文/几何先生 媒人观察
初识毛玉峰，是在2019年10月。
当时恰逢国庆节，笔者跟着旅行团外出旅行。
历经一小段时间相处后，笔者惊讶发现：我们这个20几人的小团体里，竟然有一半是做地产的，或是与地产相关的。
有重庆某开发商的财务总，有某开发商的物业负责人，有知名设计公司的负责人，有重庆代理公司的老板，也有笔者这类的媒体人…..
乍眼一看，这俨然成了“房地产考察团”。
与毛总聊天中发现，最近大家都在研究微信小程序。
聊到这里，毛总立刻递过他的手机，原来这是他们最新开发商的小程序——铺侦探，但是针对经纪人的。
笔者发现，这个小程序对用户的浏览轨迹，后台会有清晰的记录，也会自动匹配用户浏览习惯相匹配的商铺。
与此同时，它对监控社区商铺的信息有详细记录，开间、进深、层高多少，是否通水通气。
社区周边的业态构成是什么：有多少家餐饮店、理发店、药店…进而推断出，对应的商铺该如何去招商与运营。
用他的一句描述：“要思考我们的客户的客户的客户在想什么。”
简单拆分：
我们的客户思考着怎么销售，怎么卖铺；
我们的客户的客户，思考着买了铺之后，如何成功出租，保证收益；
我们的客户的客户的客户，思考着租了铺之后，该如何做生意，如何经营下去。
听了毛总的一番描述之后，笔者开玩笑说，“你们公司更像是一个互联网版的商业营销运营公司。”
从“温室”到“大海”
时间，切换到2016年。
那年，毛玉峰时任重庆中原地产大南区负责人，有着让大多数人都羡慕的数百万年薪。
那年，对于他而言，却是非常艰难的一年。
因为，他要做一个艰难的决定，这个决定将直接影响他的未来职场。
2016年12月，毛玉峰选择了离开中原地产，这一个工作有10年之久的老东家。
笔者很好奇，“放弃数百万的稳定收入，突然做这个决定很难吧？”
“为了实现个人的人生价值。”毛玉峰说，他想做得更纯粹，按照自己的意愿，放弃住宅领域，深耕商业，选择自己创业。
跳出“温室”，奔向“大海”！
毛玉峰，从业商业地产20多年的资深地产人，创立了新耀行商业地产和新空间科技有限公司。
从传统商业地产销售到在全国范围内率先建立商业地产领域四位一体服务模式，毛玉峰无疑已是这方江湖的顶尖高手。
对于商业地产，2021该不该买，该怎么买？知乎·城市·重庆#新知·人物栏目组，专访了毛玉峰。
毛玉峰，新耀行董事长，新耀行创始人，四川省连锁商业协会副秘书长，中国社区商业委员会特聘专家委员，商业地产服务业发展的践行者，致力于改善商业地产行业生态环境，促进产业链的良性发展。
谈疫情影响：
疫情让地产行业线上化走完“最后一公里”
疫情对房地产的影响有几多？毛玉峰说，是挑战也是机遇。
毛玉峰：去年爆发的新冠疫情，给很多行业带来挑战。挑战中也存在机遇，对疫情的应对加速了一些变革的进程。
就房地产行业来说，疫情让房地产业走完了线上化的“最后一公里”。在疫情之前，大家不相信线上真能卖房，但在疫情期间几乎所有的开发商都推出了自己的小程序，包括之前较为传统的国企。诸如直播看房，线上线下联动营销成为行业趋势。
疫情对商业地产的一个影响还在于，社区商业迎来快速发展。有统计数字说，疫情期间，美团新招了33.6万骑手，京东一家社区新业态店铺开业不到60天，线上销售增加了2倍。
线上销售的发展面临另一个“最后一公里“问题，那就是需要更多分布更细的线下门店，这样才能将网上销售落到实处。
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从去年开始，钱大妈、谊品生鲜等社区零售商铺铺开的速度非常快。与此同时，各大巨头也纷纷布局线下抢占社区，跨界社区、社区团购等新模式持续升温。
可以预见的是，除了社区零售之外，社区教育、社区养老、社区健身等也将成为未来趋势。社区商业地产将成为未来商业地产的一个不可忽视的亮点。
谈商业地产新模式：
要做的不是卖商铺，而是创造价值
毛玉峰从事地产行业已经有20多年了，最开始是做销售。那时候卖商铺，只是简单地销售，主打“一铺养三代”式的价值卖点。当时整个行业皆是如此，对投资者一讲故事，二讲价格。可以说，商铺的价值还仅仅停留在与土地价值“面粉与面包”关系的初级阶段。当面粉买得贵，面包就贵，反之如果面粉便宜面包就卖便宜点。但毛玉峰认为，商铺的真正价值在于街区活力和升值空间，“面粉”价格只是其中一点，“面包”怎么做法才是关键。
毛玉峰：我成立新耀行自己创业后，第一年共卖了3000多套商铺。但我后来发现，这些商铺很大一部分都是闲置着的。这可以说是重庆商业地产普遍面临的现状。重庆商业地产库存1600万方，销售形势不佳。
但另一头，却是投资者越来越理性。因此我开始思考，做一个纯粹的商铺销售公司，并不能破题目前市场上出现的问题。原有的商业地产销售模式弊端已经相当明显了，销售方卖铺如同割投资者韭菜，而投资者一次投资失误，对销售方的依赖度就没有了，相当于一锤子买卖，这条路也就越走越窄。
在2018年，我成立了新空间。与以往模式不同，销售只是成为了我们服务商业地产的其中一环。新空间除了销售，还会参与前期的策划和后期的招商、运营，甚至于品牌孵化，做全案代理操盘。我希望通过在产业链上深耕，能帮助甲方快速去化，也希望让投资者通过我们平台买铺之后，能享有持续的服务和收益。
