为什么又要聊清镇？因为我一直很关注清镇，清镇楼市项目多、热度不小。

一叶可知秋，清镇楼市现在遇到的问题也具有很强的代表性。

读懂清镇楼市，也就读懂了其他的外围区域。

废话不多说，开始今天的文章

清镇楼市的三个真相

一个版块的楼市其实并不容易看得明白。特别是在很多文章的鼓吹下，群众要么激动的去投资、要么继续保持鄙视的心态。

然而真相是什么？不仅是大众，对很多从业人士来说可能也是模糊的、局部的、偏见的……

柯南说：真相只有一个。

鸟叔说：清镇楼市的真相有三个，土地、市场和客户。

土地

2018年，贵阳土地成交宗数的冠军——清镇，全年共成交69宗，面积约149.18万平米；

注：以上数据来自网易房产贵阳站

2019年呢？清镇同样保持了巨量的土地成交。仅次于冠军修文，亚军清镇2019年共出让了261.95万平米土地。

2018年和2019年两年，清镇共出让了411万平米土地。411万平米的土地，可以供应出多少面积的建筑体量，将近1000万平米很正常吧（约等于贵阳全年的销售面积）。

不过清镇的土地价格倒是足够的吸引人，2019年出让的土地楼面地价在1500-2000元/㎡的居多，这就为清镇项目开展价格战提供了充足的*药弹**。

地价足够低、距离观山湖足够近、政策性利好足够强，成为了清镇楼市的三个法宝。所以自从2017年开始，就有N多开发商进入清镇拿地，土地市场非常热闹。

市场

但楼市二级市场是个充分竞争的市场，楼市的供应只是一方面，需求则是更重要的另一端。清镇楼市的市场真相如何？

我们先来解读一组数据

注：数据来自“铭腾机构”

以上图片为2018年和2019年清镇住宅市场的供销价走势（商、办比例太小，没有分析的价值）。从图上可以发现什么？

1、价格上清镇住宅的均价在2018年波动较大，但总体来说还是爬升的趋势，到2019年已经基本稳定。不过进入2020年后，区域内的很多项目已经开始新一轮的价格战。

2、供应量大部分时间都比成交量要高，特别是2018年2月和11、2019年7月、10月和11月，都是清镇楼市有好几个供货高峰。整体来说清镇楼市供应量充足，而且推货节奏比较频繁。

3、近两年清镇楼市的成交高峰出现在2018年，但之后的2019年立马开始疲软下来，单月成交超过10万平米的月份几乎没有。

注：数据来自“铭腾机构”

从2019年全年的区域数据来看，清镇楼市全年供应超过一万套，面积超过一百万平米。但是销售量对比2018年有大幅度的下滑，价格环比倒是还上涨了（这也有备案滞后的原因）。

不过截止到2019年底，已经办理证件的房源存量去化周期相对还是比较健康的，仅有9个月。

供过于求，就是清镇房地产市场的典型特征。

客户

项目一个接一个，清镇估计已经是全国品牌开发商进入贵阳最多的区域。随便数一下就有新城吾悦广场、金地旭辉上观、东原朗阅、碧桂园茶马古镇和百花里、蓝光雍锦湾、清鸥教育天地、雅居乐毛栗山项目……

再加上几个超巨项目中铁云湾、广大城、四季贵州等等。

其实我想说，清镇买房人是幸福的，因为项目很多、产品很丰富、选择很齐全。

从板式高层、到大阳台洋房、再到滨水合院、叠拼、甚至是独栋别墅……只有你想不到，没有清镇楼市买不到的产品。

但是这么多的产品，销售对象又是谁呢？

经过一段时间在各个项目的走访，得到的反馈如下：

G项目销售总监：我们这里距离观山湖比较近，但是距离清镇老城区反而比较远。所以来看房的差不多都是观山湖和两城区来的客户，还有一部分是地州上来的客户，毕节、织金的客户比较多。但是我们这里也有尴尬的地方，虽然价格比观山湖要便宜，产品说实话也不差，但客户对清镇的心理抗性还是比较大的，有些客户觉得到这里买房就是降级。

