周一，南京购房通写到关于一时爆火，但又很快凉凉的板块 五桥 。 其实在南京，与其有相似遭遇的板块并不少，江宁正方新城就是一个。
去年上半年，正方新城凭借两场土拍，让板块迅速出圈。同时，板块价格也成功从2万出头涨到了毛坯2.42万/㎡。
随后上市的德信星宸首开去化8成、山语春风首开直接日光，一时间正方新城刷足了存在感。
到了下半年，市场环境急转直下，正方新城也难抵寒流。分销、打折充斥整个板块，令人无比唏嘘……
不过当我实地去到正方新城有了切身体会后，却一改之前对于这个板块的看法。这里可能并没有我曾经想象中的那么荒芜，反而是在低调发力。
「靠土拍火爆出圈，最终难抵市场寒潮」
去年2月24日，正方新城G03地块，也就是现在的 上宸云际 正式出让，据了解该地块吸引了44家房企报名，仅26轮用时57秒就触顶最高限价，最终被旭辉摇号竞得。
这场土拍，对于正方新城来说有着历史性的意义，不仅让一个一直以来没啥存在感的板块重新被市场审视，同时板块价格也成功从2万出头涨到了毛坯2.41万/㎡。
如果说这场土拍是点燃了板块之火，那么之后的520南京土拍中，就是将这把火彻底烧旺。
当天出让的正方新城G44地块，据了解吸引了55家房企报名，超越河西、大校场等热门板块，成为所有地块中报名房企最多的一幅。
这幅地块甚至在520前夜就已经抢先触顶待摇号，成为那批次地块中当之无愧的黑马。 最终被龙光摇得，也就是上周刚公开的玖华府。
值得一提的是，G44地块相较于G03地块，出让时间仅相隔3个月时间， 毛坯限价再次上涨100元/㎡直至2.42万/㎡ 。
两场土拍，将正方新城的热度推到了最高点。原本仅2万出头还无人问津的项目，瞬间变真香……
彼时区域内的山语春风、德信星宸、荣盛隽峰、联发云启均高速去化，其中德信星宸在520土拍后的周末，也就是5月23日，一天直接卖出70套！
图片来源南京楼市观察
这样的好景在市场寒流的冲击下，很快就偃旗息鼓。
首先是土地市场，11月份正方新城拟出让的4幅涉宅地块在前夕均被叫停，终止出让。仅有一幅单身职工公寓用地被江宁城建“托底”。
新房这块，曾经被争抢的正方中路地铁口项目上宸云际，入市前是备受期待。 然而真正入市后，却要依靠分销、优惠来保证去化。
刚公开的玖华府，虽还未正式入市，但 已确保首开将有优惠，小蜜蜂也是“蹲守”在地铁口外 ，生怕错过任何一个意向客户。
不过只要房子能卖的出去，这些都不丢人。从上宸云际去年入市的534套房源来看，截至目前已去化6.7成，比部分热门板块去化好多了……
而且从项目现场也了解到，整个项目89㎡的去化非常好，前期房源仅剩下少量楼层不太好的房源。
相比较而言，没有地铁加持的德信星宸、山语春风在寒潮之下，则明显动力不足。
就拿山语春风最近一次的开盘来看，近3个月的时间，仅去化11套……首开即日光的景象不复存在。
但说实话，对此结果我并不意外。毕竟在市场大环境困难的情况下，热门板块都顶不住，更何况这还未站稳脚跟的正方新城呢……
「牛！板块集齐腾讯、电信、T3三大巨头」
不过即便在如今“凉凉”的情况下，我仍然十分看好正方新城，并认为这是一个非常值得刚需入手的板块……
首先，在南京2万出头的新房是真的没有什么选择了，即便是现在已经卖到2.6万/㎡左右，在南京的选择也非常局限。
其次从区位上来看，正方新城距离将军大道、南站、软件大道、河西等热门区域都不算很远，同时还有地铁加持。
教育上，板块内的公办幼儿园和小学均已开学，其中小学还是拉小分校。
拉萨路小学分校：
江宁吉山软件园幼儿园：
另外距离小学不远还有一幅中学用地预计今年年底开建。 有消息透露，大概率会引进东外分校。 东外一直是江宁最好的民办院校，此前还一直传要民转公。如若消息都为真，那对于板块无疑又是重磅利好。
光是以上三点，就已经足够PK掉一部分的刚需板块。而正方新城最大的杀手锏是，板块内布局了多个高新科创产业。
