石门楼市—石家庄楼盘及小区实探者。
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本期实探：众美凤凰绿都
前些日子，大楼测评了众美廊桥四季（众美城），然后有粉丝在留言区给大楼发了邀请函——欢迎来众美凤凰绿都。
那就去看看呗？
今天，我们测评的对象便是紧守东南二环的——众美凤凰绿都。
社区数据 良好
众美凤凰绿都位于东二环与南二环交汇处南侧，属于二环外小区，整体分为三期进行开发。
其中一期由7栋高层组成，总高多是33层，总户数为1525户，交房时间约在2015年。小区由衡美物业进行服务，收费标准为每月每平米1.6元。
据贝壳网数据显示， 众美凤凰绿都一期均价13849元/平，目前有73套二手房正在出售，近90天成交2套，近30天带看9次。
想想开发区2.5环附近的次新小区，像天山的几个项目以及如园、长九中心等，哪个的房价不在1.5万元/平之上？
再回想一下我们刚刚测评过的中基礼域尚城，近一个月的带看量高达238次。众美凤凰绿都与之相比，瞬间失色不少。
房价上不去、带看量不高，这个小区真的如此没有吸引力吗？
社区园林 良好
东南二环外，众美算是除老旧小区之外，扎根最早的一批新小区。
虽然已经交房五六年，但是整个小区的面貌还算比较新。社区内部的7栋楼之间错落分布，楼间距比较大，采光良好。
园林方面，绿树成荫，社区内部道路的路面也比较干净。
小区中央有一大片景观花园，最中心是草地，面积也比较大。草地四周准备了不少长椅供业主们休憩。
再向外一层，还有健身广场，有不同种类的健身器材，比较值得点赞的是每个设施上方都配备了遮阳设施。当然，也有儿童最喜欢的滑梯。
除了中央景观之外，这个小区还有乒乓球台，有此爱好的业主们可以互相切磋切磋球技。
整体来看，众美凤凰绿都内部的一些设计能满足不同年龄的群体需要。
小区是半人车分流设计，机动车停地下车库或者小区外，地上允许非机动车通行，并且有专门的车棚供停放。
此外，小区内还给狗狗准备了便桶，既方便又卫生。不过狗狗们是否遵守规矩，那还是要看主人。
走在园区当中，无论是楼间距还是卫生清洁情况，整个小区还算保持地不错。
当然，没有十全十美的小区，我们把一些问题放在物业版块来说。
社区物业 一般
从外围来看，衡美物业的服务还是能交代过去的。毕竟比起廊桥四季B区，这里的收费标准也提升了一个水平。
交房这么多年，楼栋的外立面看着依然比较新。
大楼去过不少小区，有把垃圾桶直接放地面的，也有放在地垫上的，像众美凤凰绿都这样专门砌砖摆放的，没几个。
在大楼踩盘的时间段，也遇到了正在进行园林养护的工作人员。
但是，功过不能相抵。 上述种种，不能掩盖物业在很多地方管理不到位的事实。
比如，很多草坪裸露。草木生长旺季尚且如此，很难想象到了冬天是什么样的景象？
还有，单元楼内的地砖、墙砖出现不同程度的碎裂，有损形象。而且楼内停放了不少电动车，有安全隐患。
虽然给非机动车划了停车区域，但是依然有乱停乱放现象。
这些现象的出现，至少说明物业在维护以及监管方面，还有很大的提升空间。
区位配套 更是一般
从位置来看，众美凤凰绿都更靠近二环，但是这里目前的配套却很别扭。
先来说交通，虽然守着东南二环交汇处，但是出行比较受限。从小区出来只能顺行向东向北，如果想沿着二环往西边走，只能去槐安路掉头。向南也可以，目前走的是宋村的小路，路况一般。
穿过天桥，便是东环公园，距离不足1公里，还算离得近。
教育配套方面，附近有森尼幼儿园，绿都小学，离一期不远。片内的初中是49中，离小区大约有4公里的距离。
小区南边有一个绿都便民市场，满足日常所需。喜欢一站式吃喝玩乐购，近距离的真没有，可以去北国蓝山商圈或者益东购物中心、信誉楼商厦等。
众美凤凰绿都的配套，属于“有，但是一般”的水平。如果本身就是这附近的，想入手一套那没啥问题，否则的话，完全可以看看其他项目。
总结 三思而行
踩盘之前，大楼内心有个疑问：同样是二环外，无论是与开发区的一批次新小区相比，还是与东南版块的一批在售新楼盘相比，众美凤凰绿都的位置都更靠近市里，为啥房价却更低？
实地看过之后，大楼感觉内部的一些园林、绿化、乃至户型等，也能算中等。那么，拖后腿的应该就是区位配套了。
虽然紧守着东南二环，但是自驾出行方面却很受限，更何况北边的几栋楼还是很受主干道噪音影响的（在社区内部的中央景观区，大楼都能听到嗖嗖的车声）。配套方面，周边没有大商业，当然开车去北国蓝山商圈也不是不可以，但毕竟远一点。与东南二环外很多某校分校相比，绿都小学显得也一般了，49中更是远且一般。
宋村改造项目如果能进行下去，众美凤凰绿都的未来还是看好的。但是眼下宋村这情况……
众美凤凰绿都也就剩一个“新”字了。