K项目营销总：感觉很多客户对于清镇购房最大抗性在于对房开特别是本土的开发实力存在疑虑，尤其产品较为初级，导致客户对居住清镇的信心不足，不过随着大型房企的进入，这种状况在改善。现实上来说由于此前清镇属于县级市，城市能级较低，户口问题等原因，对清镇抗性较大，随着撤市立区的消息对外公布，这种抗性正在消退。

清镇承接着观山湖区的市场外溢，很多项目对刚需客户吸引力较大，这些项目的客户更多的把清镇作为第一居所。但是我们项目改善客户居多，贵阳过来的客户名下不止一套房产，希望把我们这里作为改善性住宅，更多的作为第二居所，周末用、度假用或者养老用。

X项目营销负责人：其实清镇的基础不错，各种公建配套、道路设施、教育机构都越来越丰富，城市意象感比较强。当然清镇最大的优势肯定是距离观山湖区比较近，所以这两年楼市的主要客源其实还是来自于观山湖区。我们在销售上，确实也没有把本地居民作为主要客群来选择（基本上家家户户都有房，换房动力也不大、消费意识和消费能力比较弱）。

但是现在清镇遇到的竞争对手也很多，不只是内部的竞争，其他外围区域的带给我们的挑战也很大。比如白云的泉湖版块、白金大道版块，还有三马那边储备项目也很多。

Y项目置业顾问：现在清镇市场看房的挺多，但其实竞争压力也很大，观山湖那边的项目也很多啊，比如西南上城十几个“府”卡在那里，截留客户的能力太强。而且这个项目本身该有的配套有比较齐全，一个大盘卡在咽喉要道，很多客户来看了之后还是买那里去了。

H项目策划总监：清镇肯定是有潜力的，比如前年观山湖房价突然涨起来之后，好多人一下子买不起就赶紧来清镇先买一套再说。我们那时候的销售就非常好看，但是这两年楼市下行趋势也比较严重，大家都还在担心贵阳房价要不要继续跌，加上区域内部的价格战大家都看得到。所以观望的客户也很多，清镇本身的在老百姓心中“郊区”的印象太深刻，我们现在其实除了打性价比也没有什么更好的办法。

本地客户购买力有限、外溢客户的区域抗性、区域概念散乱缺乏主题。

这三个点，是清镇楼市现在遇到的核心问题。

撤市设区，这就够了吗？

2013年5月13日，贵阳市长陈晏在贵阳市十四届人大五次会议上作《2020年政府工作报告》。报告提到了贵阳市在县级以上行政区划调整方面工作的方向。

报告指出，“2020年，贵阳加快构建协同一体的城乡规划体系，启动‘久安—石板—麦坪’片区规划编制，推进以清镇市为重点的撤县（市）设市辖区工作，建设以花溪区、清镇市为依托的贵阳贵安联动发展区，推动花溪区与贵安新区大学城深度融合发展……。”

也就是说极有可能最先推动撤县（市）设区的地方，就是清镇。作为与观山湖区联系越来越紧密的清镇市，也将会第一个在撤县（市）设区中得到利好。

我相信清镇所有的开发商，都在等待撤市设区的文件。

“文件一下来，劳资立马涨价2000！”

抱着这种心态的开发商不在少数。甚至有很多朋友都在问我

“清镇撤市设区后，房价肯定有一波涨幅吧？”

撤市设区肯定会对清镇未来的发展产生巨大的影响，也是一个巨大的利好。

但利好却未必能持续性的推动房价上涨，近年来外省打着“同城化”、“撤县设区”口号来炒房的地方不少，很多人也看见房价在炒房客的带动下确实蹭蹭往上冒。但更多人看是不见的是，房价在炒房客脱身后直接腰斩，只留下“投资客”站在山巅瑟瑟发抖。

清镇楼市，光靠“撤市设区”的概念，这就够了吗？

来看看上面这张图，红圈范围是我认为贵阳第二绕城高速所能辐射到的范围。也就是把清镇、花溪、甚至龙里别墅区大部分都还能涵盖进入，如果哪天真正能做到这个局面，大贵阳也就成真了。

