记者丨邹帅 编辑丨覃旭
一则不起眼的新闻，突然在同行之间迅速转发：武汉的一名验房师王鹏被打伤了，已经躺在了医院的病床上。而这其实是王鹏从山西到武汉的第一天，因为年底武汉部分小区进入集中交付阶段，业务量实在太大，于是向总部申请了外援。
这一天是2019年12月20日，王鹏刚从小区内走出来，就被三名身穿制服的男子围殴，其中两人还拿着*棍甩**。王鹏很快流血不止，瘫倒在地上。而据媒体报道，武汉区域12月共有4名验房师被打。
身在成都的陆同也是一名从业多年的验房师，他曾在结束工作后骑车回家的路上被人打到头破血流。直到现在，他都不知道攻击自己的究竟是什么人，或者是哪一方的人。
王鹏则怀疑袭击他的人与小区有所关联，因为穿着类似的制服。据每日经济新闻报道，王鹏的同事曾接到装修方的电话，对方直言如果一直挑毛病会令手下不满，而有些人可不好管。而事后小区装修承包商的负责人承认，自己的雇员曾与验房师有言语上的冲突，但绝对没有参与殴打。
随着中国房地产行业过去几十年的发展，验房师这一职业也应运而生。但直到现在，很多人对这个职业还很陌生。他们通常游走在开发商和业主之间，用一套仪器来诊断房子出现的各种问题，然后出具报告。
张岩在北京一家叫做房师傅的验房公司工作了九年，他自己倒还没有挨过打，但被言语警告、辱骂，车子被剐等等，这些情况和他们的工作，几乎是如影随形。
最近几年，随着中央“坚决遏制房价上涨”的基调确定，各地的楼市调控政策也越来越频繁。当房价不再上涨之后，业主们对于房子也越来越挑剔，以往很容易接受的问题，现在也变得更谨慎。毕竟，那个买到就是赚到的年代已经过去。而验房师们的工作，也变得越来越容易得罪人，进而职业风险大增。
给京郊豪宅做“体检”
1月14日，张岩和另外6名同事在早上7点钟就到了公司。他们要在九点之前赶到北京五环外的昌平区，去验一套680平米的复式别墅。一般的房子，他们往往是2-3人同行，而这样的巨型豪宅，则要出动更多人。
京郊某豪宅区
有时候，这样的安排也会带来一些意外的“惊喜”。张岩的同事张磊曾经接过一个团购验房的大单，结果到了地方之后，等待他们的却是两个打手。幸亏同行的还有另外四位验房师，人多势众，最终并没有挨打。
这一天还算顺利，张岩九点钟就进了房内。之前有很多次，他们在门口等待两个多小时，业主才姗姗来迟，有时候甚至还会被放鸽子。这栋复式别墅共有三层，除了卧室和客厅外，还有练歌房、酒窖、棋牌室等众多房间，楼顶还有额外赠送的阁楼。验房师们分成3组，开始进行门窗、水电等不同领域的查验。
张岩打开随身携带的工具箱，里面塞满了20多件验房的仪器。尺子、螺丝刀、电容笔等自然在列，除此之外还有测量距离计算面积的红外线测距仪，检测墙体、地面有没有空鼓的空鼓锤。
就工作本身而言，他们的日常并不惊心动魄，甚至有些枯燥无聊。张岩时常把自己比做是一个体检的医生，而且只检查，不负责治疗。
分清工作区域后，一名验房师就拿着空鼓锤四处敲击。一个普通的房间，往往需要敲击上百下。张岩则进入卫生间开始检测，观察外观有没有问题是最基础的，而有些不容易看出来的问题，则要借助一些手段。比如要测地漏的坡度是否合理，则需要先放水，然后进行观察。
验房师标记问题的手段是通过红胶带，哪里有问题就粘一个上去。不一会儿，房子的各个区域就被红色占领。当天的查验一直持续了五六个小时，A4纸上记录的问题写满了七八页。
但张岩表示，不是所有的问题都是需要处理的真问题，这栋房子的质量其实属于中上等。房子毕竟是施工人员手工建造出来的，不可能完全严丝合缝。比如，再怎么努力也会有一些小的区域有空鼓，但并不影响使用。反而如果要整修的话，不仅需要很大的工程量，对周边的区域还可能造成破坏。
他们会忠实地记录下所有问题，但在跟业主讲解的时候，也需要专业地分辨不同问题。电路是否没问题、门窗是否漏水以及房屋结构性等涉及安全的问题是重中之重。
也不是所有的豪宅都会令人满意。他们不久前在望京查验一套价值4000万的豪宅，最终的结果是业主大发雷霆，斥责物业“是怎么干活的”，并表示整改好了才会收房。
作为一名验房师，被亲友们叫去验房也几乎是人人都有的经历。张岩说，这种时候他往往最轻松，觉得无关紧要的问题干脆不贴红胶带了，也不记录了。给父亲新买的房子查验时，他只记录了十个需要修改的问题。而同等面积的房子，给客户验房的时候，他们往往需要记录近100个问题。
