作者：kangins

5月9日，中南建设（000961.SH）发布重磅公告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（简称“华融资产”）、南通市保障房建设投资有限公司（简称“南通保障房建设”）共同向其及控股股东中南控股集团有限公司（简称“中南控股”）其它主体提供不超过50亿纾困资金专项支持。

公告*特中**别提及三点：

1、由 华融资产、南通保障房建设 共同成立相关主体提供不超过50亿元的纾困专项资金，形式为 有限合伙或基金 等形式；

2、该相关主体再与 南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司 按18：1：1的比例进行合作；

3、专项纾困资产主要针对 中南建设 及 中南控股其它主体 的 在建工程复工复产 、 优质项目并购 及 盘活等项目 ；

4、由 华融作为合作主体的管理人 ，负责具体项目的实施工作。

一、AMC入场化解“中南”危机

作为曾经的江苏建筑龙头，国内20强房企，江苏中南建设集团位列：中国房地产开发企业综合实力第十六位，中国企业500强第94位、中国民营企业500强第19位。中南建设创立于1988年，起步于建筑行业；与很多此轮发生危机的房地产企业类似，中南建设房地产业务规模快速扩张也是始于其将总部迁至上海的2016年，也就是从这年起，中南踏上了房地产业务高速发展的“爆发期”，规模从百亿到千亿仅用了两年，从一千亿到两千亿也只用了两年。而通过在行业顺周期运用债务杠杆撬动规模发展，正是中南等房地产企业高速发展的秘密，而这种通过债务杠杆撬动的发展在行业下行周期则意味着随时可能因为流动性危机而爆雷。

2021年下半年，以恒大爆雷为起点的整个房地产行业流动性收缩开始逐步显露，一些之前激进采用杠杆的企业相继爆雷，恒大、阳光城、花样年、祥生、佳兆业、新力、世茂、融信、融创等相继出现了短期偿付困境而寻求更种展期。对于中南建设而言，去年下半年开始其外部评级就被相继下调：标普曾两度下调中南建设信用评级，将其长期发行人信用评级由“B”下调至“B-”，展望由“稳定”下调至“负面”，理由主要在于中南建设将出现流动性紧张的问题。与此同时，穆迪也认为，因为在当前充满挑战的融资和运营条件下，中南建设信托*款贷**的再融资风险有所增加，获得该融资渠道比银行融资更不确定。

2021年12月，市场消息称，中南建设出现商票逾期不兑付的消息，截至12月31日，有数据显示，中南建设违约商业承兑汇票，共计454笔，金额高达4.78亿元。并且，前期“65折卖房事件”以及“内部员工集资传闻”，也侧面证实中南建设已到了风险逐渐暴露的窗口。同时自上海票据交易所显示，中南建设全国各地的商票均出现了逾期情况，个别项目已出现停工现象，共涉及491笔，金额达9.97亿元。往后到期的任意一笔到期的债务，都极有可能会成为压垮中南建设的最后一根稻草！

4月25日，央行通过召集包括5大AMC在内的金融机构召开专题会议，商讨为包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、中梁控股、富力及佳兆业12家问题房企进行专项纾困，中南建设即位于这12家房企名单之内。会议召开仅短短不过两周时间，中南建设作为名单内第一家由五大AMC之一的华融资产出手进行50亿元规模的专项纾困，可谓是及时雨。据公开信息统计，目前中南建设年内公开债务约15亿元到期+21亿元可能的回售，50亿元模式的专项纾困可以覆盖，而且随着复工复产的推进及房地产行业整体的回暖，预计公司资金压力将得到明显改善。

二、AMC房地产板块业务的历史背景

持牌AMC因不具备直接对企业放款的资质。之前在房地产行业上行周期，鉴于房地产企业普遍的高周转模式，对资金利率敏感性比较低，有抵押，AMC又天然具有资金成本低的优势，因此通过收购目标房企的关联方应收账款的形式来达到间接对目标房企提供融资成为AMC们的非金投放主要方向，甚至一度成为部分AMC的主要利润来源。

随着监管机构对房地产企业融资端政策不断收紧、持续回归主业的要求下，特别是2019年7月，银保监会发布了 《关于加强地方资产管理公司监督管理工作的通知》 （银保监办发〔2019〕153号，后简称“153号文”）明确规定：

“地方资产管理公司收购处置的不良资产应当符合真实、有效等条件，通过评估或估值程序进行市场公允定价，实现资产和风险的真实、完全转移。不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资，不得收购无实际对应资产和无真实交易背景的债权资产。”

此后，这一块业务新增就被禁止了，而且非金投放存量规模也在不断降低，从而导致房地产企业通过转让关联企业应收账款给AMC从而达到融资的通道就要斩断了。

三、AMC收购标的大扩容，或迎重大机遇

早在2022年1月底，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC参与风险房企项目并购的金融服务。

到目前为止，长城资产已经参与了华夏幸福、光耀集团、卓达地产、阳光美基、信德地产、金东海、亿城地产等企业的重组， 今年一季度已挂牌地产资产就达到430个，资产总额783亿元。

东方资产则进入了华夏幸福、佳兆业、重庆东银集团、协信集团、福晟集团、三盛宏业等企业的重组和资产盘活，收购了深圳地标赛格广场、北京经典项目中弘大厦、昆明地标滇池旅游度假区等大型项目。

