我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。
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提问：你好！曾叔！请问今年不该买的盘是哪些呢？请您推荐一下，谢谢。
回答：你好，排名第一最不能买的是位于浦东祝桥的公元2040，整体的地理位置也真的太偏了；虽然后期有新机场的加持，但也无法掩盖位置较偏的事实，目前周边也非常一般。其次不推荐的是加推的中兴路壹号，虽然地段还可以，但价格确实太高了，远超周边的房价；这对于现在买入的朋友来说，可能会高位站岗一段时间。最后不推荐的是建发云锦湾，位于宝山罗店，与周边二手盘价差不大，位于远郊，周边也不便利。
所以，给大家总结下：我们最不推荐大家买的，往往就是位于远郊的区域的大盘；因为远郊，所以周边住宅就不多，而且往往还没有价差，现在买，除了积分不够没办法外，大家千万不能碰。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。
提问：你好，想请教曾叔：租售同权是否会降低买房需求，从而使房价下降呢？谢谢！
回答：你好，租售同权长远看会降低买房需求。如果哪天租房子能够享受到买房子所有的隐*福性**利，比如上户口、比如入学这些的话，买房里面部分需求会被消耗。但是我不觉得这样会让房价下降，特别是大城市的房价。因为支撑大城市的房价主要来自于两个部分:一是新增人口对拥有自己住宅的想象。二是金融投资属性。这两个主要因素不会被租售同权削弱。就这么想，哪怕现在打车很容易，和自己开车很接近了，还是有人会买车的。
提问：曾叔，您好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。
回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。
提问：你好曾叔，我在浦东高行幸福小镇有一套多层4楼，不带电梯的房子，你觉得未来可以长期持有吗？你对这种房子做长期持有投资是怎么看待的？（这个小区是07年的）
回答：你好，对高行一般看好。这个地方配套还过得去，容积率不算高，适合自住，但是因为外高桥自贸区没起来，离金桥也远了一些，所以高行始终无法被优质产业辐射到，么有什么高薪人口导入。所以我预计长远看大盘平均涨幅。因为有税费，还有限贷，不太建议换仓，建议继续持有，尽可能dy融出资金再买一套。
提问：您好！曾叔，夫妻上海户口，名下无房，按揭算二套房，现金流650w，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？谢谢！
回答：你好，南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该，上海不像买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房，其实这个总价段，上海的可选范围很大的，因为对你的资金结构和风险偏好，以及选筹的口味不太了解，可以加入上海房叔知识星球获得精准推荐。
提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。
回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。
提问：你好，曾叔，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？
回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价!流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！
总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否*款贷**、*款贷**年限的多少对流动性的影响也很大。
提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？
回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。
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