常被告诫“如何做人”
直到下午三点半，验房师们才结束工作，急火火地在小区附近的小店吃上一顿饭。第一次验这样的豪宅时，每个人都觉得特别新鲜。在房内四处走动，一边查验一边幻想，自己如果有这样的一栋房子，该做些什么。时间久了，也就无所谓了，“不就是差不多的房间多重复几次嘛”。
这栋房屋的主人工作繁忙，最近才派了两个自己公司的员工来收房，比起小区交房的时间已经晚了两年。因为不是集中交付期，物业等工作人员也比较松弛，整个过程中大家也都保持着礼貌。
但不是所有的验房之旅都有这么愉快的体验。不久之前，张岩还在进入一家别墅时，被警告“别让我们为难”。从业九年，虽然幸运地没被人打过，但是这样的威胁则不在少数。有时候验完一栋房子出来，刚和业主分别，就会有人堵在身前，告诫他验小区的其他房源时，要懂得“如何做人”。话不投机时，各种难听的脏话都被飙了出来。
验房师在查验记录
有一次，张岩验完房出来，准备休息一下。刚走到车旁边，发现上面多了很多刺眼的剐痕。他有些哭笑不得，因为这次没有收到任何警告或者“提示”，但事情就这么发生了。他心想，可能对方就是想发泄一下怨气吧。
成都的验房师陆同则遭遇过更惨的事情。有一天他验完房准备回家，半路经过立交桥下时，突然被人拿着一米多长的棍棒连续攻击，他一边防卫，一边叫喊着这里有监控，希望他们停手。但对方却毫不在意，很快就把陆同打得头破血流。安全巡逻人员赶来之后，凶手迅速撤离，不见了踪影。
到派出所报案后，陆同才知道对方为何如此肆无忌惮。路口几个角的监控都朝向远方，而另外的几个则已经损坏，这里变成了一处监控死角。
事情最终不了了之，陆同到现在也不知道袭击他的究竟是什么人。这之后，陆同还在继续做验房师，但总是有些提心吊胆，经常拉着同事一起上下班。
验房师的角色转换
遇到验房师的次数多了之后，很多地产开发商也注意到了这个职业。赶上集中交房之时，开发商就更加“忌惮”验房师。万一有业主的情绪失控，集体维权的事情便有可能发生。而几栋楼的维修费，往往高达数百万元。
当着业主的面，物业和开发商也不好阻止验房师进门。但张岩介绍，现在他们都有应对办法了，基本上都是“霸王条款”，收房当天一般都是要业主先在物业处签字、交了费之后才去验房，实际上相当于“收房”之后才能验房。即便验出有什么问题，业主也很难真的拒绝收房。不过此时的好处是，责任比较好认定，物业不好推诿。
为了能在业主收房的时候给自己少找一些麻烦，开发商会聘请一些验房师。一是在房屋建造的整个流程中让验房师来进行监督，其次业主收房时遇到一些问题也可以进行“讲解”。
张岩所在的公司这几年就接了很多企业订单。2007年公司刚成立的那几年，来找他们的基本都是个人业主，现在来自开发商的业务越来越多。
张岩需要经常转变自己的“立场”，作为企业验房师陪同验房时，他和对方聘请的验房师更像是“对手”的关系，要随时来一场辩论。不过作为同行，他们都更了解这一行的苦涩和必要性，所以对对方都是很客气的，只要是应该解决的问题，他也不会推诿。
如果业主也请了验房师，很多问题就比较容易沟通。比如有一次，业主在房子空置了一年之后才收房入住，房间墙壁上出现了一些小的裂纹，很不满意，脸色瞬间就变了。从张岩的从业经验来看，这是个很小的问题，北方天气干燥，房子又空置了挺久，冬天暖气一通，墙面很容易出现这种情况。
但无论张岩他们怎么劝说，房主都很难相信。在他眼里，此时的张岩是“开发商的人”，不值得信任。张岩回想起自己作为业主一方的验房师的时候，类似的问题一句话便能解决，业主基本都会相信，但角色转变之后，同样的问题就要下百倍的功夫。
验房师的工具箱
也有害群之马故意制造矛盾
越来越多的人对于房屋质量十分注重，验房师这一行的蛋糕也越来越大。但是，整个行业目前水平参差不齐，也没有形成行业内的专业标准，除了头部的几家公司比较注重品牌形象，有自己的规范流程之外，不少新入行的从业者，基本处于一种“失序”的状态，甚至也有害群之马故意制造矛盾。
有时候张岩会遇到那种正急于开疆拓土的新公司，业务员在小区门口打着免费验房的招牌来吸引客户。有一次，他作为开发商聘请的验房师陪同收房，对方的验房师故意把问题夸大，一点局部的空鼓，也被描述为严重的质量问题，弄得业主很恐慌。
