我是紫沐，这是我第211篇日记，欢迎关注公众号【紫沐楼市日记】。
上篇日记（天河北还能打吗？），聊了下天河北最近的成交数据，透露了什么，可点击链接了解。
有粉丝问，琶洲南tod127平值不值得买？
对比同价位的其他新盘，保值能力如何？
在我看来，琶洲南绝对是第一梯队的新盘。
如果它最终的开盘价，真的和目前传的一样，9-11万。
那可以说是最值得买的新盘了。
因为它的优势真的很明显。
光是从板块上看，能和现在的琶洲相提并论的板块，也就一个天河公园。
其他板块的新盘，哪怕是金融城的珠江天郦。
考虑到金融城目前的建设速度，它的板块价值也是比不上琶洲的。
吹风10万+，但位置却在梅花园的天河和樾府，就更不用说，都不是一个梯队的东西。
而天河公园目前仅有的新盘，是天麟府臻林。
臻林是有硬伤的，这个之前有专门写过。
所以买天河公园的人，大多是奔着板块里面的优质二手房去。
比如新世界熹园，比如东逸五期天逸，这些标杆次新的成长性会比臻林好很多。
那琶洲内部有没有其他新盘，也有，海珠天郡还有些尾货。
但海珠天郡这个盘有些问题。
首先它的体量不大，就4栋楼，花园很小，缺乏改善属性。
另外位置不是一线临江的，想有江景，基本得到26层以上。
而26层以上，都是200平打上的大平层，这价位段直接奔2000万+去了。
也就是说它的竞品，是珠城标杆，或者保利天悦这些产品。
和这些产品做对手，海珠天郡是比不过的。
所以它虽然开盘价很实惠，有性价比，但属于保值有余的类型，本身算不上第一梯队的产品。
那也就是说，从板块上看，琶洲南就是同梯队板块的最强新品。
再看回楼盘本身，大社区，配套齐，有学校有地铁有花园。
这些要成为改善型标杆楼盘所需要的元素，琶洲南都是齐的。
而且户型都是改善型面积段起步，从圈层纯粹性上讲，也完全没问题。
所以虽然很多人说它有缺点。
比如越秀不擅长做豪宅，比如靠近华快会吵。
但很明显，现在琶洲南已经不是豪宅定位，它就是走高端改善而已。
从高端改善的角度，它是完全ok的。
至于吵，天郦也有吵的啊，只要不是拿安静做宣传点，就不算什么问题。
板块好+大花园+配套全+学位和地铁=优秀的改善型楼盘。
有这个底蕴在，部分楼栋和户型吵，真不算什么问题。
最后再从总价约束上看。
琶洲南加推的127平和143平，如果按10万均价去算。
1300-1500万的价位段。
这价位段，珠城是没有好产品的。
而它的对手，珠江天郦板块和产品都没它好，海珠天郡产品没它好。
所以说如果真的卖均价10万，琶洲南是最值得买的新盘，是完全没问题的。
更应该思考的，是能不能买到，怎样才能买到。
因为琶洲南小户型的抢手程度，从它上次开盘就可见一斑了。
另外细到127平这个户型，1300万左右的总价，和同级别板块的标杆二手对比。
天河公园这个价的竞品主要是熹园。
熹园很好，但这个价对应的主要是100平左右的三房。
在大家的保值能力基本相同的情况下，选哪个， 更多是从自身的通勤和面积需求上考虑。
而琶洲这个价的竞品主要是水蓝郡。
水蓝郡也不错，但琶洲东的发展周期也挺长的，再结合产品来考虑。
琶洲南tod更适合自住长持，水蓝郡更适合过渡置换。
或者这样说， 如果你觉得这是你最后置换的一套房，那选琶洲南。
如果你觉得过几年还会做置换，这套房还不是终点，可以选水蓝郡过渡。
但总的来说，在新盘里面，琶洲南tod是毋庸置疑的头部。
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