清镇，是大贵阳都市圈的重要组成部分。地理上，清镇东连观山湖、南接贵安新区，距离两个明星新区都不远，“承上启下、连接未来”这也是现在很多清镇项目打的价值点。

但其实，现阶段这个价值点可能是错的。

价值点是什么？是打动客户买房的心动点，而不是官样文章的口号和标语。

东连观山湖，是清镇楼市现在生存的基础。但是贵安新区呢？说白了，贵安楼市现在自己饭都吃不饱，跟你有啥关系？能给你带来助力么？

无非就是想蹭贵安的热度去卖房，然而事实是残酷的，并没有什么卵用。

伤其十指、不如断其一指，既然很明确的客群来自于观山湖和老城区的外溢客户，那就还是得回归到他们的需求。

为什么要到清镇买房？这个问题很有趣。

比如你问为什么要到花溪买房？客户估计会回答：“因为花溪生态好啊，哪里都是山清水秀、物华天宝。”

比如你问为什么要到三马买房？客户估计会回答：“因为区位确实好，连接老城区和观山湖，去哪里都方便。关键是政府下大力气改造，未来价值杠杠滴。”

比如你问为什么要到泉湖买房？客户估计会回答：“因为挨着观山湖嘛，而且泉湖公园本身这边搞得好，有地铁、有商业、有环境，住起来方便舒服。”

那到清镇买房呢？客户的回答估计是：“距离观山湖近嘛，而且又便宜。”

是的，就是距离观山湖近、而且又便宜。

这个答案有没有问题？对于客户来说，没有问题。身体是诚实的，总价少几万少十几万，就是实实在在的好处。

但是对清镇和清镇的开发商来说，这个答案其实有点尴尬。距离再近，近得过白云和三马？价格便宜？对当地管理层和开发商来说，至少这个“亮点”说起来是挺囧的。

用房价来打动客户，很简单很粗暴，大多数时候也很管用。考虑到清镇楼市的体量，靠价格肯定是杀手锏，但只能靠低价倾销，就很没意思了。

房价匹配的是区域经济发展水平和区域产业结构，只有这两个方面真正的提升起来，区域的房价才会有底气涨起来。

但是这个过程是长期的，并非一蹴而就。撤市设区后，涉及到的各种公共设施、公共服务都会有一个融合、变化的过程，但这个过程是一个长期、渐变的。总不可能今天设区，明天立马就变成新一线了吧？巨大的利好，兑现过程也是缓慢的。

撤市设区，是一个信号。把这个信号仅仅作为“涨房价”的理论基础，未免太过暴殄天物。

应该更多的考虑在这个足够强大的信号发出后，清镇楼市可以为客户提供什么价值？

清镇的差异化优势到底在哪里？

这是一个值得思考的问题。

谁搭台？谁唱戏？

进驻清镇的开发商很多，项目也很多。但各种项目营销上，更多还是开发商的“自嗨”。

比如下面两个代表项目。

距离观山湖区最近的广大城，观清线的桥头堡，很多人并不知道这是一个体量超过800万平米的巨型楼盘。项目规划居住人口约16万人。项目物业涵盖高尚住宅、花园洋房，别墅类等住宅产品。另规划建设拥有一站式餐饮、娱乐、休闲、购物、服务等功能为一体大型城市商业综合体。这个项目其实并不是本土房开开发，而是引入了很多东部开发的理念，产品线丰富、价格也很实惠。

但是长期的销售中，广大城还是以观山湖的外溢客群为主。其实对于清镇，真应该好好重视并帮助一下这个项目。因为它是观山湖进入清镇的第一站，也是一个超级大盘，它的形象就代表了清镇的第一印象。广大城搞得好，对清镇楼市的带动作用不可忽视。

最近挺火热的中铁云湾，可以说拿到了清镇甚至贵阳山水资源最好的地块。在现在的接待中，更多的吸引了贵阳西部、北部的改善客群前去看房。我曾经说过思，清镇楼市要*局破**中铁云湾很重要。

一是体量足够大，二是项目能级足够高，在我的心里中铁清云湾并不仅是一个“清镇的项目”，而是一个“全贵阳乃至全贵州的重量级项目”。毕竟自然资源不可复制、不可再生，项目拥有的先天优势实在难得。

