，地铁口，大社区，纵然户型不佳，但卖点太强，周边同类二手房价格已经一万八朝上，性价比突出，属于难摇号的好房子；
兰亭公馆的热度缘于一万二低于区域的价格，不错的户型，以及软件新城大量自住业主的需求下，周边无房可选的结果，学校是有沣东六小，但周边的环境，人气，配套还比较差，新区要赶上曲江，起码五年朝上，加上绿地在西安口碑并不好。
问：金辉世界城和融创东方宸院对比，哪个好一些？
答：位置上世界城还是要好很多的，作为在区域内开发运营多年的小区，学校，配套，公园，商业，地铁都已经齐全，外加占据曲江一个好位置，属于典型的低端跑赢产品的小区，15000块左右的均价，比同区域华润，万科要高，但位置更好；
小区也已交房多年，物业，绿化，配套，人气这些都是可以看得到的，尤其是金辉环球广场开业后，这里会成为城南乃至曲江二期的商业中心；
东方宸院作为城东老城区少有的大开发商盘，虽然买的人不少，但更多还是附近院校，医院的地缘客户，一万七高层起步的价格，在别的区域基本可以选择大平层，洋房，对于习惯在城东住的人而言，大品牌，外加无房可选的现状，以及幸福林带的规划，是有不少卖点的；
但对于居住不局限在城东老城区的，西安同价位可选的房子就多了去了。
问：不能买住宅，逸翠园i都汇学位房，均价两万能选吗？
答：i都汇就是紧邻西沣路西侧的几栋公寓楼，因为前期开发商代建学校的原因，所以也带高新逸翠园学校的学位，但公寓本身还是40年产权，户型以一室一厅的复式居多，有学位但不能划学区，用完一次就没了；
公寓类的产品在市场处二次转手是不好卖的，*款贷**年限短，交易税费高，首付高，导致即便是高新核心地段的都难出手，但这个地方附近学校，园区，办公区居多，出租还是可以的；
如果是非常中意高新逸翠园的学位，那么买最小面积的，只为上学也算省成本，后期挣稳定的租金；如果没有这个强烈的上学需求，并不建议为了买房而买买房，没有购房名额，去不限购的沣西秦汉，给孩子看一套品质高的住宅，长期持有更合适一些。
问：房哥，比较一下万科澜岸和悦湾？
答：作为万科在灞河的双子星项目，小区的户型，规划，配套大同小异，不同在于一个河东，一个河西，周边环境上澜岸好一些，灞河东岸都已经治理，不仅一线河景房，同时紧挨广运潭公园，到主城区需要走灞河大桥，而悦湾不用上桥，旁边就是规划的腾讯双创小镇，但西北侧大面积的城中村还没有*迁拆**，区域面貌澜岸还是要好一些；
小区定位上悦湾要稍微好一些，规划高层和复式洋房，澜岸为高层和小高层，其余容积率，绿化率都一样，但前者户数少，居住舒适度高，价格也都维持在一万三左右，在世博园板块性价比是很高了，共同劣势在于都没有地铁，生活配套都没起来。
问：华润未来城市，万科澜岸，花园洲，中南青樾四选一？
答：属于四个卖点完全不同的盘，华润未来城市在港务区板块位置是不错，旁边既有奥体中心，又是地铁口，外加一万出头的价格，很多投资的人看这里，毕竟奥体，华润的品牌，大社区的规划都是卖点，户型和档次上比北边的绿城全运村是差了一些，但价格也低，买这里的前提是你接受港务区这个版块；
澜岸不多讲，灞河边景观盘，一万三均价，位置比华润好的多，虽然没地铁，但更加靠近浐灞核心区，属于区域内必看的盘，上一条有详细讲；
紫薇花园洲属于性价比极高，但不一定买得到的，此前一万出头的价格，诞生了千人摇，毕竟西安现在的房价下，要找出一个品牌开发商，地铁口，奥特莱斯旁边的毛坯房，真不容易，价格是这里最大的优势；
中南青樾相比较以上三个，优劣势要明显的多，二环内，汉城湖，地铁八号线，太奥广场旁边，住在这里生活交通都极为方便，但受制于地块太小，整个小区被铁路分隔为两块，西侧还规划有高密度公寓，南侧还有快速干道高架，13500块带装修的价格，对于要在二环内买房的人，是唯一的选择。
问：北郊世茂璀璨倾城12000块，不摇号敢入手吗？
