最近没啥话题，面对目前各种优惠不断，政策谣言频出的楼市，为了更好评估，决定看看土拍。对于土拍，大部分购房者关注度并不高，从日常阅读量也能看出来，大家还是更关注，目前哪些楼盘降价，哪些优惠，哪些维权等。
对于土拍，也仅仅是为了写文章关注一下。虽然土拍看上去有点乏味，可读性也不高，不过土拍的数据却相对真实，其中反应了不少当初楼市行情，房企对于市场未来的预演，官方对于土地出让的把控，当然还有福州这么多年，各个板块的发展轨迹。
出于好奇，就把福州土地资源局发布到四区成交宗地整理了一遍，数据从2012年开始共423条。
正好今年2021年，决定来一波10年回顾，从2011年开始。由于以前也没太多关注，所以信息全部来自网络，如果有误，可以后台留言。
由于早期自媒体基本不存在，所以很多相关信息都借鉴参考房产网站：克尔瑞，乐居，蓝房网。
当初的土拍次数较多，宗地编号与土拍时间，在年底的时候，会出现跨年的现象：比如宗地2011-X号，出让时间在2012年1月。为了分割，以后年的数据全部按宗地编号为准。
土拍总览
废话不多说，先来2011年，这一年土拍相对平庸，不过也不乏亮点地块。聊土拍之前，先看看当时的楼市环境：
2010年10月，福州调控：本地限购一套，外地户口满一年社保限购一套，暂停三套房销售
2011年2月，榕十一条发布，*款贷**购买二套首付不低60%，*款贷**利率不低于基准1.1倍
在最严厉的调控年份，土拍市场的成交也相对冷淡，推出了36幅地块，2幅流拍，3幅暂缓，成交31幅（住宅17幅），共出让面积4422亩，吸金227亿。
东二环造城
对于2011年的土拍，其中位于东二环的宗地2011-07号，被泰禾拿下，也正式标志着板块的启动。如果把时间推到2010年4月，当时福州土拍发布宗地2010-12号，面积2800亩，起拍价178亿元，相当于目前东二环化工路以北大部分区域全部一次性出让。
在当时争议较大，主要的问题在于对地块的出让竞拍限制，要求房企满足一系列苛刻要求，网络流传地块早已内定，买家就是世纪金源。
随着土拍被叫停，在2010年9月，首幅住宅用地出让，面积319.6亩，容积率3.3，宗地2010-31号原东南电化公司（二化）北地块，在保利与阳光城的角力下，最终保利以33.4亿的总价、4695元/平方米的楼面价。这即目前，外卖小哥迷路，特殊行业扎堆，最具代表性的项目-保利香槟国际。
当然对于当初网传的世纪金源，在该巨型地块被叫停分割后，在2010年11月，与万科两次角力下，以17.45亿竞得宗地2010-53号林浦二期地块，面积289.21亩，楼面价3636元/平，以17.95亿竞得宗地2010-52号林浦一期地块，面积297.52亩，楼面价3629元/平。这两个巨型地块，即是目前会展板块最大的项目-闽江世纪城。
回到2011年，虽然东二环在2010年给世纪金源造城失败，同时也出让了首幅住宅用地，不过这并不是真正的启动，年初第一场土拍，化工路以南出让香开新城，楼面价6807，作为东二环第二座大盘。
到了3月，226亩的商业地块，被泰禾新成立的控股子公司新世界正式拿下，从此开始，东二环将开始长达10年的造城，回首土拍这10年，化工路以北一直有地块推出，不过截止2021年，化工路以北的地块也基本结束。也标识着，从2010年，2800亩地块被叫停，到保利香槟国际，再到泰禾开发巨型商业，再到去年的建发地王。
东二环的楼面价从4695元/平，经过10年时间，涨到了建发养云最高的28445元/平，10年时间，当购房者在惊叹东二环房价领涨全福州的时候，楼面价已经涨了6倍。
当然现在回过头，如果当初东二环2800亩全部给了世纪金源，那现在的东二环会是如何？在造城的年代，房企对于板块的作用到底有多大？
桂湖造城
带着这个疑问，来看看2011年最后一幅用地，位于桂湖的1218亩巨型地块。
对于地块而言，当初编号2011-30号，不过无人报价而暂缓，在2012年2月，以宗地2011-36号重新挂牌，被融汇3.66亿拿下，从此桂湖也开始了一场造城运动。