张岩只好当着业主的面和他一一辩论，对方见他是个懂行的，当时也没有继续争辩，张岩以为自己说服了对方。没想到对方潜入了小区的业主群，晚上回去之后把一些小问题发到群里，以非常耸人听闻的口吻警告小区业主，并表示自己所在的公司可以提供免费验房。
就这样，矛盾越来越激化。业主们后来激动地拉着横幅，包围了售楼部，要求开发商赔偿。膈膜一旦建立起来，消除便很困难。开发商自己的解释自然收效甚微，建议聘请其他的专业验房师，也会被视为“买通关系”。张岩说，他们能做的也只是一遍一遍去解释。
在他的验房经验里，这个小区的房子质量算是排前列的了。事情演变成这样，从道理上来讲，他觉得对开发商和业主都不公平，“一些敌意不就是这么建立起来的吗？”
房子里被贴上红胶带，每一处都代表一个“问题”
房价不再上涨之后
虽然房屋买卖跟验房师没有什么关系，但房价的变化也在深刻地影响着他们的工作日常。
中国内地的房价在过去的十几年经历过多轮疯涨，每当过热之际，政府都会出招进行降温调控。但调控的时间往往都只是短期的，结束之后房价又迅速上涨。但从2017年开始的新一轮地产调控有所不同，加之经济形势的变化，多年来的房地产的周期律仿佛被打破了，房价不再单边上涨了，过去那种买到就等于赚到的年代已经过去了。
张岩的感受很深。前些年，业主请他们去验房，对于一些看起来不太严重的问题，能过则过，简单说几句对方就不再计较。对于业主来讲，买到就涨价不少，转手卖出去就能赚不少钱，又怎会过分计较零星的一些得失？而开发商则更是底气十足，不买有的是人想买。那些年，通宵在售楼部排队的人，是内地各大城市里常见的风景。
但房价不涨之后一切都变了。炒房的人变少了，买房的人变得更谨慎。以前是等着人接盘，现在更多的要自住了，每户业主都在努力挑毛病，一个很小的问题都能吵很久。
陆同也深有体会。他不久前曾陪同一户业主收房，对方非要说木地板之间有色差，陆同反复解释，那是天然的材料，不可能完全一致，不是质量的问题，但对方还是将信将疑。走到卫生间里，对方又看到台面上大理石的花纹，非要说是裂纹……
最近两年，房屋质量差成为热议的话题，几乎所有的头部房企都陷入业主维权的纠纷。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军甚至曾直言，最近两年买到的可能是全国最差的房子。
对于验房师来讲，对房子质量的变化又有着不同的感受。张岩的工作区域主要在北京，从业九年来，他认为总体建造和装修的工艺水平都是在提升的。近两年，他验过很多质量不错的房子，也在著名开发商的产品那里感受过“一地鸡毛”，墙面一抠就噗噗地往下掉灰，瓷砖多处碎裂，地板空鼓积灰……他认为确实一些在人们眼中质量很好的品牌，近两年也开始出现问题，但总体来说还是比较少，只是容易引起关注。
此外张岩还提到，以前验房更多的是毛坯房，不涉及装修，问题就少很多。如今很多开发商选择卖“精装房”，批量进行装修，更容易出现各种各样的纰漏。
陆同对“精装房”的问题印象也很深，严重漏水、墙面出现裂痕和门框扭曲，原本承诺用品牌地砖，结果现场使用的是劣质的工程砖，这些都曾在他验房时发现过。他所在的城市2018年曾出现这样的情况，超过50个楼盘的业主聚集在房管局门前，抗议装修质量问题，而特别的是，这些楼盘属于不同的开发商，其中包括一批知名企业。
虽然没有规定一定要卖精装房，但为了逃避限价等政策限制，不少开发商选择只卖成品房，在售房的时候把装修一并打包。新盘限价限的只是毛坯房的价格，并不包括装修费，这样开发商只好通过装修费来“省出”利润。
在这种情况下，如果一个业主的房子质量不太好，小区内的其他房子也容易出现类似情况。而集中交付的时候也是开发商神经最紧绷的时候，验房师被警告甚至被殴打，也往往发生在此时。
虽然每天的业务已经很繁忙，但不少验房师认为，这个职业对很多人来讲依旧陌生。很多人不是不想请验房师，而是根本不知道这个行业的存在。而验房师的每一次“出圈”，基本都是因为有人被打上了新闻，这也让陆同有些哭笑不得。他希望这个行业未来能有更大的发展空间，毕竟，房子几乎对所有人来讲都是最重要的资产。