温都讯 小区会所产权，到底归业主所有，还是归开发商所有？市区嘉鸿花园“业主大会”状告房开，要求确认小区会所的所有权归全体业主共有。此案为全国首例由具备法人资格的业主大会参与的诉讼案，本报去年10月10日、11日曾连续报道。
日前，鹿城区人民法院就此案作出一审判决：“业主大会”主张对会所享有所有权没有事实和法律依据，驳回其诉求。该业主大会对一审结果不服，昨天向温州市中级人民法院提起上诉。
案情回顾
房开申请会所产权
业主不满递交诉状
嘉鸿花园坐落于市区学院中路，由温州嘉鸿房地产开发有限公司开发建设。
一审法院查明，2002年，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对“嘉鸿花园”开发建设的批复中，核定会所面积2410平方米（含居委会、公厕、物业等配套用房），后温州市建设局在工程初步设计批复中，核定会所面积2530平方米（含居委会、物业管理用房、活动用房等）。
此后，房开公司销售住宅，与业主签订《商品房买卖合同》。该合同约定：商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有。
2006年开始，房开公司陆续交付房屋，但房开公司与业主因小区会所5-6幢102室、207室、208室、209室、210室的权属产生纠纷。房产交付之后，小区业主将会所当作文娱活动场所占有、使用。
2015年1月，房开公司向温州市房屋登记中心申请对小区会所进行所有权登记。该中心受理申请后，在小区内进行公示。
业主们认为，开发商行为违背了当时行政部门的审批规定，侵害了全体业主利益。
2015年8月18日，作为全体业主的代表，嘉鸿花园“业主大会”以独立法人资格向鹿城法院递交诉状，要求法院判令会所属于小区公共配套建筑，应当属于全体业主共有。
“嘉鸿花园”业主大会的特殊身份
根据《物业管理条例》等相关规定，业主大会以会议形式存在，业委会是业主大会的执行机构，没有独立的组织机构和财产，并不具备法人特征。所以，业主大会、业委会都没有独立民事主体资格，在与其他主体发生纠纷时，很难作为民事主体进行起诉。如要参与诉讼，必须要有70%以上业主同意，而且需提供业主身份证复印件等。
此次嘉鸿花园业委会能顺利提起诉讼，得益于其“特殊身份”。
2012年，国家民政部、省民政厅等曾联合来温考察，提出温州能否尝试探索对业主大会创新管理。经调研，鹿城区民政局决定“吃螃蟹”，并于2013年3月批准“南塘五组团业主大会”和“嘉鸿花园业主大会”准予登记，具备法人资格。这在全国尚属首创。
法官告诉你
权属确认依据合同约定
和“谁投资谁收益”原则
鹿城法院经审理认为，业主大会对涉案的会所主张享有所有权没有事实、法律依据。理由如下：
一、据房开公司的立项、报批材料和温州市规划局、温州市发展计划委员会等政府文件批复，会所系小区配套设施，为小区业主提供配套服务，房开公司在《商品房买卖合同》中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺会所在商品房交付使用后9个月内达到使用条件。但会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，不是会所权属的确认。
目前，在相关法律法规对小区会所没有作明确界定，也没有对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属，应当根据双方合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认。
二、商品房价格高，不能推断会所系业主所有。庭审时，业主大会以嘉鸿花园商品房售价高于周边小区商品房为由，主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中，并据此推断涉案会所属业主所有。
但法院认为，涉案小区商品房属于市场流通之商品，其售价受特定产权内涵、权利义务和市场供需状况影响，而非仅由成本确定。即使住宅小区因含会所而价格略高，也不能推定为会所属业主共有。
三、涉案会所是房开公司投资建设，而且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所。该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方对小区会所权属问题达成合意。
温都记者 黄云峰