“有实力的人就住碧贵园”！外部房企进入枣庄有一股天然的“傲气”，但普遍存在营销强势产品拖垮，往往交房时地动山摇一溃千里以至于傲气全无悔不当初！在枣庄房地产市场这种现象尤为明显，本地韭菜对这些外部房企的不信任感也源于此........
但凡事都有例外，来至岛城的天泰君就更为平易近人了和韭菜们打成一片，房子也是越卖越便宜大有得了恒大君的真传，几个主流楼盘售楼处的门口都有天泰君的身影.........
鸿鑫尚景：容积率2.199、建筑密度19.96%、 绿地率43.8%
天泰凤鸣艺境：容积率2.19、建筑密度19.99%、 绿地率35.24%
前段时间探盘天泰凤鸣艺境，被销售的“专业”知识所折服：告诉我们他们的容积率2.18？以上两盘的经济指标很明显容积率和建筑密度高度相近，容积率更是无限接近2.2，除天泰楼间距有明显优势外，尚景的43.8%的绿地率也是一大亮点。
当我们询问3#楼公摊率是多少的时候？销售告知约20%，真的如此吗？ 我们从粉丝业主获取的平面图如下：
从平面图我们获知1#、3#、4#得房率仅是77.75%，公摊为22.25%，何来的20%？
22%也是18层连廊户型的正常公摊， 刻意说低公摊率最后客户签约发现合同与获知公摊率不符？这是怎样的用户体验啊！ 这点天泰真的需要加强销售的业务培训了，避免日后争议！
销售说5#两梯两户非连廊户型的公摊在19.6%，这个数值也符合两梯两户非连廊户型一个主流公摊率（大部分公摊为20%左右）。
那么很显然天泰普遍连廊户型公摊在22%左右，其中2#连廊户型公摊仅16.7%（销售告知），两梯两户非连廊户型的公摊在20%左右，这也属于这种产品的主流公摊率！那么尚景的公摊呢？
尚景所有的高层为一梯两户，由于有小面积的原因1#、6#为三梯六户和天泰1#、3#、4#类似。洋房大部分为也是一梯两户，但部分大平层为一梯一户。
我们简单的看看尚景的公摊率是多少？
1#、6#户型
注：尚景的建筑设计方案在韭菜群有多个版本流传，我们今天就拿其中一个版本进行探讨，最终的数据请咨询售楼处，本文仅是探讨不做买房建议！
1#、6#为传统的连廊设计得房率为79.6%，公摊率为20.4%，为何天泰相似也是三梯六户的1#、3#、4#得房率仅是77.75%，公摊为22.25%呢？
仔细对比平面图发现天泰1#、3#、4#户型为两个步梯分别在两侧，而尚景1#、6#仅为1个步梯在中间。所以尚景把18层连廊户型常规的22%压缩在20%左右，2%的得房率差距可是两三万人民币的货值啊！
这两栋楼边户为102平方三室中间户为81平方两室，面积小总价低我们预计会非常抢手！
11#、15#、18#户型
其实最西侧的五栋高层都是该盘的热门选项，1#、6#的价值在于小总价可控，而11#、15#、18#在于舒适 ，得房率81.57%，公摊仅为18.43%。
为何比天泰两梯两户的非连廊户型还要低？为何同为18层这个中间户能做到南北通透？这一切源于鸿鑫设计上的“讨巧”， 在14层设计连廊来满足设计规范要求，由此带来除14层外其他17个楼层中间户的南北通透........
根据设计规范： 十二层及十二层以上的住宅每单元只设一部电梯时，从十二层起应设置与相邻单元联通的联系廊，连廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层。
尚景18层高层在14层设计连廊，两个单元之间的屋顶也作为一个连廊，14层到18层正好不超过5层。
我们知道大家都讨厌连廊户型，尤其是对中间户不友好，采光通风安全隐私都受影响，正好尚景的这种设计解决了这些痛点。
但是也有个弊端就是电梯维修时高层业主就不方便了，但是换来除14层外其他17层的采光通风和安全性，更低的公摊率我们认为还是利大于弊的！
10#、14#户型
10#、14#两栋楼和11#、15#、18#设计完全一样，也是在14层设计连廊。得房率为80.46，公摊率为19.54%。也做到了非连廊户型才有的公摊........
2#、3#、4#、5#户型
我们认为4#、5#号楼其13层和11层的总层高还是要优于2#、3#号楼18层的，总高越矮越好，尤其是5#接近小洋房的总层高，相对而言梯户比更为优秀。
这四栋楼得房率为81.51%，公摊率为18.49%，这个户型我们认为边户108户型要比中间户136平方好一些。
为什么？答：面积小、总价可控、通透性更好等。
8#、9#户型
这两栋楼为9+1层带顶复式洋房设计，从聚景开始鸿鑫已全面布局空中花园设计。由于洋房一梯两户的设计得房率为84.77%，公摊仅为15.33%。
这里我们也认为在12000元/平方的段位里面，洋房和18层高层之间的市场差价应在1500元/平方。
注重居住品质的韭菜应关注洋房产品.......
12#、13#户型
这两栋楼为8+1层带顶复式洋房设计,143和140户型得房率为85.72%,公摊率仅为14.28%，219户型得房率为81.94%，公摊率为18.06%。
需要注意219户型为一梯一户大平层户型，电梯独享入户私密性更好。中间140平方为经典的四叶草户型，较为热门！
16#、17#户型
这两栋楼为8+1层带顶复式洋房设计,143和140户型得房率为85.70%,公摊率仅为14.30%，219户型得房率为81.41%，公摊率为18.59%。
需要注意219户型为一梯一户大平层户型，电梯独享入户私密性更好、中间140为南北通透的三房户型，西边143户型采光通透性也不错。
19#、20#户型
这两栋楼为7+1层带顶复式洋房设计,122和135户型得房率为84.37%,公摊率为15.63%。户型中规中矩，这两栋也时洋房里面面积较小的，总价相对较低，临近深圳路除有些噪音外采光没有问题。
总结：
18层最优的户型方案是两梯两户的非连廊设计，很遗憾天泰和尚景大部分楼栋还是连廊设计。由于技术指标限制（限2.2容积率、限54米总高、限20%建筑密度）的原因造成两个盘无奈的选择吧！
天泰把仅有的几座两梯两户的非连廊楼栋放在了小区的中心位置价格高至12500元/平方，尚景把一半的18层户型的连廊巧妙的优化在了14层，其他17层的采光通风不受影响，公摊率更是媲美非连廊户型。
由此整体看尚景的得房率普遍比天泰高1-3个百分点，洋房无论是得房率还是户型设计均比高层有明显优势，如果资金充足我们更推荐买入洋房。
注：具体公摊率以售楼处公示为准，我们呼吁各楼盘销售客观真实的给客户介绍公摊率，故意报低不但会引起矛盾也属于企业诚信问题！