撰文：徐三刀
2018年10月23日，西咸新区发布了一份文件，让我们对于西安楼市发展多了一份担忧。
五年之前，担忧西安楼市持续阴跌，资本出现外逃，就业再度萎缩；五年之后，担忧西安楼市持续上涨，过分透支未来，加剧住房难。
但在担忧之中，一种更大的伤害却隐藏在限购环境和非限购环境两面。限购区域，因为价格出现天花板，普遍在减标已经是大概率；非限购区域，因为价格没有天花板，房价在成本堆砌之下增长就在眼前。
去年10月23日，西咸新区发布了一份：关于印发《西咸新区住宅建筑品质标准（试行）》《商务写字楼建筑品质标准（试行）》《酒店建筑品质标准（试行）》《工业及仓储建筑品质标准（试行）》的通知。
这一份文件发布之日起，西咸和西安已经开启了两条路，从建设标准不同，变成了未来用料、形象、品质、价格不同！
那这一系列文件《通知》，究竟暗藏了什么玄机，值得我们如此重视？
这一系列文件《通知》之中，将城市主要用到的住宅、酒店、写字楼、仓储等四大类进行了品质划分，设定了*级A**/B级，并且在通知之中，“明确提出相关建设项目的建设标准等级，并将标准等级的强制要求纳入土地出让合同的相关附件”。
这些要求究竟有什么？以住宅开发为例，其中几个关键要素，就令人极为震惊！
其一，土地要求：一则，至少选择三家设计单位进行建筑设计方案比选；二则，开发类住宅项目容积率应控制在2.5以下；三则，保障安置类住宅项目容积率应控制在3.2以下；四则，混合高度居住项目建筑密度应控制在30%以下。
其二，规划要求：一则，沿路、开放空间、临河不得出现三个以上相邻成排54米以上高层，建筑统一高度，相邻高度差须大于等于9米；二则，开发住宅最大连续面宽投影一般不得超过72米；三则，居住区按照平均每户3.2人，120平方米核算配套设施；四则，明确教育用地指标。
其三，建设要求：其一，外门窗展开面积占总建筑面积比例不小于0.20，要求大玻璃窗；其二，标准层3.15米；其三，6层以上住宅建筑首层门厅架空不低于6.00米；其四，2层以下干挂石材，石材厚度不小于25毫米。其五，必须精装不低于3000元/平方米；其六，绿色建筑二星评定标准。
看到这些标准，与西安主城区的住宅水准相比，二者差距不少于十年水准，西咸新区不仅容积率低、天际线错落、楼间距宽，连住宅标准也要超过主城区。
即便是《通知》B级标准，也要求“标准层3.00米；6层以上住宅建筑首层门厅架空不低于4.50米；地下车库3.5米”！
一个限购限价，一个不限购不限价，在两套建设标准之下，我们会看到什么情况？
其一，西安限购限价 限售 。
此前西安房价构成：1.2万/㎡买房，究竟贵不贵？一文，已经把房价构成说了一遍，只要大致反算一下，就知道房企利润有多少。但如果利润不能保障，开发的品质必然降低水准。
2018博鳌房地产论坛上，绿城房地产董事长李军在表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。
其实，这种表达方式还是比较含蓄，了解一下成都、武汉、合肥、长沙精装房集体维权，成都最猛集体维权超过40盘。当然，除了精装之外，建筑外墙脱落、施工坍塌、劣质材料等等，也都相继爆发。
考虑一下，土地、材料、资金、人工等各类成本全部上涨，房价被限制。在这种情况之下，质量维权的爆发，距离西安楼市，还有多远？
当然，限价的好处也是立竿见影，参照10月上旬登记：刚需机会！均价1.16万/㎡以下，总计1489套，房企压缩成本，官方开仓放粮。
其二，西咸不限购不限价。
西咸不限购不限价，导致了一个特殊现象，西咸房价快速攀升，典型如星河湾、碧桂园、绿城、招商、沣东地产、绿地等项目，大平层报价达到2.3万/平，叠拼产品将近2.5-3万/平。
大家很不理解，为什么丝路能源金贸区价格如此高？其实，仔细去了解一下，就会发现，建筑品质真的不一样，在西咸发布《通知》之后，大家终于意识到了一点，西咸开发不会走西安老路了。
西咸不想因为高层建筑密布，污染城市天际线，也不想因为建筑粗制滥造，导致建设水平降低，因此，将建筑开发划分为*级A**/B级，究竟能够买到什么样的产品，都有硬性标准，一目了然。
但也正因如此，西咸新区的房价恐怕很难下降，因为，品质全靠成本堆砌，想要降低成本，必须减标、减配、减质，西咸愿意吗？
2018年10月23日《通知》下发之后，西咸发展已经走上了与西安主城区不一样的路径，西安追求价格平稳，西咸开始追求品质建设。
去上海、杭州、成都就会发现，一条街道之上的建筑同样是钢筋混凝土，为什么一对比，在不同标准之下，有些城市为什么会表现的比较时尚气质，为什么有的却表现的近乎大杂烩？其实，在国家建筑最低标准之下，一个城市应该有自己的水准。
九龙治水，没有标准，密集改造之下，既没有留住古都文化肌理，也没有形成时尚氛围，“辛辛苦苦忙一场，直把都城当县城”。清华大学教授韩骥老先生的这句话，是何等的讽刺！
有人一定会说，不要把品质降低甩锅给限价，建筑的品质是有弹性的。这个说法没错，但却反映了一个现实，很多人还在寄期望于物美价廉，但最终难免一地鸡毛。
如果西安限价不变，大部分楼盘品质如何，将受到成本考验；如果西咸追求不变，大部分楼盘价格如何，也将被成本逼涨。面对市场，双重担忧，事实已经不可避免！
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