这段时间，离南京主城最近的两个板块热度上涨，城南的大校场三剑客除金基外已经开盘，而且上演了 抢房、买包等楼市百态 ，甚是热闹。
城北的新玄武则在悄悄酝酿憋大招，紫金悦峯、宝龙城及星河国际最后三栋即将开盘，，据路边社小道消息，也有5000-6000组客户报名。
——壹——
所谓的新玄武，也就是以前的新红山以及铁北，具体位置是从 红山南路至月苑小区 一带。
新玄武规划图，图片来源于网络
为什么叫做新玄武呢？主要是两个方面的原因：
第一个，红山以及铁北虽然能代表地理位置，但是，叫起来不够高大上，还是抱大腿，新玄武更具吸引力。
第二个， 土地的稀缺性，可能是6大主城区中最珍贵的地 了，玄武，仅剩下红山边缘的“新玄武”，定位主要是三点：
一个是现代服务集聚的开放新平台
第二个是产业转型升级的城市示范区
第三，城市服务融合的生活新空间
简单的讲，就是 玄武区最后一块可供完整开发的产业、商业、商务以及居住的地块 。
玄武新中心规划范围示意图，来源于网络
因为在主城，所以，交通上肯定是四通八达的。
玄武新中心板块拥有两大交通枢纽—— 小红山客运站、南京站 ，未来该区域还将区域未来将新建21条、拓宽改造6条道路，呈现"三横四纵"的交通格局。
紧邻南京站、红山南路、龙蟠路、玄武大道等。
地铁目前临近 3号线新庄站 ，在建的是 9号线和6号线 ，基本上是在曹后村站和丹霞路站。
商业这块原本仅有常发商业广场以及前期的住宅底商，往北集中式商业就是迈皋桥的万古汇。目前在售的三个项目均配备了产业、商业，算是区域内的商服配套的城市界面的升级。
——贰——
从规划而言，产业和商业提升已经不太能引发人们对板块的共鸣，但是 学区的引入，还是给板块增加了极大的砝码 ~
新玄武板块，根据规划，新玄武板块内，有 5所小学，2所初中，12所幼儿园 。
其中 科利华铁北中学、南师附小铁北分校 ，据教育行业的朋友透露，是玄武区孤注一掷的投入的两所学校，力求打造一个具有代表性的 双学区 。
其中，新玄武今年的新盘——融创玄武映，在开盘之初已经被划进施教区，可见确实对这两所学校寄望极深，因为这个学区包含的仅仅只有目前新玄武的几个相当高大上的新盘+次新盘，基本保障了生源质量相对整齐划一。
融创玄武映售楼处已经公开了学区文件说明
此外，还有一个消息，近期玄武区铁北高中新建工程总承包招标公示正式发布。根据公示内容显示， 铁北高中 将于 2021年3月1日正式开建，2022年10月30日竣工完成。
学校规划36个班，能容纳1800名学生，效果图此前也已公开。新建的高中，目前暂未知晓究竟是哪个学校入驻，但新学校的开建，对关注教育进展的周边居民来说，无疑是一个好消息！
截图来源南京市规划和自然资源局官网
医疗上，周边有南医大二附院迈皋桥院区、南京妇幼保健院分院等。
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图片来源于新玄武楼市
目前板块内在售的有三个项目，从西往东，分别为 紫金悦峯、星河国际 以及 玄武宝龙城 。
01
紫金悦峯
紫金悦峯整体规划图
项目总体叫做“电子城·（南京）国际数码港”，由电子城高科打造，住宅部分为紫金悦峯，为高层+洋房布局，住宅共有11栋约973户，总体量约11.2万方。
电子城·（南京）国际数码港共分为A、B、C、D、E五个地块开发，A组团为23-26高层,B组团为18层小高层，C组团为10-11层小高层。
1、社区营造
由于住宅地块为长条形三个组团，所以，在产品排布上较为受限，基本上为兵营式排布，在社区氛围营造上缺乏围合感，基本上以宅间景观为主。优势是楼间距均达到40米以上，采光不受影响。
实景图
还有一个小小的遗憾是西侧的社区独立商业街，离住宅略近，虽然也做了区隔，且无法做重餐饮，但后期成熟运营后，对西边户可能存在一定的影响。
2、户型及精装分析
户型面积以120㎡左右的三房两卫为主，其中还配有81以及87㎡的两房，户型结构基本上做到了动静分离，中规中矩，卫生间也都满足干湿分离。
首开户型分布图
紫金悦峯121㎡户型
紫金悦峯133㎡户型