本次允许AMC对12家房企关联方应收账款、非不良*款贷**的债权进行收购，这实际上就是对12家目标房企放松了“153号文”的限制，产生一箭双雕的作用：

（1）针对目标房企在银行即将到期的存量*款贷**项目，因为流动性困难而难以归还，通过收购该类型*款贷**，实现对目标房企进行展期的目的，从而减缓短期资金的流动性压力；

（2）因目标房企现在普遍缺乏有效未抵押的资产，要想继续从市场上进行新增融资特别是低资金成本的融资几乎不可能，而通过允许AMC收购目标房企关联方之间还未转让的应收账款，来达到给目标房企提供新增的资金来源达到纾困流动性困境的目的。

同样的，对“可以收2021年年底以前资金用途是土地价款的”也是如此，本质上和前面商业银行并购*款贷**看可以用置换土地出让金是一个思路。

自房地产严监管政策以来，要求土地价款须为自有资金禁止融资的规定，大大减少了房地产企业的资金杠杆率，而此次允许包括五大AMC在内的金融机构收购2021年前资金用途是土地价款的*款贷**， 对于五大AM而言，因收购标的的大扩容或迎来新一轮的机遇，而这也是持续聚焦回归不良资产主业、助力风险房企化解风险的应有之意 ；此外，对于目标12家企业来说，相当于又重新允许对存量自有资金的项目进行杠杆化操作，从而释放出新增的资金来达到纾困流动性困境的目的。

政策到位、组织就位、资产上桌、银行迫切、楼市时机、资本涌动，AMC纾困地产这场大戏，*药弹**已齐、只待点火。

四、AMC参与困境地产项目的模式

AMC与优质房企或房企平台公司设立基金共同投资，联动房企提供合作、代建等运营操盘功能。除此之外，AMC介入后，亦可提供丰富的经验，给出有效的盘活方案，做到优势互补、利益*绑捆**，也可解局房企从前端介入项目的动力问题。

1、债务重组

适用对象： 资产充足，具备较强开发运营能力，但是短期内陷入流动性危机的房地产企业。

AMC参与模式： 收购问题房企的各项债权，对债务期限、担保条件、利率等进行整体债务重组，给予一定还款宽限期，并根据项目实际情况提供流动性资金支持，帮助复工，推进项目，并确保 “保交楼” 。

优势： 该方式可以减轻企业债务，缓释项目风险，从而通过“以时间换空间”来实现项目的退出。

2、引入战略投资方进行重组盘活

适用对象： 企业自身有优质的土地项目资源，但其开发能力不足、加上销售行情低迷导致现金回款紧张，导致到期无法偿还债务。

AMC的参与模式： 一方面，通过对企业债务重组让企业轻装上阵；另一方面， 通过引入实力较强的第三方开发商作为战略投资人来帮助盘活资产， 其中：债务人可以让渡一部分项目收益权给战略投资人，由战略投资人对项目代管、代建、代销，最终通过盘活项目，正常销售的方式实现项目退出 ；若债务人愿意直接出售项目换取现金流来尽快脱困，则AMC可以协助寻找合适的收购方，配合收购方进行项目的尽调，共同设计交易结构和盘活方案，撮合交易的达成，配合收购方进行债务的收购重组、提供资金支持等，最终通过资产处置的方式实现项目退出。

优势： 这种模式可以将AMC的资本运作、资源整合能力与开发商的开发运营能力进行有机结合，双方优势互补，从而有效提高对困境地产项目的重组盘活能力，实现项目价值最大化。对于开发商来说，在“拿地难，拿地贵”的现状下，通过介入问题地产项目的方式，能够以较低的成本获取优质项目资源，开拓了新的拿地渠道，获得较好的经济效益。

3、通过改造和专业运营提升困境物业的价值

适用对象： 物业已经建成，但是因错误定位、经营不善等原因出现流动性问题。

AMC的参与模式： 可以通过与专业机构合作，一方面可以对物业进行更市场化的改造，如对酒店重新装修等；另一方面可以根据物业所在区域的特点来改变物业用途，从而实现其价值的提升：如将写字楼改造成医院，，加上与各类业态的专业运营方合作，提升运营管理水平，最终实现对资产的赋能盘活。 优势： 充分利用AMC手中充分的客户资源，统筹规划，为我所用。

4、参与困境房企破产重整

适用对象： 由于自身经营不善导致债务危机爆发，各家机构交叉违约，债权债务关系较为复杂的房企。

AMC的参与模式： 这种情况可以通过破产重整推进地产企业债务风险化解。在法院的主持下，债权债务可以得到全面梳理，资金的安全性和推进进度也更为可控。AMC可以有三种参与方式：

（1）作为债权人参与重整方案设计，从而配合其它战略投资者做到利益最大化；

（2）以共益债的方式参与投资，其投资的共益债模式还可以经过债权人大会进行权益的“双重优先”赋能（关于“共益债权投资”及“双重优先”赋能，可以见公众号往期文章：《历史性突破！银行首笔共益债放款！》；

（3）对于看好的项目还可以作为破产重整过程中的战略投资者或财务投资者参与重整投资，实现投贷联动。

优势： 充分根据自身禀赋优势发挥专业优势。