城市建设的不断更迭，各大组团代表的概念越来越凸显。目前，各大组团的建设目标也就应运而生，包括金水科教园区组团、北龙湖组团、老郑东新区组团、老经开组团、滨河国际新城组团、航空港组团、绿博组团、白沙组团等。
这几大组团，各有各的规划，各有各的定位，当然房价也涨势各异，但他们对于郑州都同等重要。现如今，19年即将过半，经过几年的发展和建设，各大组团现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个组团表现亮眼？哪个又“屈居人后”呢？
在这个盛夏时节，就让凤凰网房产带领着大家来一场楼市调研之旅，为大家还原一个真实的楼市现状。
2012年5月26日，郑州经济技术开发区与中建七局正式签署了《国家郑州经济技术开发区滨河国际新城综合开发项目合作协议书》，同年11月，国务院正式批复《中原经济区规划》，明确郑州作为中原经济区的中心城市，并标志着中原经济区上升为国家战略一年后，进入全面实施的关键时期。滨河国际新城作为中原经济区的重要节点，如火如荼的进行全面建设，成为郑州市重要的东南门户。
作为中原城市群发展的重点区域之一，滨河国际新城的发展受到了多方的关注。凤凰网房产近日实地探访发现，在“自由贸易区”概念的推进下，滨河国际新城房价一度比肩郑东新区，虽然发展迅猛，但是一直为人所“诟病”的“空城”问题并没有消失，居高不下的房价下，新房去化不佳。
规划统一 品牌开发商云集
上文提到，滨河国际新城是由中建股份、中建七局和郑州经济技术开发区三家共同合资成立中建（郑州）城市开发建设有限公司，共同启动滨河国际新城建设，是河南省第一个由政府与央企合作，土地一级主导开发的区域。
所以，区域内土地出让、配套组建、未来规划前景有统一协调，区域定位为“产城融合，宜业、宜居、宜乐，三位一体”的中央休闲区（CLD），采用的海绵城市、综合管廊、智慧城市、可持续发展四大国际造城理念，从起点上就已经领先郑州各区域发展，成为推动郑州率先实现国际范的头部力量。
滨河国际新城占地面积16.77平方公里，位于经济技术开发区南部区域，位于南三环以南，机场高速以东，绕城公路（郑民高速）以北，四港联动大道以西，整体呈现三角形地带。2017年河南自贸区正式挂牌运行，总占地面积119.77平方公里，郑州片区占据73.17平方公里，其中经开区占据41.22平方公里，而总占地面积16.77平方公里的滨河国际新城，被全部列入自贸区范围内！从大的格局来讲，滨河国际新城的战略意义在于它在目前比较火热的板块---郑东新区组团、白沙组团、航空港组团中间承接的地位，也是未来自贸区单位办公集中区域。
从区域细化来看，滨河国际新城区域以（京广高铁、郑机城际高铁、郑万高铁）竖轴线和经南十五路横轴线为界限，区域整体分为三大片区：蝶湖片区、核心发展片区、后续发展片区。
目前区域内主要发展片区是上图中蓝色区域核心发展区域，也是众多房企进驻滨河拿地主要方向。
据凤凰网房产统计，已有康桥、正商、海马、中建、金辉、电建、中海、融侨、亚新、绿地、信合&保利、绿城等品牌开发商看重滨河区域的发展潜力，纷纷落子。
很多人对滨河新城的记忆是从2016年7月开始的，康桥、亚新、海*三家马**房企在三天内拿三块地王，楼面价从9005元/㎡到10544元/㎡，不断刷新该区域记录。但在2014年之前，滨河国际新城还只是白纸一张，当年2月，首个地块出让，每亩单价不过百万，楼面价仅1054元/㎡。两年半的时间，地价涨了十几倍，楼面价涨了9倍。滨河新城用两年多的时间完成了郑东新区5年的涨幅。随之而来的是房价的暴涨，从9000元/㎡瞬间突破16000元/㎡大关，滨河一跃成为改善置业必关注区域。
区域人气冷淡 产品同质化严重
