克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧
导读：
今年计划目标增长15%以上，疫情影响下如何突破增长瓶颈？
【2017-2019年复合增长达126%，长三角城市业绩贡献超9成】2019年，大发地产全年实现合同销售金额210.2亿元，同比增长67.8%，完成目标销售131.4%。2020年，大发保守估计目标增长15%以上，全年可售货值将达430亿，货值去化率若达到56%，即可完成全年业绩目标。由于大发今年新增推货主要集中在后三季度，随着供货增加，业绩增长可期。【推进“1+5+X”战略落实，土地储备覆盖29个城市】2019年，大发土地投资表现积极，在“1+5+X”（1是长三角核心区域，5是成渝城市群、中部城市群、西部城市群、环渤海城市群以及粤港澳大湾区，X是具备发展潜力的重点城市）全国化战略布局下，聚焦长三角区域的同时，积极外拓，加速全国化进程。报告期内新进杭州、郑州、台州、金华、南昌、*安泰**、江门、桐乡、西宁多个城市，新增建筑面积达272.5万平方米。截至2019年12月31日，大发土地储备覆盖29个城市，建筑面积达502万平方米，货值超过700亿元。未来，在“1+5+X”战略指导下，大发的布局版图将进一步扩张，市场布局更加均衡。
【毛利率下滑3.7个百分点至22.9%，盈利能力待提高】全年营收73.98亿元，同比增长24.4%；毛利率为22.9%，较2018年同期下滑3.7个百分点，净利率为8.1%，也略有下滑，在高周转模式下，大发一方面主打流量型产品，溢价并不高，另一方面也存在以价换量，加快去化，盈利能力有待进一步提高。【净负债率下降至77.8%，融资成本仍较高】大发自上市以来逐渐受到资本市场关注，对融资渠道的拓宽和融资能力的提升起到了积极作用，年内成功发行三笔共4.2亿美元票据，发债成本较高，均在13%左右。截至2019年12月31日，现金短债比为1.4，流动性较2018年末提高；净负债率为77.8%，同比大幅下降29.4百分点，财务结构略有优化，有利于企业的可持续发展增长，但仍需关注风险。
【持续优化大运营管控体系，提升运营效率】2019年，大发地产积极打造“大运营”管理体系，进一步提升运营效率，项目平均首开周期5.7个月，现金流回正平均周期9.3个月，同时运用智慧案场系统创新营销，实现多个项目热销。此外，大发关注内生力量，不断优化组织体系化建设。通过“共赢及共创激励”计划，将雇员的个人成长与企业的发展联系在一起，实现组织长效发展。
1 销售
2017-2019年复合增长达126% 长三角城市业绩贡献超9成
2019年，大发地产全年实现合同销售金额210.2亿元，同比增长67.8%；合同销售面积为155.1万平方米，同比增长97.4%；销售均价为13550元/平方米，低于2018年销售均价15937元/平方米。根据160亿销售目标计算，大发年度目标完成率达131.4%。自上市以来，大发积极推动销售规模增长，一方面深耕长三角区域，扩大市场份额，另一方面关注一二线城市市场机会，积极调整推货结构，加快去化，2017-2019年复合增长率高达126%，高成长性备受行业关注。
从业绩分布结构来看，2019年长三角城市总计销售金额196.2亿元，业绩贡献率达93.3%，成为大发主要业绩来源。其中重点贡献城市为温州、合肥、湖州、常州，业绩贡献率分别为32.6%、9.8%、8.8%、6.9%，合计近六成，这些城市经济发展水平较好，也有可观人口支撑，房地产市场热度一直高居不下，保证了项目的去化率。此外，大发还拓展了以重庆、成都为代表的长三角以外的城市市场，业绩贡献也正在逐步显现。整体来看，随着市场外拓，大发的业绩来源更加多元化，有助于分散集中性布局风险，同时也将推动业绩的持续走高。
2020年，大发保守估计目标增长15%以上，按此计算，合约销售额可达242亿元；全年新增供货货值336亿元，总计可售货值将达430亿，其中长三角可售货值占比达82%；可以推算，货值去化率若达到56%，即可完成全年业绩目标。
一季度受疫情影响，市场表现不及预期，大发实现合约销售额30亿，目标完成率并不高。根据信息披露，大发的新增推货主要集中后三季度，占比达90%，后期随着供货增加，推盘加快，业绩增长也将加速。当前，市场走向并不明朗，大发还需关注市场动向，积极调整推货结构，另外也要配合有针对性营销策略，打通线上线下拓展销售渠道，为实现业绩稳定增长保驾护航。
2 拿地
推进“1+5+X”战略落实土地储备覆盖29个城市