答：虽然城北可选的房子不多，世茂的价格也不高，但卖的确实很一般，一万二精装还不用摇号，看这里的也经常会和科为瑞府去对比；但说产品，璀璨倾城并不差，一线开发商，中等偏低的价格，不错的户型装修，外加远期徐家湾改造的规划；
但目前能看到的东西实在太少，除北边利君未来城的底商配套外，西侧，南侧都是大面积的灯具，建材，农副品市场，北边又是三环，外加区域没有太好的学校，世茂虽然大品牌，但在西安这么多年只有世茂都一个盘，业主基数很小；
对于同样预算的，可以跨过三环看碧桂园凤凰城，也可以向东去浐灞看万科悦湾澜岸，但对于能接受周边环境的业主，世茂一万二的价格确实不高，刚需自住是可以的。
问：想买翡翠国宾房子没有好学校，枫林意树二手能看吗？
答：虽然还没有划分学区，丈八北路沿线的学校品质还是可以的，保利天悦有教育用地，科技四路有高新第一学校，六路上还有高新七小，枫林意树在区域内是不错的改善小区，但品质上比翡翠国宾还是要低的，同时27000块的价格基本到达区域二手的上限；
再往上涨，小区品质就跟不上了，两万七的价格里面，有7000块可以说是为了学位买单，目前区域内二手房均价带普通学区的基本在两万，比如中铁缤纷南郡，绿地世纪城等；
二小和一中在整个西安都是稀缺的教育资源，尤其是高新的民办学校比公办还是好很多，如果非要进二小，现在除了买房也没有别的途径，只能通过枫林意树，夏日景色的二手房实现；如果对学校没有这么看重，两万七的单价，在西安基本随便选了，大平层，别墅，洋房一大片。
问：华城万象位置不错，现在卖划不划算？
答：电视塔的位置自然不错，但区域内房子的品质实在不高，大量筒子楼，高密度塔楼林立，小区租住人口多，环境较差，华城万象在区域内还算比较好的小区，虽然容积率不低，但小区好歹有一些活动空间，周边地铁，超市，医院，小摊小贩一应俱全，住这里生活没有任何问题，但居住舒适度不高；
二手房的涨价短期看市场行情，比如西安房价这两年的翻倍，华城万象已经赶上了这波行情，但长期看的就是好学区和小区档次了；
大开发商小区在物业管理，小区维护，环境整治上要更用心，房龄更新，房子更保值，小开发在交房后，基本就放任自流了，最近确实不算卖二手房的好时机，但华城万象价格上涨的动力也看不到。
问：西派国际大平层值得投资不，目前价格18000？
答：在北郊，可选的大平层还是比较多的，包括恒大悦龙台，阳光城檀悦，西派国际，万科大明宫，龙湖景粼天序，价格也基本在18000块左右，短期看这也是西安大平层产品的一个门槛，并且随着主城区土地的稀缺，开发商为了获得更高溢价，三环内的大平层产品只多不少；
以大明宫板块为例，万科，阳光城，中铁建，恒大共享的优势包括地铁，万达商业，北二环，大明宫遗址公园，也都是一线开发商的高端产品，剩余的差异就是在装修和户型上，西派国际作为开发时间比较早小区，已经有交房的部分，是可以看到小区的物业，景观，对比选择时候能看到的东西会多一些；
投资讲究流通性，卖不出去的房子只算接盘，大平层产品总价较高，能接手的人群没有高层广，对于偏自住需求还是更合适一些。
问：高新一小学区就周边几个，不担心没有生源吗？
答：目前高新的学校里，一小、二小、三小、四小、高新国际是私立，是高新一中的直系小学，高新五小、六小、七小、九小、高新第一学校、高新第二学校是公办的，私立是学位房，公办是划学区的，所以并不存在没有生源的情况；
作为西安顶级的学校，全西安的家长都是挤破头进的，带一小二小的学位房均价都奔着30000块一平去了；教育质量上，顶级：高新一小、高新国际>高新二小，优质：高新三小、高新四小（都是比较老牌子的，发展稳定，但也并非是拔尖的学校）；
同时高新范围内，商品房小区众多，学校不足，还在大力建设公办小学中，但即便是公办，因为投入大的缘故，高新整个教育质量在西安还是最好的。