年报季来袭，如果只从年报数据上看房企，每家的业绩都不会太差。然而行业下行之际，疫情蔓延之时，是不是每家房企都像年报所显示的那样业绩斐然、实力雄厚、安然无恙？
哪些房企徒有其表、外强中干；哪些房企既有面子，又有里子？房企年报乱花迷人眼，另眼观年报帮你拨开云雾见真容。
文 | 修成
编辑 | 丽萨红
虽然还没有进入千亿序列，但佳兆业依然是行业里最值得关注的房企之一。
3月31日，佳兆业发布年报，从业绩上看佳兆业表现优异，完全匹配其强势崛起的姿态。
年报显示，2019年，佳兆业集团总合约销售额881.2亿元，距离千亿仅一步之遥，同比增长25.8%，销售增速领先TOP30房企平均水平，权益金额更是跻身克而瑞、中国指数研究院等权威机构全国销售30强；
去年，佳兆业集团实现营业收入480.2亿元，同比增长24.1%；净利润41.6亿元，同比增长26.4%；毛利138亿元，同比增长24.3%；股东应占溢利46亿元，同比大增67%，在营收稳步增长的同时，利润也在稳步提升；
2019年，佳兆业净负债率较2018年年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。速动比率维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务，公司流动性充足，资产负债进一步得到了改善。
通过销售规模、盈利能力、现金流充裕程度、资产负债率看，佳兆业非常稳定而且安全。
但值得注意的一点是，尽管如此佳兆业还是被低估了。
有业内分析，由于公司大规模优质旧改项目都仍处于投入阶段，以及由于历史原因承担了较高的融资成本侵蚀掉了一部分利润，若撇除掉这两方面非正常经营因素所导致的影响，佳兆业的毛利率和净利率将远远高于行业平均水平。
此外，佳兆业被低估的原因还有两个：
第一，存量房时代已经来临，而这是属于“旧改王”佳兆业的黄金时代；第二，佳兆业是大湾区和先行示范区的最大获利者之一，而大湾区和先行示范区的潜力怎样被高估都不为过。
存量时代来临 “旧改王”佳兆业迎来黄金时期
众所周知，我国房地产市场已经从增量市场向存量市场转型，2019年中央经济工作会议中，首次强调了“城市更新”这一概念，更是存量时代来临明显信号。
据统计，目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。因此，中央经济工作会议才会有的放矢，要求加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
存量时代的来临，意味着城市更新将成为时代主题，而对于苦心经营城市更新20年的佳兆业来说，更是迎来了属于自己的黄金时代。郭英成曾说：“说到旧改我很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块。”
佳兆业在城市更新领域的能力和成绩，用“不积跬步无以至千里”来形容，恰如其分。
早在1999年，佳兆业就已经开始耕耘城市更新领域。当时位于深圳龙岗布吉的项目龙泉别墅，已经烂尾多年，因为属于深圳“关外”位置偏僻，而且在当时旧改业务是行业典型的“脏活累活”，利润也低，所以没有开发商愿意接手。
后来，佳兆业接手龙泉别墅，并将其精心打磨成布吉第一个大型社区——佳兆业·桂芳园。因为设计感十足，性价比超高，桂芳园广受好评，一路畅销，佳兆业“旧改”业务由此起步。
2003年，佳兆业以4亿元人民币拍下邻近深圳市政府的烂尾楼“子悦台”，仅用两年的时间，就成功将该项目改造成为佳兆业第一个商住综合开发项目—佳兆业中心。
从此，佳兆业在城市更新领域一骑绝尘，先后接手深圳市50多个烂尾项目，“旧改之王”的称号在业内广为流传。时至今日，佳兆业在城市更新方面的成功经验，已经成为房企们的必修课目。
九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下，随着时间的沉淀，佳兆业在城市更新领域的优势越来越强。
年报显示，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，城市更新项目占地面积近4000万平方米，同比增长约33%，截止公告发布日期，佳兆业城市更新项目已达到147个，对应货值约2.5万亿元。
佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥城市更新领跑优势，推动项目的快速转化。预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积2900万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
坐拥2.5万亿货值的城市更新项目，这种规模不仅是整个大湾区的NO.1，放眼全国也是第一阵营的储备级别。存量时代已经开启，佳兆业既拥有庞大的旧改储备，有具备专业的旧改能力，佳兆业俨然已经有了时代的王者之资。
“大湾区+先行示范区”双区驱动 发展前景不可限量
时势造英雄，一个企业的崛起不仅需要自身积累的经验和实力，还需要历史机遇的青睐和加持，佳兆业无疑就是这样的企业。
作为一家立足于大湾区且深耕深圳的房企，佳兆业有着得天独厚的优势。2019年2月，国家发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，比肩世界湾区的大湾区建设正式开始，同年8月，深圳又被*共中**中央、国务院批准建设社会主义先行示范区，大湾区+先行示范区双驱动带来了史无前例的政策利好，同时也给深耕区域的佳兆业带来了历史性发展机遇。
招商证券等多家券商研报认为，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。
得益于长期的区域深耕，佳兆业在大湾区的优势无可比拟。
年报显示，佳兆业近2700万平方米土地储备，大湾区占比达到了51%；土储货值总共达5300亿元人民币，其中大湾区占7成，深圳更是占整体获储的三分之一；在2019年881.2亿的合约销售中，大湾区贡献占比高达61%；此外，公司最具竞争优势的城市更新项目，大湾区面积占比达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市。
在双区驱动的红利下，令业内外不得不看好佳兆业的发展。
随着大湾区向世界级湾区进击，深耕布局区域的房企势必迎来一波强势增长，而佳兆业坐拥大亚湾最多土储和最具优势的城市更新项目，先锋引领优势获得进一步凸显。
众所周知，目前全球经济在疫情影响下持续震荡，国内房地产市场也呈下行趋势，而大湾区因为超强的经济韧性，有望成为触底反弹的第一批区域。
数据显示，2019年粤港澳大湾区内地九城人口全部实现净流入，且广东省去年人口净流入量高达175万，再加上之前的成绩，5年时间完成了800万人口的迁入。除此之外，2018年广东省内人口出生率高于同期全国平均水平1.85个千分点，源源不断涌入的人口，为大湾区城市发展持续造血，使大湾区成为全国最有活力的区域。
此外，据权威结构统计，大湾区的住房自有率很低，有近3500万人没有住房。在“湾区”的11个城市中，有8个城市的财产率低于60％，特别是在深圳，这一比率仅为23.7％。总体而言，大湾区的住房自有率仍远低于全国平均水平。居住品质不高，后期大量的改善需求待释放，是大湾区房地产市场的真实写照。
粤港澳大湾区城市住房自有率
预计到2025年，粤港澳大湾区的房地产市场交易量将达到约37万亿，占全国总交易额的15％。其中，约有1.5万亿新房（占全国新房交易的12％），年均增长600亿。
经济发展水平高、区域价值潜力巨大、城市住房需求旺盛，佳兆业的发展已经具备“天时地利人和”，实现跨越式发展只是时间问题。佳兆业董事局主席郭英成不止一次在公开场合表态：“是历史的机遇、国家的繁荣，才让我们赶上了房地产行业大爆发的时代。”
机遇面前人人平等，然而只有做足准备的人，才能在机遇来临之时大显身手。佳兆业正处于爆发式增长的前夜，而大多数人低估了他的价值。
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