2019年，大发在“1+5+X”（1是长三角核心区域，5是成渝城市群、中部城市群、西部城市群、环渤海城市群以及粤港澳大湾区，X是具备发展潜力的重点城市）全国化战略布局下，聚焦长三角地区的同时，积极外拓市场，加速全国化进程。年内新进杭州、郑州、台州、金华、南昌、*安泰**、江门、桐乡、西宁多个城市，总计新增25幅地块，建筑面积达272.5万平方米，权益地价50.38亿元，平均地价5349元/平方米。根据克而瑞发布的2019年1-12月房企新增货值排行榜，大发位居第62位。总体来说，大发土地投资表现积极，这为规模的增长提供了保证，同时大发也重视加强合作，通过收并购拿地控制成本，提高了资金利用效率，有利于实现高收益。
从新增建筑面积分布来看，长三角区域仍为重点区域，温州、合肥、常州、宁波这些热点城市的建面分布占比分别达到20.2%、12.8%、11.9%、9.3%，总计占比过半。此外，值得注意的是，2019年大发新进西宁，新增建筑面积21.2万平方米，占总新增建筑面积的7.8%，布局力度也相当之大，未来将对大发业绩增长起到重要的补充作用。
截至2019年12月31日，大发土地储备覆盖29个城市，建筑面积达502万平方米，货值超过700亿元，其中88%的货值位于长三角城市。未来，在“1+5+X”战略指导下，大发的布局版图将进一步扩张，市场布局更加均衡。
3 财务
盈利能力有待提升
毛利率下降至22.9%
（1）营收利润：营收表现稳健，毛利率下滑3.7个百分点
在销售业绩稳步增长的同时，大发的营收也同步并进，全年营收73.98亿元，同比增长24.4%。整体来说，大发的营收表现较为稳健，且增长具备一定的可控性。截至2019年底，大发已售未结转收入约150亿元，将在未来两年陆续结转，提前锁定了部分营收，增长的确定性高。
年内，实现毛利16.97亿元、净利润6亿，分别同比增长7.3%、22.8%；毛利率为22.9%，较2018年同期下滑3.7个百分点，净利率为8.1%，也略有下滑。在高周转模式下，大发一方面主打流量型产品，溢价不高，另一方面也存在以价换量，提高去化，盈利表现有待进一步提高。
（2）净负债率降至77.8%，发债融资成本较高
多家券商首次覆盖，年内发行4.2亿美元票据。大发自上市以来逐渐受到资本市场关注，2019年6月获得标普及穆迪信用评级，2019年11月纳入MSCI明晟中国小型股指数成分股，此外，建银国际、安信国际、西证国际、克而瑞证券等相继首次覆盖，并给予了正面评级。
资本市场的认可，对于大发融资渠道的拓宽和融资能力的提升起到积极作用。2019年，大发成功发行了4.2亿美元票据，并与平安信托、爱建信托、民生银行、中信银行、渤海银行实现战略合作，获得金融机构合计授信金额超300亿元，不仅缓解了企业流动性压力，也优化了债务结构。但值得注意的是，三笔发债的融资成本较高，均在13%左右。
现金大幅增长116.9%，净负债率下降29.4个百分点至77.8%。截至2019年12月31日，大发总债务规模90.93亿，其中一年内到期债务占比36.5%；持有现金流46.94亿元，同比增长117%；现金短债比为1.4，流动性较2018年末提高，短债偿债压力较小；净负债率为77.8%，同比下降29.4百分点。可见，大发在高周转模式下，对于财务风险的把控略有成效，保证现金安全和稳健的财务结构，有利于企业的可持续发展增长，但仍需关注风险。
4 战略
持续优化大运营管控体系提升运营效率
大运营管理体系为高质均衡发展保驾护航。2019年，大发地产积极打造大运营管理体系，基于“两高两有”（高效率、高品质、有贡献、有利润）四项基本原则，进一步夯实以“6611”（即6个关键会议、6大停止点、1套全景计划管理体系、1套全周期风险管控体系）运营管理体系的内控管理，以项目为核心，贯穿全生命周期，聚焦经营目标，确*过保**程管控，以实现企业快速高效运营。
同时，大发地产运用智慧案场系统创新营销，产品标准化助力提效，项目平均首开周期5.7个月，现金流回正平均周期9.3个月，且多个项目实现热销，例如常州礼嘉项目拿到到首开134天，2019年8月30日首开去化近九成。
关注内生力量，优化组织体系化建设。在组织体系建设方面，大发地产关注内生力量，注重组织的提能增效，通过扁平高效的组织形态、简单高效的组织文化、充分高效的组织赋权促进组织的高效成长。并通过“共赢及共创激励”计划，将雇员的个人成长与企业的发展联系在一起，通过中国反舞弊联盟、阳光诚信联盟等形式加强组织的合规建设，持续完善组织机制，实现组织长效发展。
排版丨鸟姐
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