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问：看到大家的咨询，我很汗颜。我一直生活在东北，思维比较闭塞，错过无数房产升职机会，钱一贬再贬。我去年名下买了2套沈阳房产，都是*款贷**购买。今年才意识到深圳的问题，已经办理转户口。现在想买房，手头可用资金200万，不想投资太大，只是想先上车，试水。请问应该郊区买一个还是在南山福田买个20平米房子。 还请调拨，谢谢！
答：你好，新手建议买市区，租售比高，流动性好，涨幅也更稳。 资金200，可以入手400-600总价的房子。 20平米的开间不建议买，占房票，溢价多，利润太小。 开间是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。 最关键的，是溢价。 在深圳这类城市，开间和一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20； 买到，也是要付钱的。 福田关注保税区，景田，梅林。 南山关注蛇口和南山中心。
问：你好，现在拥有龙岗深业一套大平层及龙岗依山郡学位小房一套，现在想抛掉龙岗的房子到龙岗以外地方居住，俩小孩有学位需求，不太想去南山，看了圣莫丽斯B区房子比较喜欢，请给点意见
答：你好，感谢赞赏！ 圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，所以自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。
问：老师好！我们一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请老师给予指导，万分感谢！
答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。 1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更 存粹 。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。
问：你好，请问深业上城的公寓还值得投资吗？
答：你好，感谢大额赞赏！ 深业是深圳市府全资国企，在深圳属于比较佛系的国企开发商，做了十几个盘基本都是定位刚需，不太会做豪宅的。（深业上城和中城都是公寓，定位也没做好，现在深业上城的商业都半死不活的） 公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。 未来南山前海的土豪更多，不如去看看后海、前海的公寓产品，更加匹配国际化的人群需求。
问：十三老师好，头条关注觉得老师的干货满满，果断加入星球，刚需新手小白一枚，*弹子**不多，想买350以内，方案1 投资➕租金回报高的一房学位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住➕跑赢大盘的小两房。 目前看了罗湖的深业东岭和京基凤凰印象的一房一厅，深业是280-290左右，42平，带翠园中学，但是2.3年后会被划走，周边建了新中学黄贝，也是翠园集团管理。 凤凰印象大概310-320左右，近41平，带螺岭小学，附近还有其他低房价的小区，个人会比较喜欢凤凰印象的户型， 请老师指点下: 方案1推荐哪个片区的楼盘 方案2 应该选择哪个小区更有涨幅空间呢？ 谢谢，盼复！
答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 350万总价以下是可以考虑买罗湖的 3月4月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 一天到晚在说一路向西 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（龙岗 光明 罗湖） 购买总价低的人毕竟是大部分的人（西部涨的好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高） 然后买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！坂田也是龙岗呀（看看涨幅不好吗？）（龙岗中心区的学位房涨的不好吗？）（龙岗刚需上车次新地铁房涨的不好吗？） 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，那么就要看专业程度了 所以自住考虑，这2个盘优先凤凰印象。
问：老师您好，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近奔溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！
答：你好，感谢赞赏! 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 罗湖350万的小2房，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 区位对比：罗湖>布吉 优先雍翠华府
问：十三大，您好！麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小*款贷**挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清*款贷**，请问这种情况下。怎么*款贷**或者如何操作才能保障买到心意的房子？
答：你好，科技园上班首选南山，次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房。 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选，也是领涨盘。 碧海：单价低的：富通城2345、锦明花园； 单价高的：御龙湾、圣淘沙、香缇湾、阳光海、汇一城。 全款抵押的方式入手，或者JLH之后5改3，都可以操作成首付3成。
问：您好！目*考前**虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里唯一1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？
答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在*迁拆**。 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。
问：老师，您的公众号说来星球看您推荐的楼盘，但是我找不到啊。。。 我如果辞职可以股权套现4000左右，刚卖了一套房有500万cash，和夫人两人近期不打算要小孩在坂田嘉御山自主，还有一套兆鑫汇金的公寓。所以想再投资一套1000-2000万的房子，短期之内不会去住，因为夫人在华为上班住城里太远。如果有特别好的投资自主皆宜的也可以考虑。请您指点，谢谢
答：星球内翻翻之前的问答，都有回复，也可以圈内搜索关键词。 深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区； 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.入手2套低价潜力盘，重点关注碧海 西乡 沙井 光明。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
问：老师您好: 深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龙岗的一二手房# 二手:目前只看了3号大芬附近: 1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源•尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手:看了（京基•御景半山） …旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。 噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地•悦山湖）没进去看。望先生给予建议
答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先 尚峰 。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。
问：你好，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前*款贷**没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目*考前**虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？
答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。
问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了
答：你好，感谢大额赞赏！ 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。