房产说理第200篇原创
目前一二线城市的房价已经到了一定的门槛了。
北上广深的市区，首付基本上都超过100万了。
准一线城市或二线城市，均价也都达到2万元/方的水平。100平米的房子，首付也都超过60万。
但是很多房产中介的朋友圈经常出现，“零首付购房”、“5万首付买大三房”等广告。
这种方式可信吗？低首付又是如何操作的呢？
新房市场低首付靠开发商垫付
正常来讲买新房，先交总价的30%作为首付，剩下的70%做按揭。
想要按揭买某个新房要达到4个条件：
1.购房名额；
2.交齐首付；
3.征信无问题；
4.流水（家庭每月收入）不低于月供的2倍。
按揭*款贷**又分公积金贷和商业贷，公积金贷利率相对较低。
比如你买一套120万的一手房子，首付要36万，剩下的84万做按揭，月供约4500元。购房者家庭月收入不能低于9000元，才能办理按揭。
这种条件在很多城市门槛还是有点高，有些人有名额、征信没问题、流水够，但是首付不够，又想买新房，这时候就看开发商的操作了。
很多开发商都有自己的金融服务公司。
有的开发商可以帮助客户垫付1成-2成首付。先让客户凑齐3成首付，先把房子买了，这样开发商不仅可以出货，而且开发商金融公司也可以收取这部分垫资的利息。
简单地说，就是开发商借钱给客户交首付，客户除了还房贷之外还要在一定周期内还开发商垫资的这部分首付钱。
比如客户小A想买一套总价100万的新房子，正常首付要30万，小A只有10万首付，怎么办？
如果这个开发商有自己的金融公司，就可以跟小A签订借款协议，先借给小A20万。这20万一年之内还清，一个季度还5万+利息。
小A有了这20万加上小A自己的10万，这样小A就能买房子了。
但小A要满足有名额、征信无问题、流水不低于月供的2倍，同时还要有每个季度还给开发商5万元的能力。
大部分新房能做到低于三成首付，都是靠开发商或第三方金融公司，通过垫付的方式帮助客户运作的。
虽然现在禁止首付贷，但是还会有一些开发商会利用垫付的行为，降低购房门槛。
二手房低首付靠“高评高贷”
很多买二手房的客户都经历过某些楼盘低首付的情况，甚至有些二手房源可以做到零首付。
这种房源大都是用了银行评估杠杆，通过高评估高*款贷**，贷多一点款出来，这样就可以少交一点首付。
二手房交易价格有3种：
1.市场价：目前市场对这类房源定价的平均值，一般由业主和中介根据市场变化来主导，但只做参考，没有实质性的意义；
2.成交价：业主和客户最终交易的价格；
3.评估价：如果做按揭，银行会对房子进行评估，即银行愿意为这套房子*款贷**多少。
正常来讲，当一套房子的评估价高于成交价的时候，就可以做高评高贷了。
比如小B想买一套二手房，成交价200万，首付要60万，*款贷**140万，月供约7500元。
但这套房子，银行给出这套房子的评估价是240万，也就是说，银行愿意*款贷**7成，即168万，那么成交价200万的房子，银行可以*款贷**168万。
这时候首付就变成了32万，*款贷**168万，月供约9000元了。
*款贷**越多，月供压力就越大。
这种模式适合家庭收入流水金额较大的人或做生意的人，月供能力强。
那如果还是这套房子，评估价可以达到280万，也就是说，银行愿意*款贷**7成，即196万，那么成交价200万的房子，银行可以*款贷**196万。
这时候首付变成了4万，*款贷**196万，月供约10500元了。
高评高贷本身属于违法行为，现在银行评估价越来越精准了，很难再有“高评高贷”的空子，消费者要避免。
低首付的风险
不管是新房开发商借款付首付，还是二手房“高评高贷”都有很大的风险。
1.断供的风险
首付不够，需要增加*款贷**，增加*款贷**意味着增加月供，几千块或者一两万的月供看似不多，但每个月都要定时给，其实还是有压力的。
因为月供不是三五年的事情，而是二三十年的事情。
如果有公积金还好，月供压力没那么大。
如果纯靠商业*款贷**，纯靠个人收入还款，对于大部分人来讲，压力还是比较大的。
尤其是靠超长劳动时间赚钱的职场人，一旦年龄偏大之后，竞争力会急速下降。
大部分行业，如果35岁还在做基层员工，被淘汰的几率就很大了。
再就业也没那么容易。
到时候上有老、下有小，还有高额房贷，压力会更大。
2.被举报的危险
很多业主不清楚自己的房子可以评估这么高，如果业主发现自己的房子被拿去高评高贷，可能会举报，会导致交易的失败。
或是高评高贷没通过，交易失败，也要有赔偿的风险。
3.被银行拉黑的风险
高评高贷被银行发现后会拉黑借款人，并且以后不会再提供*款贷**服务。
即使侥幸通过，后续被银行查出来的话，也会收回*款贷**。
最后，买房要理性
买房要理性，不要被销售一忽悠，脑袋一热就买了，更不要为了好面子而买房子。
有多大能耐，使多大能耐。
一旦超出能力范围，可能要付出更多，而且风险会很大，千万不要抱有侥幸心理。
钱不够可以先买小一点的，想住大房子，多通过个人努力，多赚点钱。
这个时代没有什么捷径，量力而行才是最稳妥的方式。