地块面积1218亩，被要求建设酒店群、会议中心、温泉主题汤馆、演艺中心以及影视中心，由于面积大，要求多，按成交楼面价计算，仅578元/平。
随着这个地块的出让，桂湖在2013年，继续推出宗地2013-01号，总面积达309亩，依然被融汇以13.8亿拿下。当然这并不是巅峰，在2017年，桂湖推出了8幅地块，被多家房企瓜分，平均成交楼面价已经高达7000元/平，其中最后一幅用地宗地2017-19号，72.17亩，被个人买家蒋秀龙先生以5.78亿+配建3600平米公租房拿下，成交楼面价10011元/平。
5年时间，桂湖首幅地块，面积1218亩，要3.66亿，楼面价578元/平，到了2017年最后一幅地块，面积72亩，要5.78亿，楼面价10011元/平。
对比东二环楼面价6倍幅度，桂湖的差异更是夸张，对于桂湖这样的波动，也并不是特例，在福州这10年的土拍历史里面，郊区板块不少都是如此。
当然对于造城，东二环靠着泰禾商圈一步步发展，房价也一路高涨，对比桂湖而言，当初给予融汇极低的价格，但是回到目前，造城的效果明显差强人意。
当然在2017年之后，时隔4年，桂湖终于又有地块供应，两幅公租房用地，158亩，起拍价3.1亿，即将在下个月推出。
三江口造城
对于2011年的造城，除了东二环的泰禾，桂湖的融汇外，位于三江口的宗地2011-19号，面积600亩，被新海岸以底价4.4亿拿下，这幅超级地块，就是未来的泰禾福州湾。
在2016年泰禾13.69亿收购华夏世纪园股权，2017年泰禾15亿收购新海岸，标志着泰禾对三江口的造城正式开启。
当然目前回首东二环，泰禾当初的巨型商业广场可以说起了非常好的作用，但是来到三江口，泰禾也在造城的过程中，因资金问题而延误了整个三江口的发展。
其他造城
这一年除了泰禾这个暴雷房企外，位于南三环的宗地2011-26号，面积932亩，被利嘉实业以14.23亿拿下，楼面价1580元/平。
项目被开发成了利嘉国际商业城，对于房企而言，也是造城的一个典型。除了这个近千亩的地块外，位于南通的天泽奥莱时代，可以说是近年典型的烂尾盘。
不管是泰禾还是利嘉，回顾福州近10年的历史，他们都可以说是典型的存在，面对城市发展，敢于拿下大型地块做开荒牛，只可惜最后都被资金所困。
当然除了这些巨型地块造城外，位于台江区金融街也出让了多幅地块，基本以商业用地为主，也为后来的金融街CBD奠定基础。
住宅楼面价
除了这些造城的用地外，虽然2011年住宅用地仅17幅，但是里面不乏现在非常亮眼的次新房。
1、阳光城拿下台江宗地2011-02号，楼面价8554元/平，目前的阳光凡尔赛宫，二手均价3.5W
2、苏宁拿下台江宗地2011-06号，楼面价5754元/平，目前的恒大天璟
3、个人拿下鼓楼宗地2011-10号，楼面价12281元/平，目前的万旭秀冶里，二手均价12W
4、融信拿下鼓楼宗地2011-14号，楼面价8372元/平，目前的融信澜郡，二手均价4.7W
5、融侨拿下鼓楼宗地2011-20号，楼面价7286元/平，目前的融侨锦江悦府，二手均价4.9W
对于这些住宅项目而言，目前的二手挂牌价，对比当初的楼面价，上涨幅度都非常大，也是近年来比较有特色和品质的次新房。
对比目前的鼓台土拍，下个月要推出的台江CBD宗地2021-60号，起拍楼面价2.67W，只能说2011年鼓台不过万的楼面价，已经注定回不去。
盘点总结
回顾2011年的土拍，虽然次数较多，但是总量并不大，由于受到楼市调控影响，房企拿地的热度并不高。一整年四区，不管是数量，还是吸金都不算太强，不过出让的地块不乏亮点。
从房企参与情况来看，闽系房企依然是重点，其中泰禾、利嘉可以说是当年风光无限。对比现如今的闽系土拍参与度，可以说是天壤之别。
对于当时的土拍，从数据来看，并不能看到楼市上涨太强的预期，其中更多的是展现了几个新城未来的发展方向，只不过在这场宏大的造城运动里面，不少房企和板块可能都想象不到未来会落得凄惨收场。