其中有着“南京硅谷”之称的江苏软件园就不用多说，其是南京挺进世界软件名城的重要一级，以及江宁打造千亿级软件产业的主要阵地。 目前已入驻了微软、惠普等大批涉软企业。
更重要的是， 板块内还有腾讯华东云计算基地、中国电信（南京）吉山数据中心，都是百亿项目 ，也是正方新城未来强有力的支撑。
从现场来看，腾讯部分楼栋已经完成。门口保安告诉我， 其办公楼内部已经基本装修完毕，预计将在今年6月份就会投入使用。
不过整个园区很大，除办公楼之外， 用来研发的楼栋仅建成2栋 ，完全完工应该还需要很长一段时间。
与之相邻的电信进度则要快一点，已经有部分楼栋投入使用。 但所有楼栋都完工，也还是需要不少时间。
另外在1月初，weico建筑事务所还透露出， 正方新城未来还将迎来“T3总部”，就在江苏软件园西侧、正方大道南侧地块，占地20.31公顷。
从曝光的规划概念图来看，总部大楼非常的酷炫。
有以上产业的加持，就意味着正方新城不会缺人，而且还都是高精尖的人才。只有一个板块有了人，才能保证板块活力。
「多家高新产业落地，正方新城未来可期」
除了以上现有的产业之外，我在跑盘过程中还发现，正方新城又有了不少高新产业的入驻与加持。
首先是在腾讯的对面，又将有一总部基地项目落地，不过并未写明是哪家企业的总部基地。
根据公示牌上的简介可以看到，该总部基地项目建筑面积约20万方， 总投资15亿元 ，从事道路工程、大型桥梁工程、工程测绘、监测监控与检测，可提供从工程咨询、勘察设计到科研开发、监测检测、招标代理、造价咨询、项目管理（含EPC）、后期运营等全寿命周期的一体化解决方案。
项目建设周期预计在30个月左右。
现场内部已有挖掘机进场开始平地，不过工人表示并不清楚这里未来要建什么。
从简介来看， 大概率可能是一家大型道路、桥梁工程公司以及设计院 ，当然具体信息以官方为准。
另外，我又在软件园人才公寓的隔壁地块还发现， 芯片研发中心要落地在此。
从公示牌可以看出，该项目用地46.02亩， 总投资6亿元 ，集中发展高精度MEMS压力传感器芯片的研发、中试生产和销售，并建有高精度压力芯片中试生产线。
项目建设周期预计24个月。
不难看出，这又是个“大牛”项目。目前地块内部有车辆进入考察，但具体施工时间未定。
除此之外， 江苏软件园三创载体二期、君立华域科技研发中心以及太安堂信江物联网华东研发中心均坐落于此。
据了解， 江苏软件园三创载体二期和君立华域科技研发中心均将在年后正式动工。
而太安堂信江物联网华东研发中心则说不准了， 现场保安大叔告诉我，甲方公司老板被抓了，这个项目能不能成还是个问题。
这一圈跑下来，不得不让我这个板桥人民“馋哭了”。有地铁、有学校、更有众多产业加持，这要是在板桥早就爆了哇。
重要的是，区域内目前还有2万出头的房子，最贵的优惠完也不过2万6左右，真的是刚需福音板块了。
我身边就有两个住在正方新城的朋友，都一致认为这里虽然有点偏，但是高性价比之选。
「短板明显，配套规划兑换需要时间」
当然，一个拥有这么多优点，却有着如此亲民价格的板块，必然存在着一定的缺点。
最明显的就是生活配套上的缺失。
商业方面，整个板块仅有绿地理想城和银城蓝溪郡的底商和社区超市，也仅仅只能满足日常的生活需求。
而这肯定是不够的。板块内包括软件园人才公寓在内，入住率并不低，且大多都是年轻人，对于商业的需求还是很大的。
此前就还有业主在网络问政上询问江苏软件园何时会有商业建设，购物生活成老大难。
江宁开发区回复： 将在“十四五”规划中嘉华在园区内建设一个邻里中心，具体时间要根据区域内人口增长速度和市场投资决定 。
另外板块内还有消息称， 区域内要建150米高的“双子楼”商业综合体 ，不过具体开工时间还是个未知数。
双子楼效果图
从正方新城的规划图也能看出，板块内还是有不少商业地块，只不过兑现需要时间。
其次是教育问题，板块内有且仅有1所小学和幼儿园，未来必然是没办法同时满足众多小区。
教育不像商业，是属于比较迫切的需求，如何能将规划中的学校快速投入使用，这是正方新城需要抓紧解决的问题。