云湾或许真的能成为*局破**清镇楼市的标杆项目。但这同样是一个过程，也是一个量变积累到质变的过程。

▲清镇新城，广阔天地、大有可为

落地的项目都挺不错，但是到更高的层面，缺位问题就浮现出来：

清镇楼市有没有什么主题概念？

清镇楼市有没有设计什么定位方向？

清镇楼市有没有具体的政策支持？

清镇楼市有没有搭好台让开发商唱戏？

……

一个区域楼市的发展和房价的演变，除了很多开发商的入驻、炒作，更要依托当地政府对自身区域定位清晰的研究，辅以基建、政策以及价值兑现的组合拳。

区域规划

在我看来，清镇楼市现在的首要任务，应该是重新好好编撰一份区域规划并花大力气推广公示。

第一，明确区域内各版块的承载功能是啥？商业？居住？办公？还是产业导入？

第二、区域内的交通、公建配套资源分布情况。道路有哪些？等级是什么？联通什么区域？中小学分布情况怎么样？有木有考虑引进知名学校？城市的绿轴在哪里？

第三、大贵阳的同城化计划，新的快速路走向如何？公共交通手段是什么？地铁？公交？BRT？还是有轨电车？啥时候启动？啥时候完工？只有把连接通道打通，才是“同城化”的开始。

规划文件肯定是有的，但是不要藏着掖着。请和开发商一起公示出来，让买房人多增加一些信心，和对未来的明确信息。

更关键的是，尽快研究一下清镇楼市在全城楼市中的江湖地位是什么？是度假后花园？是核心卫星城？是产城示范区？是人才吸纳高地？

购房政策

前几天有这么一则文件

郑州市政府印发——《关于印发郑州市青年人才首次购房补贴发放及 非郑户籍人才购房实施办法的通知》。在文件中，明确写清了各类青年人才首次购房的补贴标准：

博士每人10 万元；

硕士每人5万元；

本科毕业生每人2万元。

另外，在对文件的官方解读中，专门强调了一点。夫妻双方均符合条件的，双方都可以按照各自应享受的补贴标准领取购房补贴。

这也就是说，如果你两口子都是博士，在郑州购买首套住房，一共最高可以补贴20万。

另外，如果你两口子，一个是博士，一个是硕士，一共可以补贴15万元。

而且，房屋补贴的范围，不局限于今年买的房子，可以上溯到2017年1月1日（含），只要是你在这个时间点之后买的房子都算。

我去，这就很牛叉了啊。就问一下这样的政策，对于吸引人来买房有木有兴趣？

如果我没记错，当年世纪城卖房子，金阳管委会也给补贴呢。看来并不是能不能做，而是想不想做的问题。

补贴只是其中的一个案例，如果能加上公积金、金融支持、装修支持之类的组合政策，何愁楼市萎靡不振呢。

公建配套

要想富，先修路。

清镇与观山湖、老城区同城化的关键点，也是能大大利好买房人的，首先还是公共交通的配套落地。

清镇的轨道交通什么时候能启动？这是很关键的一点。规划的S2号线二期，会进入清镇。但由于大家都知道的原因，近些年贵阳的主要工作肯定是要先解决已批复的那几条线路。清镇的S2号线二期，会在什么时候实现？这可难说。清镇轨道交通实在是有急迫的需求，有了轨道交通区域内住户才能轻松的通达贵阳其他区域，清镇与贵阳的联系才是真正的紧密。

有轨电车T7号线，也是连接清镇新城核心区域与贵阳主城区的线路。如果地铁有难度，有轨电车可以先搞起来嘛。

轨道交通，只是公建配套的一方面。商业、医院、学校、办公……只有多种配套大规模的并发，清镇才能成为真正具有强大吸引力的楼市“新区”。

这篇文章很忐忑，因为只是看问题、提问题，却没有解决方案。

当然，解决方案也不是一篇文章就能解决的。但是认识问题、了解问题，是解决问题的第一步。

这些问题，其实也是贵阳所有外围版块都逃不开的问题。

如何*局破**？管理者们，现在就应该开始思考了。