文 | 盐阿白
编辑 | 许琪
一个半世纪之前，饱受交通雍塞之苦的伦敦，天才般的想到了将铁道放进城市的地下。这个大胆的想法一度成为酒馆中的笑谈，还被指责为“开启地狱之门”。但这座城市顶着舆论和技术的压力成功了，1863年，一辆蒸汽机车开始穿梭于伦敦地底，世界上第一条地铁就此诞生。从此，世界因地铁而改变，城市也焕发新生。
到如今，地铁已经是城市发达成熟的标志，也代表着一个城市在梯队中的地位。截至2019年9月，中国开通地铁的城市有41个，每条地铁线背后，都有一个城市区域发展的故事。在地铁铁轨的牵动中，大城市郊县撤县设区，卫星城市上演“后花园”、产业迁移的城市群趋势。
国内的第一条地铁线诞生在北京。半个世纪之前，第一辆地铁机车从古城路站呼啸驶出，乘坐地铁还要凭单位介绍信购票，单程票价为一角。后来北京地铁1号线延长，贯穿东西，从朝阳到石景山，与北京早期东西向发展的战略高度吻合。
至今，北京已经有21条地铁线，405座地铁站。中国城市轨道交通协会发布的2018年中国城市轨道交通年度统计分析报告显示，北京已连续10年有新地铁线开通，平均每天“上班”18.6个小时，全年累计完成客运量38.5亿人次，相当于把北京所有人运送了175次。
地铁之于北京，就如动脉之于人体一般，承载的是整座城市的生命与活力。在1号线和10号线上，扎堆分布着17个商务型站点，国贸、呼家楼、中关村、金融街......都是这座庞大城市的经济标签。一条8号线贯穿南北，从胡同、元大都到奥运村，再一路向北，连接13号线，打通中关村、西二旗、望京，从历史遗迹到高新产业，改变着人民的出行轨迹，也记录着北京城的变迁。
快速和畅通的特质，都让地铁压缩着城市的时空，串联起人们的工作、生活、休闲娱乐，只要是地铁所能触达的地方，就不存在距离的问题。地铁有多远，城市就有多大，北京，正因地铁而无限生长。
城市轨道物业新模式
地铁经济的巨大潜力也被无数次印证。据统计，纽约、伦敦、东京、香港等成熟的国际大都会的轨道物业价格平均高于同片区同等质物业30%以上。地铁带来了大量的客流，一些地段的商铺因地铁的开通，价值呈数倍甚至十数倍的增长。这样背景下，在轨道交通沿线、站点和车辆基地等地开发住宅、商业、办公等物业，也变成突破空间的一种稀缺产品。
在一线城市人口流入，边界迅速膨胀之后，地铁对土地资源利用的意义实际上已经大于了通勤本身。按照北京总体规划要求，北京的城乡建设用地规模将由2017年的2945平方公里至2020年减到2860平方公里左右，平均每年减量任务约30平方公里，建筑用地面积日益紧张，土地资源的集约化利用愈加重要。
轨道交通车辆基地开发作为轨道物业开发的一种类型，也是城市土地资源优化利用的典型 。数据显示，全国轨道交通车辆基地的开发总市场容量达到2亿平方米，市场规模也有约4万亿元。而在北京，地铁运营里程也达到574公里。大量的车辆基地利用起来，将成为区域经济增长和解决用地矛盾的双赢方案。
但其所涉及的减振降噪等精细技术，却成为横亘在开发商面前的终极难题。轨道交通车辆基地开发让众多开发商望而却步，十年前涉足该领域的企业可谓凤毛麟角，而其中的代表企业就有京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展）。
京投发展首次接触轨道物业是在2009年。这一年，它完成了定向增发，北京市基础设施投资有限公司(以下简称“京投公司”)成为公司的大股东，京投发展也由此开始轨道物业开发建设阶段。
作为轨道交通行业中唯一由政府授权委托的主体单位，京投公司负责整合城市轨道交通投融资、建设、运营等全产业链整体服务。受益于大股东的资源与背景，京投发展相应地拥有了轨道物业开发领域的人才、经验、技术优势。
实景效果图
2018年，京投发展提出了TOD智慧生态圈的开发理念，强调对城市、地铁、市民三个层面提供可持续*服务性**，恢复城市活力，带动区域经济发展、为消费者打造“地铁一体化集约生活”。
根植北京，京投发展打造了多个TOD项目，北京公园悦府便是京投发展所倡导的“地铁一体化集约生活”的典范。
让房子与地铁无缝连接
地铁8号线全长50公里，被称为“地下中轴线”，贯穿北京南北五环。公园悦府就建在8号线平西府车辆段上，项目占地60万平方米，是京投发展TOD项目的一个集大成者。
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公园悦府的一期为车辆段上盖，凭借专业的减振降噪技术，将振动和噪音降至最低，让居民享受小区与地铁的无缝对接。公园悦府还在车辆段咽喉区上设计了一个约5.5万平方米的运动主题公园，相当于8个足球场的大小，不仅实现了土地资源的优化利用，还为社区提供了运动、休闲、社交的公共空间。
从区域资源上看，公园悦府也有着得天独厚的优势。项目所位于的回龙观地区，辐射中关村科技园、上地、未来科学城等高新技术产业集中的区域，是高科技人才聚集的地方，拥有着优质的创新人群结构，蕴藏着巨大的创新潜能。“互联网+、泛文化娱乐、新一代信息技术、大健康、智能硬件、智能制造”将为这个版块提供大量产业人流。
未来的昌平区还将在“回天地区”再建“一纵一横”，改造北清路、安立路，重点疏通5个堵点断点，改善交通情况。还将实施26个教育项目解决入学难问题，并建设清华长庚医院二期，增加社区卫生中心。在公园资源上，也将大幅提高服务半径覆盖率，提升社区品质。
目前，公园悦府所在版块已经形成了一个小商圈，有三横三纵六条商业街，以及华联商厦、永旺国际商城、东亚上北鑫座、港龙商业中心等，公园悦府还规划了一个面积约6万平方米的商业配套，为整个版块注入新的活力。
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在医疗教育资源上，公园悦府也有着难以比拟的优势，积水潭医院回龙观院区、北京大学国际医院、王府中西医结合医院、华一医院、安达医院等坐落在项目周边；项目三期内就拥有清华附中附属幼儿园及小学，区域附近还有红黄蓝幼儿园、绿贝儿幼儿园、首都师范大学附属育新学校、昌平第一实验小学、第二实验小学、昌平二小、昌平二中、回龙观中学等。
这样的区域优势让回龙观地区的项目备受关注，但由于土地资源紧张，该区域在售的新项目只有公园悦府等少数几个，项目的稀缺性不言而喻。
样板间实景图
目前，公园悦府在售的主力户型为86—87平方米的温馨两居，113—136平方米的舒适三居，还有一梯两户的125平方米三居和152平方米的奢适4居。在户型设计上，都较好的利用了南向资源，采光良好，功能区齐备，能够满足不同类型的家庭成员需求。整个小区规划容积率2，楼间距较大，绿化优良。在物业管理上，公园悦府选择的亦是星级物业。
地铁改变未来，京投发展所践行的“地铁一体化集约生活”，正在从方方面面在公园悦府上成型。居住与通行的关系或许从未如此亲密。
