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区域评测：呈贡区
区位图
问大家一个问题？
大家茶余饭后谈论昆明地产话题时，有多久没有讨论呈贡“鬼城”这个话题了？或者耳边有多久没听到呈贡“鬼城”这四个字了？
答案可想而知。
一个旧标签的退去，也将是一个新时代的到来。城市向南，如今集教育、交通、商业、生态、医疗于“一身”的呈贡，新房均价已突破12000+元/平米。
教育：师大附小、中华小学（白龙潭校区、滇池星城校区）、呈贡一小（2个校区）、云大附小大学城小区等。
商业：呈贡吾悦广场、七彩云南第壹城、万达广场（建设中）、中通世纪（建设中）等。
交通：高铁南站、双地铁（1、4号线）。
医疗：呈贡区人民医院、昆明医科大学第一附属医院(呈贡医院)、昆明市中医医院(呈贡院区)、呈贡区妇幼保健中心、昆明城东医院等
生态：城市四大公园---春融公园、洛龙公园、白龙潭水库、春城公园，以及最大的中央公园（约4151亩），目前建成过半。整个呈贡绿化率达48%。
呈贡，你真香！
配套香归香，近期经常有很多客户咨询叫兽，
如今呈贡配套这么好，为什么街上人那么少？
现在买呈贡还是适合投资吗？
昆明每年新增人口6万左右，没有大型企业入住，新区独立难。
相关单位虽已落户呈贡，也带来了稳定的居住人口，但是难以满足呈贡现住房体量。
之前在昆明下一个城市中心是哪里？一文中提到过，
人们在老城区居住，去新区上班的时间不能太长，人们在老城区上班也一样，住在新城通勤时间也不能太长。
一线城市30公里左右算是人气的极限了，二线城市一般不能超过15公里，三线城市10公里左右，而呈贡已超过20公里以上。
这样就很好理解呈贡街上人口为什么那么少了。
于投资而言，呈贡的红利期，其实在前两年已经被“掏空了”。
根据以上的分析，新区未能独立、市中心目前依然是老城、通勤时间已经超过昆明常住人口的忍受程度。
根据呈贡目前新房均价12000+，距离市中心仅7公里的东市区单价12000起步、10公里的北市区12000起，西北新城11000起。
那么结合到实际，弱弱的问大家一句？作为市区上班的你，你会选择距离超过20公里以上、自驾保守估计需要40分钟到市中心、地铁需要44分钟以上到达市中心的呈贡吗？
那么呈贡还适合投资吗?
适合。
呈贡下一波热度，应该是在泛亚高铁开通之后（时间尚未明确），
城市向南，如我之前那篇《昆明下一个城市中心是哪里？》文中所提，下一步城市中心往南迁移。市中心迁徙巫家坝，那么呈贡离巫家坝仅15公里，生活与工作将会无缝衔接。呈贡也将会迎来下一波热度。
【评测指数】：
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项目评测：鹏欣漫城都汇A1地块
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项目航拍（叫兽制作）
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项目位于呈贡区彩云南路与聚贤街路交叉口 ，项目东侧 涌鑫哈佛中心，南侧大学城方向，西侧滇池方向，北侧呈贡商业区方向。
地块分布
项目总占地124亩，在售A1地块占地18亩，绿地率25%，容积率3.78。共4栋住宅，2T4户。面积97-123㎡，高层建筑。
项目总占地不小，但都分割成小地块开发。昨天写了锦艺昆明之光二期，都是小地块的通病。但昆明之光好在于周边公园环绕，鹏欣离公园还有一段距离，小区绿化少，绿地率仅25%，外围公园离得又远，闲时散步没去处。
容积率3.78，2T4户。对比呈贡其他在售项目，鹏欣产品上没啥特殊亮点。
【评测指数】：
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配套评测
1、交通配套
地铁口
公交：紧邻呈贡主轴彩云南路，不缺公交。地铁1、4号线（联大街站）。新区道路宽，规划好，自驾四通八达。
2、教育配套
教育：育资源：师大附小、民大附小、理工大附小紧邻项目，昆三中、云师大附中等
具体入读哪所学校待交房划片区才能确定。
3、商业配套
周边3公里商业：涌鑫哈佛中心、七彩云南第壹城商业广场、实力花千坊、置信银河广场、万达广场、呈贡新城吾悦广场，项目也自带商业。
4、生态配套
北侧2公里呈贡中央公园。
【评测指数】：
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户型评测
PS：户型图正下角带颜色的标识就是户型的所在位置，户型评测时，叫兽会根据所户型所在位置去评测中端户、采阳、朝向等。
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面积：端户128㎡，四房两厅双卫。
优点：无浪费空间、客厅大阳台设计、大横厅设计。
缺点：南北不通透，客厅朝东或西，日照不足。
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面积：中户112㎡，三房两厅两卫。
优点：无浪费空间，动静分区，客厅大阳台设计且双阳台 。
缺点：中户连廊户型隐私差。
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面积：中户97㎡，三房两厅一卫。
优点：客厅大阳台设计且双阳台，动静分区，无浪费空间。
缺点：中户连廊户型隐私差。
【评测指数】：
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综合评测
户型：128㎡户型4房端户，南北不通透，客厅朝东或西，端户级别没啥亮点。真要找亮点，那么就是无浪费空间，128㎡设计成4房实用，二胎家庭确实实用。
中户户型中规中矩，但连廊着实奇葩，参考上面三张图，都说连廊户型中户隐私差，鹏欣不仅做到了隐私差，连安全都无法保障，目测连廊与中户生活阳台的距离约80公分，与中户次卧距离1米左右（目测哈）。当然也有可能上海开发商的设计理想超前，唐叫兽欣赏不来。
地段： 双地铁，紧临呈贡主轴彩云南路，黄金地段。
总结：地块小，户型一般，离公园不近。居住不如中交和昆明之光，地段不如公园壹号（最近公园壹号还未取证， 建议让*弹子**再飞一会）。定价不低，精装15000元/㎡，呈贡15000元/㎡？我劝你别作了。
在昆明从事房地产行业已8年有余，有购房疑问可私.信我，专业、高效、真诚为您解答。
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