普通人在购房过程中，谁能撬动他们最敏感的神经？—— 当然只有房价 。
后台粉丝经常问老欢的一个问题，为什么这个房子能卖的这么贵？潜台词就是说， 这个楼盘价格超出了我心里的预期 。于是，今天老欢想聊下 “定价模式” 的话题。
大多数开发商在前期蓄客期，对外都会释放一个预估价格，来试探购房者心里价位，甚至有的会抬高预估价格，到时候的成交价会让你感觉捡了个大便宜，满满套路！
那么，购房者心里价位又是如何形成的？是如何判定这个楼盘价格贵不贵呢？
现在老欢就来揭秘购房者心里的定价模式，有两个考察标准：一是环线价值、二是半径5公里内楼盘对比价格。
我们就先来咵下，购房者定价体系中的第一个标准：环线价值。
城市资源逐渐“离心向外” 到底“哪一环”性价比最高？
从武汉近十年的环线扩张版图，可以发现一个城市发展的向外环衍生的轨迹。武汉目前四环已形成，“五环时代”还远吗？人们的生活重心已从城市中心逐渐推向外围。
（武汉环线地图）
内环，从来就跟性价比无关。
二环呢？当然卖的是地段，地缘性客户居多，房价也已经是配套兑现后的价格；
四环呢？其实打心底武汉人是不认的，一来环线通勤不完整，二来资源确实覆盖有限；真正的“不锈钢需”才会考虑；
所以，老欢把三环外列为重点关注对象，什么原因呢？慢慢咵！
目前，三环外是开发商密集拿地区域，能看出是未来的主战场；再就是综合考虑离中心区的距离，交通网络通达性及商业规模会显得价值稀缺。
大汉口最鼎鼎有名的常青花园片就是位于三环外，该片区凭借其名校、交通及商业优势，关注度并不低于中心区域。可见，环线价值下的三环外成长空间的确不小，房价自然跟涨！
房价洼地≈溢价区域 大汉口哪里值得买？
从“环线定价”看房价，目前武汉内环起步价3万3，二环起步价2万2。这些中心区域不仅房价贵，户型也是越来越大，没有个三百万左右根本拿不下来。这样高昂的房价，开头就说了谈不上性价比。
再来说说刚需天地，洪山白沙洲、汉阳四新目前房价都还挺便宜的，但是这些区域只有武昌和汉阳人才会选，你一汉口人基本不会往那边瞧。作为武汉三镇的大哥汉口，其地位一直排在武昌及汉阳前面，老汉口人买房基本只会在大汉口区域选。
那么，大汉口范围内哪些区域值得买？未来溢价高呢？——盘龙城算一个。
原因很简单，价格有优势；剩下的就是捡漏了，无非考虑值不值的问题了。
有人说盘龙城那么大，怎么选？一听就觉得离市中心远！老欢双手同意！我是老汉口人，所以选址很重要，市民之家将作为重要的“轴点”参考指标。
盘龙城交通发展迅速 可与三环区域任意切换
后湖市民之家是三环的成熟中心片，盘龙城是三环外的发展新城片，两个本来没有联系的片区靠着一座刘店立交联系起来，一站路的买卖。
从刘店立交出发，直线距离5公里向东。车行约13分钟可到后湖片；向北走岱黄高速，车行约15分钟即可达到武汉绕城高速；向西走巨龙大道，进入盘龙城内部区域；向东走汉口北大道，可衔接解放大道达到堤角。
可以说，刘店立交是大汉口的交通枢纽点，基于此，老欢考察的正是周边的几个项目，有天纵御府、龙辰丽湾和汉口北卓尔生活城三个楼盘，其中目前只有天纵御府有房源在售，主推138平精装房，均价约11000元/平。
同时，以天纵御府楼盘为代表的刘店立交区域，半个小时生活圈已形成，解决了我最大的“选址”问题。5分钟可到天纵城广场、13分钟可到达后湖市民之家、17分钟可达到黄陂奥特莱斯、21分钟可到达后湖永旺、30分钟可到达武广商圈。
（天纵御府到市民之家距离）
（天纵御府到永旺距离）
