1 关键词：萧山&人才摇号 问： 在杭州滨江有一套两房，现在市值在370万左右，还有90几万*款贷**。 现有150万的二套首付款(六成)，可以通过借款适当增加首付数额！ 娃上对应学区小学，家里老人带娃，最紧迫一个情况是不够住，想改善，但如果将这套置换，同等地段三房动辄6、7百万，卖房款和现有款加在一起差不多只够首付，感觉整个家庭被一套房子困住，抗风险能力较差！ 另一个情况，家里有一个人才，如果将手上房子卖出，能以人才名义摇新房！ 又或者将现有房子出租，自己贴钱租一套三房(租房存在很多不确定因素，特别是会被房东赶)，然后作为普通二套购房者去摇新房，房屋总价300万或适当超出一点！ 情况比较复杂，望房叔给予指点！万分感谢！ 杭州房叔 ： 情况不复杂，但是选择难度不小。不知道你上班的确切位置，在学区顾虑不大的情况下，如果能够接受萧山市北的楼盘，个人比较建议的选择是，出手现有住房，以人才身份摇号市北楼盘，桂语听澜轩这次高层一次性开完了，后续可以选择的还有翠语华庭、星漫里、潮起云上、展望轩、博语华庭这些，可以根据你的上班地点进行选择；人才中签几率还是很大的，在当下还有不少选择的情况下，踏空的风险很小；届时余款再做打算；缺点是需要租房过渡几年。 2 关键词：学区&投资 问： 叔，又来打扰您了。最近为摇哪个盘的事情纠结死了。我的基本情况是，现在九堡沿江有一套89方的小房子，三口之家加上爸妈过来帮忙带孩子住住。我和我先生都在庆春路一带上班，月均收入4万左右，公积金1.5万，手上存款260万元左右，买房后公积金里的钱能拿出来，凑一起差不多300万。因为有了小孩以后，感觉房子太小，想买个大点的房子，同时又想考虑学区，兼顾位置。此前摇中过保利澄品，考虑到学区等因素放弃了，但是我很喜欢奥体那块位置，周边配套齐全，想着以后上升空间会比较大，离单位也不远，交通方便，但是学区是个硬伤，萧山和主城的教育也不知道什么时候能互通。都说考虑学区就往西湖区和拱墅区去买房，我都在关注。最近好多楼盘出来了，杭源里、珊瑚世纪、嘉品都在我的考虑范围之内，但都有点不敢摇。我们二套首付6成，按照手上的钱最多买得起500万元的房子，加上弄点*款贷**，最多总价600万左右的房子，所以只买的起杭源里的108方，嘉品的120方，珊瑚世纪的145方，万一我们摇中的号码靠后，基本又是要放弃了，那以后要每隔6个月摇号，不知道要猴年马月摇号了。我先生觉得珊瑚世纪有点远了，离地铁也远，求是小学分校也一般；杭源里户型太一般，没有特别吸引人的地方；嘉品位置好但是在萧山没学区。我都要纠结死了，不知道怎么办了，太难了。 杭州房叔： 投资属性是嘉品最好，看好奥体的前景和嘉品所在位置，摇嘉品的选择一是观察一下学区成长，二是如果孩子还小，可以考虑孩子大点再置换，是可行的； 同时建议考虑一下君品，同在奥体也是滨江房产的项目，有103和122两个户型可以够一下；杭源里的好处是当下学区强，当然弃选的风险难以避免；珊瑚世纪弃选风险相对小，学区有成长性，之江中学也是之江实验托管的，也可以考虑选择。综合看，如果孩子还小、时间余地足够，偏向嘉品或者君品一些；如果学区较为迫切，建议杭源里和珊瑚世纪二选一。
3 关键词：银塆学府&学区
问： 房叔您好，目前了解到银塆学府，89方是330以上，咨询一下您这个板块哪个更好一点？主要考虑是小学和中学学区以及上下班交通便利性，能有升值空间更好啊。
银塆学府旁边有个热电厂，还靠着高架路，感觉有污染呢，再有就是这个区块中学不知道会不会有变化，小学是银河实验是确定的吧。
杭州房叔 ： 1、银塆学府2020年学区，小学是银河实验本部，初中是北干初中。到2022年应该不会变。
2、萧山新城板块最好的学区组合是银河实验本部+北干初中，或者金山小学+金山初中。但在300-350万预算内的，是银河实验本部+北干初中。
