#房产大真探#
广州新一波疫情真是来势汹汹。
面对不断上升的确诊数字，作为一个楼市自媒体，我们眼见 购房热情骤然冷却了下来， 各路购房群里放眼望去，已经完全被疫情动态“攻陷”了——
全民热点持续聚焦于 “高风险地区”、“隔离”、“验核酸”、“黄码绿码”、“抢疫苗”和……各种花式排队。
去年年后内味儿又回来了，还好物质没有断档，不然满大街囤口罩的经历又得来一次。
再说回楼市。
本来广州就已经加码调控好几个月了，不少购房者已经在犹豫观望，不少中介开始高呼转行。
再被疫情这一雪上加霜，出门看房受阻，连中介都不得不使出了十八班武艺……
广州市场肉眼可见地，加速转凉了。
不过，也有小伙伴担心，去年疫情期间的广州楼市曾经是这一波的低点，当时入手，算是踩上“黄金坑”了， 这次疫情，也会是今年房价的低点吗？
现在，会是买房的好时机吗？
回溯去年新冠疫情期间，广州楼市进入了“急冻期”，预期的“3月小阳春”并未爆发，土地市场出现流拍、中止出让等情况。
当时，对楼市的未来，不少人都是悲观的。
当时，我身边有一位思维异于常人的“土豪”，疫情后抓住机会，买了套珠江新城大平层，这个决定，当时是没多少人理解的。
但是，4月以后，一切大不一样了。
二手成交恢复正增长，开发商加速新盘推货， 下半年，楼市全面复苏，最终“逆风翻盘”。
广州楼价也“先抑后扬”，由黄埔南沙开始，一路蔓延，天河、海珠、番禺先后跟进大涨，热门区域一度陷入“恐慌式”抢盘。
而那位上车成功的土豪，已经意外躺赚大几百万了。
说到这里，我想起上个月去黄埔爆踩新盘时，中介小哥意味深长地叹了口气：
去年这个时候，手握两百万就能随便在黄埔买到好房子，现在连摇号的机会，可能都没有啊。
最后还轻飘飘地丢下一句吐槽：今天姐你来得这么急，其他同事以为你全款拿下房源呢，不然根本买不到。
好吧。
那么，今年的印度变异株疫情会复制去年的行情，同样砸下“黄金坑”吗？
答案很显然：不会。
为什么呢？
首先，看经济增长层面。
去年突如其来的新冠疫情，让典型“外向型经济”的广州遭受了不少的挑战。
外贸环境持续走弱，扬名中外的“广交会”被迫停办，再加上广州外来人口众多，又以湖北、湖南、广西等地为主，稳GDP压力大。
2020年一季度，广州GDP增速同比下降6.8%，在一线城市中排名垫底，疫情冲击远甚于成都、重庆等中西部城市。
这时候， 房地产行业不得不被搬出来，成为广州经济的“压舱石”——
毕竟，在这个链条上，上可促进卖地，下可拉动装修家电，可以带动的行业，实在是太多了。
随着疫情冲击逐渐减弱，产业转型升级稳步推进、国家政策利好接踵而至，2021年开始，广州的经济已经强势复苏。
2021年一季度广州GDP同比增长19.5%，两年平均增速5.6%，增幅位居一线城市之首，坐稳GDP前四之位。
用“夜壶”的时间已经过去，现在，已经不太需要用房地产拉动GDP增长了。
所以， 政策导向方面，今年很难复制去年的宽松。
2020年广州的调控政策是相对松弛的。除了3月初“一日游”的松绑商服类项目限购政策外，全年以放松人才购房、调整落户门槛为基调。
第一波涌入广州的“接盘侠”，就来自于被深圳高房价挤出的购买力。
但今年4月以来，广州密集发布调控政策，坚定“房住不炒”的决心可见一斑。
4月2日，广州首先颁发新一轮的房地产调控政策，宣布人才房限售3年，出台一手房指导价，严查经营贷流向；
4月8日，广州被国家住建局约谈；
4月21日，广州楼市调控“梅开二度”，规定人才购房需1年社保，九区免征增值税由2年变5年。
接踵而至的调控政策，虽然不会令楼市马上降温， 但与去年宽松的环境相比，早就不可同日而语。
再看货币方面。
去年的疫情是全国性的，为了稳实体经济，央行实行了积极的财政政策和稳健、更加适度灵活的货币政策。
在 当时明显提速的M2增长率 ，对房价有“推波助澜”的作用。
大水漫灌下，肉眼可见的是，即使是给中小企业用来救公司的资金，都在绕着弯地涌入“核心资产”——优质股权和一线城市的核心房产。
而今年的情况呢？广州单城出现疫情，没办法改变全国的货币政策——而全国的政策，是在明显收紧的。
M2回到了去年疫情前的水平，而社融也在连续下降。
这正是 货币退潮 的时候。
以广州为例，不但在4月7日、28日两次上调房贷利率，到了5月，一部分银行甚至对30年“老破小”限贷。
甚至今天，广深两地还出台政策，严控资金违规流入楼市，融资担保、小贷公司“过桥贷”、“赎楼贷”业务被禁。
并且，房价所处的阶段也截然不同了。
自2017年“330”新政后，广州楼市随之进入长期的横盘甚至阴跌。 去年疫情时刻的广州，房价在一线城市中绝对是“洼地”。
就连房价标杆的珠江新城，二手房价都不到十万，放在北上深，也就是个市内普通小区的水平。
但如今，不一样了。2020年下半年开始，广州房价已经有了一波明显的涨幅。部分热门区域，比如牛奶厂、天河公园、老黄埔，已经积蓄起50%+的涨幅。
对炒房客而言，广州很多区域的价格优势，已经荡然无存了。
最后，说说疫情的走向吧。
去年疫情爆发初期，人心惶惶的场景仍历历在目，但现在，我们早已习惯常态化的防疫。
日常戴口罩，勤洗手，减少聚集，这些卫生习惯在长达一年多的时间里，已经逐渐被建立起来。
而对于政府部门而言，也早已积累起应对疫情的成熟经验，更何况，广州还荟萃了最顶尖的医疗和专家资源。
这不，第一例确诊病例郭阿婆，都已经准备出院了——
以广州的快速应对和积极管理，想必也会以最高效的时间，渡过这一次疫情危机。
那么，我们该如何看待广州楼市的走向呢？
首先， 横盘是一定 的了。
疫情加上政策*压打**，*款贷**收紧，削弱了部分购买力，会大幅影响成交和流动性。
部分热门区域，比如黄埔、天河等地，前期价格上涨太快，也需要时间来消化、坐实当前价格。
所以，短期房价没有上涨的动力，前期冲得太快的小区，可能会有些回调。
其次，中心区域房价太高， “外溢”的购房需求只能到更外围的增城、花都或者湾区其他城市“接盘” 。
所以，最近，就连万年“备胎”的新塘都变得火热起来。业主看到上涨的房价，激动得热泪盈眶。
但，需要提醒的是， 选择远郊区域，一定要留意轨道交通和未来规划， 因为这直接影响到未来置换时的流动性。
毕竟，每一个只能上车郊区的萌新，都有一个回到市中心的梦想。
最后，如果疫情一直没有好转，严重影响到正常的生活和工作，确实可以 留意二手市场有没有因为资金链断裂而出现的“笋货” 。
当然，这一幕，相信每一个在广州的人，都不愿意看到。
以上为正文，来自泽安