从户型面积段上来看，81㎡及87㎡多的两房在这个区域以及4.5万左右的价格下略显尴尬，纯刚需价格较高，改善需求81、87㎡多的户型又不能满足。
紫金悦峯87㎡户型
C地块10-11层小高的的户型配置我也不算太能理解，87㎡的为边户，120、133㎡的反而是中间户，虽然没有连廊不受影响，但不太符合传统的排布方式。
而且，在目前极为稀缺的小高层产品做80多㎡的小户型，只能说开发商比较良心了。
样板间实景图
从装标来看，整体还可以，墙纸、吊顶、橱柜等为定制，电器、厨卫也均为西门子、摩恩、杜拉维特等常见品牌。细节做的还算到位，给我印象比较深的是厨房做了隔油挡板，对于居家过日子，确实算考虑的周到。
入户门为内开子母门，119的户型没有玄关，如果为内开子母门，鞋柜的位置其实选择有限，算是户型小小的瑕疵。
02
新玄武宝龙城
效果图
项目规划打造约58万方综合体，共分为5个组团开发，涵盖了1座大型的自持购物中心（约8万方）、精品住宅、酒店式公寓、甲级写字楼、以及1座艺术中心展览馆，将打造集购物、休闲、娱乐、生活为一体的都会旗舰综合体，也是新玄武板块目前最大的商业综合体。
1、社区营造
相比较紫金悦峯，宝龙城住宅用地相对规整，所以有更多的空间做围合式的中心景观，由水景、观景亭和阳光草坪组，以南北中轴线构建的一庭+五苑空间， 亲子活动、全龄游戏体验乐园、有氧生态林等，在社区的营造上是优于紫金悦峯的。平均楼间距约40多米，最大楼间距达到了85米，采光还行。
2、户型及精装分析
从户型来看，目前是109和139㎡的户型，一梯两户，入户处门厅可以独享，做个鞋柜、转换室之类的还是较为实用的。
每个户型的房间，都赠送飘窗。139㎡的户型，做了大横厅，也是区域内首个大横厅项目。
宝龙城109㎡户型
宝龙城139㎡户型
从精装来看，虽然从空调、地板、开关面板都是国际一线的品牌保证，如大金空调、威能地暖、松下新风系统等，但就样板区的整个施工工艺来讲，差强人意。
样板间实景图
宝龙新玄武住宅必不愁卖，但商业商务以及地标，还得看后期的整体操盘的能力。
03
星河天赋
南京星河WORLD，集商业、办公、住宅、教育和智慧科创等7大业态为一体，打造区域内完善且高端的城市资源中心，进一步推动城市建设，实现高端能级理想城市规划。
A地块：1栋写字楼+COCO City，COCO City4万方；
B地块：3栋住宅+底商，分布112和125㎡户型；
C地块：8栋住宅，分布112、143、180㎡户型；
D地块：接近5000㎡的幼儿园；
E地块：产业地块，13.5万方，规划打造云计算、物联网和智能制造三大产业。目前预计中科软华东总部以及不少重量级企业将会入驻，同时，这一地块将建有玄武区政务服务中心，方便入驻企业办理相关手续。
更为重要的是，项目坐享 南师附小分校、科利华中学分校双名校学区 ，一期住宅星河天赋业主的孩子已经可以入学。周边还有十三中红山分校、拉萨路小学分校、立贤小学、北京东路小学红山分校等学校云集，12年一贯制教育皆可满足。
目前就 剩最后三栋，唯一的遗憾，三栋楼位于其中狭小的地块上，后期在物业管理、园林景观设置方面，会有不小的困难，居住品质和前期相比，会有一定的差距，正因为如此，有不少买房人有点犹豫。
但是考虑到双学区，以及星河天赋的户型产品，没什么需要分析的了，总而言之，土豪快抢 。
最后，总结一下：
1、同南京的所有的强板块一样，脱离不了 “强板块，弱产品” 的逻辑，新玄武的几个项目就产品而言，只能算 中规中矩，并没有太多让人眼前一亮的感觉 ；
但是，如果 钱足够，又有需求，仍然是值得抢的 ，谁让玄武区仅剩这块完整的地呢？
2、几个项目均配备大量的商业、商务，目前均在建，建成至少也要2年，再加上后期的招商运营等等，最快3~4年左右城市界面才能完全提升；
3、新玄武未来的 最大亮点，主要在于连贯制的学区 ，新玄武的楼盘从一开始入市就是对比下的当时南京的高价，保障了从一开始，这里就通过房价筛选了家庭资产和聚集人群的素质（虽然以房价区分人群有点绝对，但是得承认高收入人群对教育的资金和精力投入会更加的游刃有余），加上 投入玄武区优质的两个优秀学区，因此新玄武的后劲很可能来源于此。