4月的仙林湖注定不会“平静”，一向供地较为“吝啬”的板块， 一次性拿出3幅宅地出让，加之近日中海纯新盘的公开造势， 仙林湖板块再次进入大众视野。
近日，通过板块的实地走访，本网获悉以下动态：
1、纯新盘中海观文澜 预计本月中旬首开入市， 首开楼栋为A4、5、8号楼，共216套房源， 含包放风价约3.8万/㎡（其中升级包2000元/㎡）；
2、云樾观山府预计近期加推8-11层低密住宅12、19号楼，共89套房源，户型建面约130㎡-185㎡， 前期 均价约36047元/㎡，另有3550元/㎡升级包可选， 首付预计3成起；
3、 3幅涉宅地相邻，紧邻近地铁4号线仙林湖站， 毛坯限价没有变化，地块旁有较大配电站。
（区位图）
01
中海纯新盘重磅亮相，预计4月中旬首开
近几年，仙林湖开始往改善板块转型，区域内已经少有面向首次置业的面积段了。
在水沐雍荣府建面约89㎡小户型卖完后，仙林湖的 小户型已经“断供”近2年，纯新盘中海观文澜的上市，将弥补板块较小户型空缺。
（区位图）
中海观文澜 目前 售楼处，建面约89㎡清水样板间，以及建面约110、130㎡升级样板间均已公开。
据悉，项目预计四月中旬首开A4、5、8号楼3栋，共216套房源，户型建面约 89、108、110、130㎡，含包放风价约3.8万/㎡左右，其中升级包为2000元/㎡。
据项目销售介绍， 楼盘近日访客量不少，每天在3、40组左右， 主要为仙林大学城、以及周边地缘改善客。
（沙盘图）
首开户型图如下：
中海观文澜2000元/㎡升级包包括： 大金中央空调、博世地暖锅炉、百朗新风三大件， 以及方太洗碗机、唯宝洁具、汉斯格雅恒温花洒、贝克巴斯垃圾处理器、飞利浦四合一门锁，性价比较高（具体以开发商合同为准）。
（升级包装标）
样板间实拍图如下：
样板间实景
从航拍图看，中海观文澜目前项目工地上工人较多， 一直有大车往来运送泥沙，靠近售楼处的几栋进度较快，出地面5、6层左右。
（鸟瞰实景图）
此外， 云樾观山府 预计近期加推8-11层低密住宅12、19号楼，共89套房源，户型建面约130㎡-185㎡， 前期 销许均价约35166-36047元/㎡，另有3550元/㎡装修包可选， 首付预计3成起，拟交付时间为2024年5月30日。
（鸟瞰图）
项目还有较多房源在售，8-11层住宅A1-9、10、11、13、15、17、20号楼，以及20层住宅A2-1、2、3号楼， 主力 户型建面约105、120、130、140㎡，均价约35166-36047元/㎡，另有3550元/㎡装修包可选， 首付3成起，预计2024年5月30日交付。
在售户型图如下：
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云樾观山府在精装修基础上， 打造了“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”的五恒科技系统住宅。
从项目公示的精装样板间来看， 厨房有方太的油烟机+燃气灶+水槽洗碗一体机 等；卫生间有 科勒的龙头+台下盆、杜拉维特的马桶等 （具体装标以合同为准）。
样板间实景图如下：
样板间实景
从区位上看，中海观文澜 紧邻4号线仙林湖站，西侧是仙林湖公园，离万达茂较近， 生活便利度较高，与即将出让地块很近；云樾观山府周边多为居民小区，少量社区底商可供日常配套。
从产品上看，中海观文澜打造12栋17-20F住宅；云樾观山府打造了 12栋8-11F低密住宅， 以及7栋20F高层住宅。
中海观文澜 起步建面约89㎡， 云樾观山府的起步户型建面约105㎡，偏改善群体。
如果按照云樾观山府前期均价 36047/㎡+3550元/㎡升级包 ，单价达约4万/㎡，中海观山樾含包放风价约3.8万/㎡， 中海观文澜的起步门槛（89㎡）比云樾观山府（105㎡）少了近80万。
两盘单价差主要集中在升级装修包上， 中海观文澜的升级包2000元/㎡，为传统的中央空调、新风、地暖三大件，云樾观山府升级包3550元/㎡，为五恒科技系统住宅， 生活舒适度要高一些。
此外，中海观文澜由中海独立开发，而云樾观山府由新城、联发、路劲三家合资开发， 在房企品牌上，中海的央企品牌号召力有一定优势。
总的来说，从起步面积段、升级包配置来看，中海观文澜选择差异化竞争， 主要针对板块刚需、刚改等群体，而云樾观山府定向人群更偏纯改善。
02
3幅待出让涉宅地航拍，紧邻仙林湖地铁站
南京第一批次集中土拍竞价于本月22日进行，仙林湖有3幅涉宅地待出让，仙林湖一直以来土地供应都较小，此次出手却十分“阔绰”，如果进展较快， 最早将于10月底入市。
仙林湖G07、G08、G09地块相邻， 容积率2.6，毛坯限价为3.4万/㎡， 去年出让的中海观文澜毛坯限价也为3.4万/㎡， 这3幅地块与中海观文澜仅隔一幅规划商业地块和广志路。
（地块区位图）
在交通上，地块紧邻地铁4号线仙林湖站，可换乘2号线、S5号线；此外周边环伺仙林大道、仙林湖路、天佑路等快速路，交通便利。
在商业上，地块离万达茂较近，此外 周边还有一幅商业地块待出让， 后期的生活配套便利。
在教育资源上，周边有金陵中、小学仙林湖校区、南外仙林湖校区、南京艺术小学等学校， 离仙林大学城也不远，教育氛围浓厚（具体学区以教育局划分为准）。
在生态康养上，地块西侧是 仙林湖公园，不远处有已经投入使用的江苏省中医院仙林分院， 为健康提供保障。
这3幅地块 均为纯住宅用地， 目前地块上有小山坡、小河沟，土地平整度较差，后期开发难度不小。
03
板块有一定改善客群，或将形成5盘“厮杀”
周边地缘客对于仙林湖的认可度较高，很多长期居住于此的人反应，不愿意去其它板块， 进而对板块住宅产生了一定的需求。
之前板块的新房供货量一直较少，然而随着半山云邸、云樾观山府等楼盘的上市，不少买房人已经上车，也有部分买房人在观望，却也数量有限。
目前板块内 次新房的房龄都不长，改善买房人的置换需求可能不太强烈，加上周边买房人普遍素质较高，观望情绪较重。
根据买房考虑因素来看，中海观文澜 周边基础配套较为醇熟，2000元/㎡的升级包性价比较高， 配备建面约89、108、110㎡的刚需、刚改户型，利于去化，甚至可以分流周边汇通路、栖霞山部分刚改、改善群体。
对于板块买房人而言， 如果想要买较小户型的房源，新房除了中海观文澜以外，选择性不大， 即便3幅地块下半年能上市，但户型配比、装修标配都没有定，不确定性较大， 在银行利率有所下降、政策宽松的时候下手也不失为好时机。
而板块改善客的选择性较多，中海观文澜、云樾观山府有改善户型可选，此外后续3盘也可能根据板块的偏改善性质， 有一定量改善户型，等等也无妨。
如果中海观文澜、云樾观山府没有在3幅地块项目上市前完成去化， 届时板块将形成5盘“抢客”，对于依赖周边地缘客的仙林湖板块来说，压力不小。