说到南城的小区，中海九号馆是一个绕不开的项目，中海地产2010年度钜献。
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项目介绍
拿地时间2010年1月21日，楼面价格17153元／平，溢价率200%，规划建筑面积34.8万平米，纯住宅用地。地块西至丰科西路，东至九号路，北至六圈路，南至六圈南路。项目位于丰台科技园核心区域，距离郭公庄站仅400米，距离南四环800m，开车半小时内可直达金融界商圈，丽泽商务区，南站等，同时距离南苑机场较近。
整个社区采用英伦风格，天然大理石外立面，容积率仅为0.8，共有高层776户，别墅120余户。高层2011年初开售23号楼，起始售价32000，到2013年3月30日售罄24及25号楼，价格42000左右，本文重点讲解高层住宅御山居部分。
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开发商介绍
中国海外地产隶属于中国建筑总公司旗下，在地产业内享有“工科”中海的美称，主做中高端住宅项目，经历过97年亚洲金融风暴的中海很早就懂得做周期性操作、现金流管理、成本管控，使得即使销售额是万科的三分之一，但是利润却是万科的接近2倍。中海九号公馆作为整个丰台区的标杆项目，也是中海在南城打造的第一个作品，可谓倾尽心血。
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交通
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地铁
最近的地铁站是郭公庄站，也是9号线和房山线的换乘站，距离小区几百米，走路即可到达；
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公交
有中海九号馆小区公交站，直达小区，附近的公交站有田何庄、世界公园、六圈等站。
470路、快速直达专线131路、477路、480路、692路、840路、967路、692路等公交车均经过以上站点。
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自驾
小区东侧为丰科路，西侧为丰葆路，南边有六圈南路，北边有六圈路，往北几分钟即可到达南四环路，路网四通八达。开车半小时内可直达金融界商圈，丽泽商务区，南站等，同时距离南苑机场较近。
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配套
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产业商业
丰台万达广场，19万平米，集购物，休闲娱乐为一体；
永旺购物中心，B区西侧50m，15万平米，功能同上；
花乡奥特莱斯：建筑面积15万，商业10.8万；
总部基地板块92年开始发展，已吸引大量企业入驻，其中包括中铁建，华能，央广网，航天类大企业。
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学校
小学：丰台六圈小学、丰台四合庄小学、看丹小学、丰台区第八小学、第二实验小学怡海分校、丰台区实验小学、葆台小学
中学：北京八中怡海分校、郭公庄中学、丰台第一中学、丰台二中
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医院
距离小区2.8公里有个二甲医院－北京丰台医院（南院区）
最近的三家医院为2.4公里外的首都医科大学附属北京天坛医院
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小区环境
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楼盘解析
整个小区分为南北2区，采用四面环绕式设计，将高层错落在外围，别墅被合围在内部，北区共有高层6栋，分别为20，21，22，23，24及25号楼，其中20，21 全部为175小户型，两侧边户为小四居室，内侧为三居室。24及25西侧单元边户为175四居，中间户为175三居，东侧单元中间户和边户为同户型210四居，唯一区别是边户双卫为明卫。
作为整个项目最早开盘的楼座则是23和22号楼，两个楼分别有5个单元，23号楼西侧2个单元和22的东侧2个单元都是175的四居和三居产品（只有边户才有四居，中间户都是三居），23号楼东侧3个单元和22号楼西侧三个单元都是210户型。由于单元入户大厅为挑高6m的大大堂，造成1层和2层为特殊户型，175四居对应的1-2层则为143左右三居（楼上客卧被砍掉），175三居对应户型则为140右2居（同样客卧被砍掉），而210对应的1-2层户型大约195平左右。
楼宇分布图
如果说楼王单元，可以说是21，39西侧单元，25和24的东侧单元，23和22目前是视野最好的楼座，但是23和22的北侧为双向6或8车道的五圈路，正在修建，直通新发地，但是有绿植和马草河隔离，未来噪声到底几何，有待时间的验证。
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小区环境
高层楼座近景
高层楼座远景
单元入户门
南区别墅中央景观大道
楼前小路一瞥
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户型分析
上图2户型为主力175三居和四居室， 四居室全部为边户型，三居为中间户型，房子做到了真正的南北通透，客厅、主餐厅与西厨通透，主卧与次卧通透，四居户型中还有一间东或西向书房，而房间排布并没有使得空间非常局促，三居的户型则做到了2卫是半明卫设计，可以说中海是良苦用心了，对比了不少其他楼盘的户型，中海的户型确实做到了首屈一指，2.9m的净高远超普通市面上2.6m的高度。当然此户型缺点也很明显，净深长达17m，造成餐厅较黑，而西厨的窗户是凹陷进墙里的，窗户较小使得北向餐厅的采光较差。
整个小区5000的精装标准也确实非常良心，大理石地面，科勒或高仪的洁具，西门子的全套厨电，大金的中央空调......不再一一列举了，有空大家可以自己实地体验一下。
这个是210户型，客厅超大面宽、主卧非常大；但缺陷很明显，北侧2个卧室非常小，另外从餐厅进入卧室区域是一条狭长的过道，有压抑感，说实话户型不如175四居好。210边户和中间户区别就是2个卫生间是否是明卫，其他完全相同。下面从链家网上摘些图来给大家分享一下中海的精装修。
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总结
这是小区最近成交数据～数据来源于兔博士app。
最后做一下点评，随着丰台科技园的发展，尤其是随着保利，金茂广场，华夏幸福、万科等大开发商商业地产的入住，将整个科技园品质拉高，同时作为中关村“一区十六园”中仅次于中关村科技园、亦庄科技园之后排名第三的丰台科技园，有着不可限量的发展潜力，尤其是丰台处于南城，相对于北城，更靠近雄安新区，丰台科技园未来应有很好的发展，这也正所谓产业园的房子更具有投资与居住的价值。