来源：京城买房指南原创
作者：小京
微信：京城买房指南/jingchengmaifang
今天朋友圈等了很久的暴雨，不知道会不会淹了房山稻田。
最近这段时间，中海可谓赚足了关注度，妥妥滴占领了北京楼市的c位。
一边是中海天钻、中海首钢·天玺纷纷亮相，中海甲叁號院进入开盘倒计时；
一边是前一阵子高调现身土拍，79亿总价斩获亦庄地块，和大战108回合、收入房山稻田地块。
在惊讶于中海产品扎堆亮相的间歇，我们不妨静下来看看听听大雨，顺便分析下楼面价超过3.5万/㎡、售价可能逼近6万/㎡的房山稻田地块，未来会不会“叫好又叫座”。
房山市场：二手房户型设计落后
新房面积太大
在分析产品之前，我们先看下房山的市场情况。目前稻田地铁站周边的二手房主要有金域缇香、长景新园，以及中粮京西祥云，根据链家数据显示：
金域缇香为万科开发、且是万科物业，目前该小区共有52套挂牌在售房源，小区均价为37860元/㎡，售价仅比中海房山稻田地块的楼面价高出2000元/㎡左右，其中一居室房源面积约为60-75㎡，两居室面积范围是82-91㎡，三居面积基本都超过102㎡。
▲图片来源: 链家
长景新园目前二手房均价为34838元/㎡，目前在售套数为31套，其中一居室面积从48-67㎡不等，但是48㎡的小面积只是开间，没有一室一厅的设计；两居室为80-90㎡，三居室面积超过100㎡。
▲图片来源: 链家
而中粮京西祥云，该项目是房山的改善楼盘，主打三居和四居的大户型产品。由于销售周期较长，目前该小区已有二手房在售，二手房均价50747元/㎡。
另外，扩大范围到配套和资源更为优质成熟的长阳，这一板块内首创新悦都二区、京投万科金域公园、建邦华庭东区等二手房售价普遍在4万/㎡左右，而房山稻田、良乡等板块的部分项目单价不足3.5万/㎡。
▲图片来源: 贝壳找房
整体来看，可以说，房山稻田板块附近的二手房，除了中粮京西祥云这一改善楼盘，基本上均价不到4万/㎡，与中海房山稻田地块未来入市的产品相比，单价上有明显优势。
但是，户型方面，上述板块一居室的户型最主要为60-70㎡，两居为80-100㎡，三居面积基本在100㎡以上，而现在市面上很多限竞房项目都能做到89㎡三居两卫，70㎡两居一卫，50㎡一室一厅一卫，因此二手房的户型，并不能保证在有限的预算内，很好地满足一家人对居室空间的要求。
并且因为很多二手房是2014年建的，整体的装修、设计等方面，与目前市场上的产品相比，不具备优势。
从新房竞品来看，目前稻田板块的中粮京西祥云售价约5.8万/㎡，良乡大学城板块的五矿名品均价4.2万/㎡，万年广阳郡均价4.85万元/㎡，三个项目都主打三居以上的大户型，总价均超600万/套。
因此，对于预算较低的购房人，稻田、长阳、良乡区域内邻铁新房几乎可以排除。
小面积？低总价？寰宇时代？
结合新房和二手房的整体情况，对于想考虑户型好、高品质、低总价的购房人来说，目前房山区域没有合适的选择。而中海房山稻田地块的产品，似乎有解决目前房山置业多种矛盾的可能。
从近期市场上火热的产品来看，中海寰宇时代和金茂北京国际社区必须要有名字，两个楼盘分别获得了大兴区和顺义区限竞房销冠排名，注意是套数和成交金额双销冠。
两个楼盘都主打精装小户型产品，产品属性年轻化、潮流化。以中海寰宇时代为例，该楼盘的产品抓住了以下几个问题，解决了购房人的痛点：
1.小户型，低总价。仔细观察中海寰宇时代，该项目50㎡做出了一室一厅的格局，总价在255万左右，首付约90万元；70㎡的面积做出了两室一厅一卫的格局，总价约370万/套，正好控制在北京的普宅规定范围，——五环到六环之间，总价低于374万元。也就是说，买这个项目的两居室，依然可以享受普宅35%的首付比例，首付约130万元。
▲中海寰宇时代一居室户型图 来源：贝壳找房
▲中海寰宇时代两居室户型图 来源：贝壳找房
2.紧邻地铁。对于刚需来讲，地铁即是正义。在北京，地铁对于通勤的重要性不需多讲，到地铁站不足500米的距离，对于年轻人来说，绝对是一大福利。
3.精装修（带装修）。与其后续浪费脑筋想装修风格、盯装修工地，不如一键配齐，买点家具拎包入住，省钱省时省心省力。
▲中海寰宇时代样板间 来源：贝壳找房
看完这三点，可能大家就有点明白了。因为房山稻田地铁站周边，无论是新房还是二手房，据不完全统计，没有首付90万就能买到的精装品质一室一厅，也没有首付130万、享受普宅首付比例的精装品质两居室，更没有可以同时满足以上三点的楼盘。
而中海房山稻田地块，未来入市价格预计5万+/㎡-6万/㎡，如果做成大户型改善产品，与周边价格更低的竞品相比，绝对不占优势；同时又因为该地块距地铁直线距离约300米，因此，中海房山稻田地块复制寰宇时代，小户型、低总价、小而美，走量销售，这样就显出独特性了。
事实上，土拍结束当天，中海也释放了相关消息，“中海寰宇时代姊妹篇，敬请期待”。
当然看到这，肯定还有人质疑，即使有以上的优点，但是毕竟是房山，快6万/㎡的价格，这个逻辑真的行得通？
那就看下郭公庄地铁站旁边的臻御府吧，地铁差2站，均价超过6.7万/㎡，还是限竞房......
▲图片来源：高德地图
▲图片来源：贝壳找房
有业内人士表示，“这块地只有中海能做出来，中海现在已经吃透了北京的市场，刚改房，现在中海独一档”。所以问题来了：
如果中海房山稻田地块产品入市、均价不到6万/㎡，地铁差两站，均价差一万（可能差），还是小户型低总价，在西城或丰台上班的年轻银，就问你买不买？
不再“重灾区” 房山要摘帽子了？
看到以上，感觉有点像是给中海写软文。但是这么理解，你可就错了。
从以往的销售数据来看，总体来看，房山绝对是北京内城+近郊区销售排名垫底。人们对房山似乎存在着天然的抗性，偏远、大雨、容易淹、落后等等，目前房山区还没有一所三甲医院，这些都是房山还不能完全摆脱的帽子。
同时如果实地走过稻田地铁站周边，也会发现，目前稻田板块人烟较少，且中海房山稻田地块周边回迁房小区较多，人群素质难以保证，这也是项目的不利因素。
▲地块现场图片
▲图片来源：高德地图 红色区域为中海稻田体块，黄色圆圈为回迁房小区
另外，毕竟它是房山最高的单价，房山和丰台，即使差了两站，也还是房山......
所以，中海寰宇时代姊妹篇能否复制以往的销冠业绩，房山能否借机打破“销售重 灾 区”的局面，让我们一起等结果吧！搓手手·····
-------------------------------
青财经·京城买房指南
《京城买房指南》为《青财经》旗下品牌栏目，为您在北京置业提供决策参考。
声明：本文仅代表作者个人观点，部分资料和图片来自网络，不为商业用途，如涉及版权问题，敬请我们及时联系，沟通删除处理。