最近热度比较高的两个改善板块，一个是渔港，一个是山水城。
3月，金茂以楼面地价16689元/平拿下太湖如院西地块，刷新了渔港板块的楼面地价，预计未来房价将突破3万+。
几乎是前后脚，山水城板块传出了将新增一所优质公办学校的消息，而且大概率和南师大存在某种关联。
一是土拍助涨，二是学校加持，两根敏感神经瞬间被触动。
“改善置业，到底该选渔港还是山水城？”
行政区域划分上，两个板块都隶属于滨湖区，渔港位于太湖北岸，靠近梅园、渤公岛、鼋头渚等景区，而山水城板块距离太湖风景旅游带仅1公里，周边还有雪浪山、长广溪湿地公园、贡湖湾湿地公园。
两个板块最大的特点就是 生态资源丰富 ，所以，早在20年前就陆续有开发商选择在此开发高端改善类产品，如太湖锦绣园、太湖威尼斯花园等等。
太湖锦绣园、太湖锦园，图源：网络
现在也同样如此，想在无锡做别墅类产品的开发商依旧会选择在渔港、山水城板块拿地。
目前山水城板块在售的项目有绿城桃花源、新力朗诗熙华府、太湖金茂逸墅、信义山水嘉庭、旭辉铂悦溪上。价格的天花板在 3500万左右 。
渔港可选择的楼盘相对少一些，太湖如院、云栖墅、蠡湖国际小镇、栖霞栖园四盘在售，货值最高的是栖霞栖园的联排，大约在 1400万左右 。
太湖如院
业态上，山水城目前在售的有洋房、叠墅、联排、合院这四类产品，而渔港板块主力在售的是洋房、叠墅、联排和小高层。
综合来看，山水城的板块定位更加偏向终极改善，而渔港暂时还给刚需保留了机会。
长广溪湿地公园，图源：@无锡东侠
交通方面，这两个板块都比较薄弱，很难在矮子里拔高个。一边是为了融创文旅城导流的1号线南延线，一边是到梅园就戛然而止的2号线。
虽说地铁距离两个板块都不是很远，但是要说给板块交通带来多少便利似乎也谈不上。而板块定位决定了居住群体对于公共交通配套没有太强烈的需求。
还有大家最关心的 学区 问题。
渔港板块，目前已有的小学是 育英锦园实验小学 ，属于育英的分流校，网络上的评价还不错。
初中则是去年9月刚刚投入使用的 无锡市滨湖区双语实验中学 暂时没有太多升学率数据支撑，这里就不过多做评价了。
山水城板块最近炒得比较火，主要是因为文章开头说的那所公办学校。但是，暂且还无法考证其真实性。
具体一些的说法是，为了给东南大学人才子女提供优质公办教育资源，把许舍小学搬迁至雪浪中心小学，并与雪浪中学组成九年一贯制学校，挂牌南师大。
如果以上说法是真的，那么我们则需要关注的是与南师大之间的 办学方式，集团学校、总校托管、联合办学还是只是挂个名，这四种不同的合作方式可能会带来教育质量、师资资源上的巨大差异。
以上提到的这些大多是板块内部的先天条件，再把眼光向外拓展。
渔港的地理位置处于胡埭和蠡湖新城之间，胡埭GDP主要来源于工业，是传统的工业强镇。
一个很直观的数据，胡埭聚集了1900多家企业，规模以上工业企业157家, 主板上市企业10家。 胡埭是一个不缺购买力但是缺高端产品的板块 ，根据就近原则渔港和马山顺理成章担起了改善的大任。
蠡湖新城主打科研牌，同样不缺高精尖人群，和胡埭不同的是， 蠡湖新城的房价较高且供应量较少 ，需求也在向渔港外溢。
国家工业设计园
渔港，可以说形成了周边改善的集群效应。
而山水城板块辐射的群体，一方面是 全无锡的最强购买力 ，动辄3000万的新房可能只有在山水城才能找到。二是 经开外溢的首改、二改 ，这部分群体则更倾向于叠墅、洋房产品。
最后，来聊聊大家最关心的 溢价 。
渔港比较神奇的地方在于，最近3年二手房涨幅跑不赢无锡大市，高层、小高层等基础业态甚至涨不过别墅。
山水城板块目前已入市的二手房比较少，主要集中在早期万达开发的文旅城，由于质量、户型、投资客多的关系，溢价并不是非常理想，可能还需要更多的样本出现才能支撑一个涨幅的结论。
总的来说，比起投资，这两个板块更适合居住。
以上，就是我对山水城、渔港板块的一些看法，欢迎留言与我交流。