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因此，我把新空间的商业理念归结为创造价值。我觉得创造价值才是商业发展的真正方向。有很多行业，在发展初期赚钱很猛，但市场情况变化后却举步维艰，这个就是依靠行业红利发展。在行业红利消失之后，就需要靠自己创造出价值来实现持续发展。
对于商铺销售而言，要创造价值就是要让自己成为更专业化的公司，让买商铺变成一次真正的投资。从投资角度而言，投资者花钱买了商铺，并没有完成投资，只有在买了后获得了收益，这个投资逻辑才算成立。
当然，一个新模式要真正成功，一路会充满挑战。从原先以销售为主，到去做招商，去做资产管理，产业的链条更长了。与之相对，要面临的各方面关系也比以前更多。
从开发商到投资者再到租客，每个环节的诉求我们都要去解决。比如对开发商来说，能卖2万的当然尽量不要卖1.5万。对投资者来说，要让一套商铺有5个点的回报率，租金就要达到每平米80元。这样开发商、投资者、租客各个环节必然产生矛盾，要把各个环节都打通做好，真的非常难。
然而就是因为难，我才觉得有挑战，有机会。谁能把这个模式跑得清晰顺畅，能很好地执行落地，那么这个公司在市场上一定不会缺活干。
在这里头，也有我个人从事地产行业20多年的一些愿望。在这个行业里，很多人挣到了钱，但你个人或者公司，在行业里有没有能让人竖起大拇指的价值创造？
因此，探索这样一个新模式，也可说是我想要在行业里创造企业价值的一个小小想法吧！
谈地产投资：
住宅类像买理财，商业类像买基金
作为资深的商业地产业内人士，毛玉峰的个人投资选择不出意料地是——商业地产。
毛玉峰：我的个人投资选择偏向商业地产。对于住宅，我除了自住、改善和学区需求外，没有更多在投资上的投入。
就像北区住宅虽然很火，但我从没在北区投资过住宅。
我觉得商业地产投资主要有两个好处：
一是可以利用杠杆，住宅类在*款贷**上有限制，但商业地产没有。同时对于购买者商业地产也没有住宅类那么多限制。
二是从收益和投入上看，对以卖房为目的的投资者而言，住宅类产品只有一次收益，即卖房收入，但商业地产可以有持续性的收益；而对于租房类投资者而言，则需要装修这样的二次投入，但商业地产不存在二次投入。
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为什么很多人更青睐住宅类投资？因为住宅类投资不需要太多专业性，而商业地产对专业性要求更高。与之对应的是，商业地产如果投资得当，会比住宅类收益更大。打个比方，买住宅类相当于买理财，而买商业类相当于买基金。理财虽然风险更小，但收益少；基金虽然风险高，但找对了基金经理，收益肯定比理财高。 谈2021：住宅类稳中有升，商业地产依旧艰难
对2021年的商业地产，毛玉峰认为，持续去库存仍是核心。
毛玉峰：今年房地产的放量不亚于去年，去年由于疫情，很多需求被压抑了，但国人对住房的需求一直都在，今年估计住宅类需求会稳中有升，但肯定不会出现18、19年抢房潮的情况。
对于商业地产，2021可能依旧是艰难的一年。一是库存量依然比较大，商业地产的长期库存是冰冻三尺非一日之寒，不是短时间内能解决的，因此商业地产将以持续去库存为核心，“存量运营时代”对于商业地产而言已真实来临。
二是政策收紧，去年8月，政府对房地产业出台了“三道红线”的监管硬杠杠。在银根收紧的情况下，开发商一定会通过去化商业库存来回收现金流，来降负债。所以，就今天商业地产的价格来看，能稳住去年的价格就算不错了，到了年底也会促销走量。
谈个人学习：
观百家言，行万里路
采访毛玉峰时，他刚刚从客户那里赶回公司。午饭还没吃，只匆匆点了个外卖，那时已经下午两点了。这在地产人中已然是一个常态。然而，倾听他谈话，分析鞭辟入里，理*功论**底扎实，在繁忙的工作中，他是怎么做到不断地自我学习和提升的呢？
毛玉峰：我的工作真的很忙。在18、19两年，我平均每年飞十几万公里，到过全国20多个城市。要说学习，我把行走的过程也当成了学习的过程。每到一个不同的城市，我都要去看一下当地的街区和商业，这几乎成为了职业习惯。
看到了就会去琢磨，人家做得好不好？好在哪里？这一点对我很有帮助，如果你只看重庆的，就可能会出现认知的盲点。万一重庆的某些商业仅仅是个例呢？
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除了看世界，看地产业，我也对其他行业信息很有兴趣。我的手机上关注了一百多个公众号，除了地产，互联网甚至娱乐新闻我也关注。因为工作多，时间被切割成了碎片，公众号成为我了解各个行业信息的一个重要渠道。
举个例子，我还关注了极客公园这个公号，这是一个计算机领域的技术类公号。有一次跟我们的技术人员谈话，我说到了一些互联网领域的事，他们就很奇怪，不知道我怎么知道的。
我觉得，关注不同领域的前沿信息，不仅仅是丰富兴趣爱好，也会带来很多启发。
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