可见，刘店立交具有四通八达的交通网，同时作为联接岱黄高速和汉口北大道的一个关键交通节点，承载着进出汉口、前川、盘龙城、汉口北巨大的交通流量。正是因为其交通枢纽位置，黄陂区花了6亿元近四年时间，对刘店立交进行改造。
（刘店立交效果图）
刘店立交的改造竣工，不仅彻底打通了进出武汉交通节点，让岱黄高速路真正成为武汉北大门的快速通道，三环和四环距离大大缩短。
在以天纵御府为代表的刘店立交半个小时生活圈内，13分钟即可到达三环区域，配套是可以共享的。因此，购房者用环线价值来定价的理论在这里算是“捡漏”。
接下来，我们继续咵下购房者定价体系中的第二个标准：半径5公里内区域价格，意思是说购房者会对该楼盘周边半径5公里内房价进行对比，来判断这个楼盘值不值得买？
一站路距离房价相差7000元/平 未来溢价空间哪个大
刚上文提到盘龙城刘店立交区域，是以天纵御府房价为代表，精装均价约11000元/平。如果以这个楼盘为中心，半径5公里内包含区域有后湖片、堤角片以及盘龙城片。
（半径5公里内区域房价）
内部区域房价对比：天纵御府往东3.8公里是盘龙城内部区域，房价约11000-12800元/平。距离三环更近的天纵御府项目，房价反而更有优势。
外部区域房价对比：天纵御府半径5公里内还有后湖片及堤角片，其中距离最近的是后湖片，直线距离约4.3公里。
从天纵御府乘公交248路去后湖市民之家，也就是公交一站路距离。目前后湖房价约18000-22500元/平，一站之隔两个片区房价却至少相差7000元/平。
两个片区价格差距较大，也就是说，若买一套120平左右的房子，总价则相差84万，首套首付相差约26万。
通过对比半径5公里范围内区域发现，天纵御府房价洼地优势明显。那么，如果把这个价格放到整个武汉房价地图，在同环线位置中，是否还具有优势呢？
（同环线价格对比）
很明显，在临近三环区域，天纵御府精装11000元/平的价格，仍然是房价洼地。就大汉口而言，离天纵御府项目最近的是常青片和金银潭片，房价高于天纵御府2400-4800元/平左右。
买房不仅要买现在的价格，更重要的是未来的溢价能力，而房价洼地则拥有最大的溢价可能性。若想在短时间内实现溢价，靠的是项目本身的“硬实力”。
在老欢看来，天纵御府是有溢价资本的，除了离三环后湖近外，项目周边商业配套让老欢感到非常“惊讶”，怎么个惊讶法，往下看！
盘龙城也有万达广场？一眼望去全是人
在老欢看来，武汉商业可以分为三种：市级商业、区域商业、社区商业。所谓市级商业是能辐射整个武汉市的消费群体，如武广、楚河汉街等；区域商业是能带动该片区的发展，达到引流目的，如万达、永旺、奥特莱斯等；社区商业则仅仅是服务于周边居民，如新唐万科广场等。
老欢给过一个楼盘溢价算法：区域位置溢价7%、公园溢价3%，商业溢价5%-10%、交通溢价8%，学区溢价8%。可见，一个好的商业对片区楼盘的溢价能力是不可忽视的！
天纵城广场距离天纵御府的直线距离约436米，这个商业可产生接近10%的溢价，为什么这么说？
（天纵御府到商业的直线距离）
在走进天纵城广场商业之前，老欢并不报以太大期待，认为这可能就是一个能满足周边居民的社区商业，不会有什么响亮的大品牌商业。但是，结果却出乎我的意料，这个商业甚至让我产生了误认：盘龙城也有万达？
先看图，随手拍了几张商场里面已入驻品牌店！
（天纵城广场餐饮品牌）
（天纵城广场其它高端品牌）
（天纵城环球影院）
天纵城广场除了有中百仓储、必胜客、星巴克、海底捞及天纵城环球影城等品牌外，还有苹果、小米及华为等线下实体店入驻，这样的品牌阵仗，都快赶上万达商业了，所以“误认”不奇怪。
