图 | 珊珊王
8月15日，马尾快安两幅地块成功出让，土拍热情显然不如福州7·31土拍。福州远晟集团和招商地产分别斩获一幅商住用地，其中，马2019-01地块起始楼面价较低，仅6065元/㎡，引发4家房企争抢，另一幅地块则被招商地产地产底价取得。
福州远晟以5.35亿竞得2019-01地块
楼面价约为6977元/㎡，需配建3.7万㎡安商房
招商地产以9.87亿底价拿下2019-07地块
楼面价约为11335元/㎡
今日土拍最引发关注的莫过于招商地产时隔一年半，再度落子马尾，且新地块与此前在快安竞得的首幅地块相邻，条件相当的情况下，楼面价却相比之前下降约1/3。不少业内外人士认为，招商此次拿地目的明确，除了深耕福州，亦在分摊此前的拿地成本。
另外，远晟地产竞得的2019-01号地块，与世茂远洋东江湾项目概况相似，均为安商房用地，且楼面价在7000左右。值得一提的是，该地块是2017年以来，马尾板块除琅岐亭江外，成交价首次跌破7000元/㎡的商住地块。
多项事实都表明，马尾地价的确在降。就拿前两年竞得的高价地来说，目前均未面市。地价15000万/㎡以上的项目高达四幅，其中地价最高的项目，是由名城地产竞得的2017-05地块，即名城港湾九区，实际可售楼面价高达22006元/㎡。
目前马尾板块主要分为：快安、马尾老城区、琅岐亭江板块。快安板块房价约为17500-23000元/㎡，马尾老城区目前房价约为17000元/㎡，琅岐亭江板块约为11000元/㎡。
快安板块房价差距较大的原因是，目前主要在售的楼盘，即靠近中心板块，目前发展较为成熟的名城中心附近的楼盘，均价约为22000-23000元/㎡，相比高峰期的28000-30000元/㎡，降幅也较为明显。而世茂远洋东江湾地理位置相对更偏，周边配套有待改善，价格约为17500元/㎡，也是今日土拍主要集中的板块。
目前马尾区地理位置相对更好的楼盘售价不超过23000元/㎡，且从近期开盘和认购情况看，去化一般。如若此前拍出的高地价，考虑到地价成本，能突破板块最高限价，但客户接受度较低。正如上个月取证的五四北板块和螺洲板块两个楼盘，虽然备案价突破了板块最高限价，但后续整体去化情况一般，有价无市真实上演。
在此，或许有人会问，那马尾此前的高价地岂不是无法解套？
我们还是以名城2.2万/㎡的地块，即名城港湾九区为例，虽然该项目表面上看过去无法解套，但是名城深耕马尾多年，此前地价取得的东方名城多期地块已赚得盆满钵满。除了名城港湾九区地块，另一幅地价相对较较高的地块为名城紫金轩，该地块楼面价约为8828元/㎡，按照目前的售价来看，利润仍然可观，名城港湾九区的成本甚至利润早已通过其他项目一一赚回。
在房地产常态调控的背景下，以往“拿地必赚”的时代已经过去，就拿福州来说，亏本的开发商并不在少数。部分开发商前两年拿的高价地，受限价影响无法面市，即使开盘也面临亏本。所以，房企陆续补仓摊薄成本，在其他项目上赚取利润也是一种方式。当然，房企拿地的目前是为了可持续发展，拿地的目的是为了赚钱，如若在拿地时多一份决策参考，也不至于陷入“地拿错，一切都错”的窘境。
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