6月初，小编探访滨河国际新城目前已面市项目，发现该区域人气冷淡，案场到访客户了了。
小编在金地滨河风华售楼处看到，售楼处客户并不多，仅有2-3组。置业顾问对小编表示，项目是纯新盘，处于咨询阶段，客户来源主要以经开区、管南片区、郑东新区的意向购房人群，主要靠分销带访。
在售项目青风公园售楼部到访客户也不多，4-5组，置业顾问说，“周六周日到访客户会多一些，近期二期房源面市，5月25日刚刚举办过发布会，目前在认筹期，3万认筹总房款减5万，相对于竞品项目，我们的新风除霾、公园式住宅并且紧邻地铁口，还是比较吸引置业者的。“
其实早在2018年年中，滨河的尴尬处境就已经很明显了，市场遇冷、竞争激烈时，以价换量是开发商首先会想到的办法，率先刺破滨河价格“泡沫”的是融侨，2018年9月9日，融侨府以高层15500元/㎡的超低价入市，比周边便宜2000元/㎡，信保春风十里紧随其后，精装改毛坯，每平米便宜了两三千元，康桥悦蓉园推出特价房，以做吸引客户的筹码。至此，滨河国际新城的再也不是刚需难以触及之地，价格维稳，今年3月12日金辉滨河云著高层19号楼开盘，均价仅15000元/㎡。经过四五月份楼市集中开盘期，探访下来发现，区域内楼盘价格变化并不大，且据米宅最新数据统计，滨河国际新城均价为16000元/㎡。
但就各推售项目的产品来看，高层主要集中在90-140㎡，洋房的面积段主要是130-200㎡，产品同质化比较严重，周边配套共享，差异不很明显。唯一有区别的是拿地时间不同，楼面价差距很大，且楼盘定位高低和品质优劣等因素致使各别项目均价高于周边1000元/㎡。
配套逐步成型 今明两年迎来集中交房期
滨河国际新城的发展细算起来已有7年时间，除了楼盘供应较为集中，购房者挑选余地较大之外，整个板块的配套设施目前没有全部成型，这也是很多人诟病滨河的一大原因。在实地走访中，凤凰网房产发现，地标商务商业配套滨河国际中心已有企业、酒店陆续入住，洲际酒店已开始运营……
就公共交通而言，滨河目前不是很便利，不过规划有11、14号线地铁，目前14号地铁一期工程已经在建，11号线也将在2019年开建，预计2023年通车。地铁通车后，到达郑东新区仅需要5站，到CBD9站，12站到北龙湖。区域内道路也在完善中，但是目前存在不少断头路，前往咨询房源的置业者需要注意。
不过教育资源和生态配套建设是给滨河添彩的，目前已有郑州一中经开区实验中学、郑州二中、滨河一小等省市重点学校已率先入驻，并签约有北京海嘉国际双语学校。蝶湖已于5月份蓄水完成，荷湖水域面积86亩，加上潮河等4条人工水渠，整体水系面积达1360亩，负氧离子超出市区平均水平20余倍，这点小编完全相信中建对区域的规划建设，预估全部建成之后，居住环境舒适宜人。
与其他片区不同的是，由于区域开发属性特殊，板块角色独立，前期在人口导入上频遇难点，因此区域购房人群主要以在郑工作人群以及本地客户较多。
不过依据滨河自贸区的发展定位，滨河楼市未来会不断导入外来工作落户人口。继而随着未来高铁东广场、北龙湖金融岛建成后，预计250万白领拥进郑东新区，滨河紧邻郑东，9公里的距离是对这部分精英白领最有吸引力的居住选择。
值得注意的是，未来两年，滨河区域人口会迎来集中增速，前期销售楼盘即将迎来集中交付，据不完全统计，约14个小区1.7万户家庭入驻。随着配套日趋完善以及居住人口的进入，也许年底小编再去滨河，又将是另外一番景象。
总体而言，滨河在郑州各区域板块中，土拍地王频现，楼市发展虽起点高但目前出现迟缓。随着郑州主城区发展饱和人口不断向外寻找优良居住地，以及滨河的交通和配套的完善，其楼市会再次迎来发展。就目前来看，滨河国际新城与其他片区的差距早已拉开，是属于多个新城中的“优等生”。