另外，天纵城广场工作日的人流量也让老欢大吃一惊，老欢是周四踩盘，顺便逛了下该商业体，发现人气超我预期，起初还以为是哪个网红店开张。
（天纵城广场内部）
有了地理、商业优势，实地踩完盘后心里大致有了个普；剩下的就是算账了，性价比源头就是房价！
用毛坯首付买精装？真省假省？
天纵御府138平精装大户型，首付却只要33万即可。如此低的首付款却可以入手一套大户型，这又是什么新玩法吗？答案就是该户型精装是零首付，购房者只用出三成毛坯价首付即可。
（售楼部宣传）
天纵御府因为精装零首付，138平户型首付只用33万。那么，我们根据这个首付来算下，武汉有哪些区域可以买？
若你是单身或投资，想买个90平小户型能住即可，首付33万，均价不能超过13000元/平。目前，这个价格只能买到临近四环区域，如吴家山新城、黄陂宋家岗、横店及盘龙城。
这些区域距离中心区较远，即使你能接受这个距离，也需要能找到90平的小户型，这种几率太小，购房者可选的楼盘并不多。
若你是已结婚或三代同堂家庭，至少需要买120平左右的户型，首付33万，均价不能超过10000元/平，这个价格只能选四环外的汉南、新洲及蔡甸区域。
通过上面的对比发现，除开天纵御府因精装零首付外，首付33万就只能买临近四环或四环外的楼盘，天纵御府临三环的区域优势明显。
除开首付，户型内部结构还有优势吗？这将是未来业主生活舒适度关键所在。
138平南北双阳台 拥有小区最佳观景视野
天纵御府项目由四栋31-32层高层组成，目前主推138平四房户型，该户型分布在3号楼2单元4号房和4号楼1单元1号房
（项目楼栋分布图）
在楼栋布局上，138平大户型远离主干道巨龙大道及岱黄高速，噪音影响较小。同时该户型都是边户，朝小区内部，拥有最佳的小区内部园林观景视野，占据了小区最有利的位置。
在小区园林景观上，天纵御府打造的是现代中式风格，在小区中心布置有中心花园、阳光草坪，在宅间小路设置了步行汀步。同时，小区内种植了桂花、香樟、玉兰、*欢合**等植物，通过空间变化及植物的搭配，创造层次丰富的景观空间。
有利的位置必须和好的户型结构配合起来，才能充分发挥其观景优势，138平户型南向就有观景阳台。
户型分析：
1、该户型是138平的四房结构，可以容纳三代同堂及二胎家庭。相比小户型面积，首 付33万购房可以一步到位，免去后期置换大房的麻烦。若主卧带有衣帽间，生活舒适度将更高。
2、厨房和客厅都有阳台，南北通透的户型。由于该户型是边户，客厅阳台可以观赏小区园林景观。
3、客厅和餐厅形成视觉错开，将餐厅进食区和客厅休息区分隔开来，隐私度好。
综合点评：
总的来说，天纵御府项目临刘店立交，自驾优势比较明显。不过在轨道交通上略有不足，离项目最近地铁2号线巨龙大道站，需要换乘到达。
另外，天纵御府在半径5公里内房价对比、离中心区市民之家距离、商业配套及首付比例方面都是有优势的。
第一、虽出身三环外，但公交一站路即可到达后湖片，可共享后湖配套。但是价格却是参照三环外的价格，精装11000元/平，性价比较高。
第二、商业配套是亮点，虽说天纵城广场是开发商自己打造的商业体，但并不局限于社区商业，后期运营招商再往高端发展，不少大品牌都已入驻，其商业影响力可覆盖盘龙城整个片区。
第三、精装可以零首付，这在整个武汉市都是比较少见的，首付减少，购房门槛降低。首付33万，就可以入手一套138平的精装大户型，吸引力还是比较大的。