3、往北选预算符合，但学校是银河实验分校，新投入的学校，教育质量没经过实际检验。
往西选钱塘明月一带价格超出预算且2021年起也会划入银河实验分校。
再往西“金山小学+金山初中”覆盖的商品房总价也较高，“湖滨小学+金山/金惠初中”覆盖的商品房也存在价格超出预算，且小学不够理想的情况。
往南选的话，老小区多，要同时兼顾升值那么永兴首府可以考虑，但房源总价也超出预算。
4、所以综合考虑优质学区、预算、接送孩子上下学方便，银塆学府是个合适的选择，也刚好处于滨江和下沙的“折中点”位置。
5、升值空间和周边钱塘明月龙湖天矩比会偏弱些，因为热电厂问题以及北塘路建设地上高架、缺少地铁。升值空间小是次要，选择银塆学府最主要问题是担心热电厂的健康影响。
热电厂目前没有搬迁计划，政府官方口径称排放合格，但周边居民一直担心会影响身体健康。
6、如果相信官方口径，银塆小区是合适的选择，建议入手。如果担心对热电厂的健康影响问题，又要兼顾学区最优选择和预算的，建议可以考虑下新城香悦公馆。
优点是学区为银河实验+北干初中不变，预算符合，更远离热电厂；缺点是离下沙、银河实验的的交通没有银塆学府方便；楼盘品质、周边配套一般。
4 关键词：南部新城
问： 房叔，前阵子我们去看了南卧那边，感觉不错，全是新房，并且医院商场地铁未来都有，人口多，想来学校也不会是什么问题。
看了两三个盘，觉得湘湖原著的高层不错，想去摇。这个盘网上信息比较少，您觉得这个盘怎么样。
我们属于已婚的无房户，然后现在新政策出来后，新增了30未婚的无房认定，这样我们摇中的概率还大吗？
杭州房叔 ： 湘湖原著的高层可以尝试摇一下的，另外可以关注湘湖悦章和融望之城，彩虹天空之城也建议关注。
无房户增加了，摇中的概率会略低一些，但是也要看具体情况，在有红盘对冲的情况下，不见得会更难摇，毕竟同时只能报名摇一个盘。无房户优势在，而且这一带中签率相对较高，总的来说难度不大。
可以参考一下前两天的南部卧城分析推文：南部新城“一路一价”，三级梯度价格如何选择？| 房叔说No.86。
5 关键词：连园&置换
问： 房叔，你好！
我在滨江有两套房子，一个在云厦连园87方3房，目前出租，一个在钱塘春晓140多方3房，自住。
大儿子今年江南实验上一年级，小女儿快2岁，考虑入学江南实验，所以钱塘春晓的房子至少会再住5年吧。
若孩子们一直都在这里上学的话，以后在这片区域应该至少会住上大约14年，直至两个孩子都上了高中。
目前是打算5年后，能在这片区域（约7公里范围内吧）换一套环境、品质好一些的大4房自住。
现在纠结该如何投资：
1、保持现状，连园+春晓两套房子。
2、连园的房子出手，在这片区域置换一套大4房（二手，或者新房，新房应该是比较难摇了），预算600万左右。
3、连园的房子出手，在其他地方投资1～2套，预算总600万左右，5年后连同钱塘春晓的房子一起出手，置换一套大4房。
请您有空帮忙分析下，连园这套房子该选择哪个方案处理更好一些，如果是2或3两个之一，是否现在就迅速出手连园的房子，顺便再帮忙推荐下合适置换的二手或新楼盘。感谢！
杭州房叔 ： 连园房子确实老了一些，后续的增值是慢了。
但是你的情况太纠结，当下的形势下，二套能摇中性价比好的项目的机会太小，理论上确实有一定的可行性，但是久摇不中是很可能的，很容易引起焦虑。
保守一些，维持不变，看看市场形势先。不追求小的差价利益，毕竟红盘基本很难中，宁可等市场平稳一些了再行置换；激进一些，出手以后摇号嘉品、君品以及市北项目，另外可以考虑亚运村。
6 关键词：东宸&蒋村
问： 目前有河滨之城89方简装出租，德信浙旅东宸139方精装修空置。
小孩在河滨之城的学校读书，一家人在河滨租房住。想卖掉德信浙旅东宸，置换到未来科技城或蒋村。
本来是感觉德信浙旅东宸的房子快卖掉了，但新政出来，未来科技城摇号估计不太摇得到，蒋村的二手房价格实在有点高，还有必要卖德信浙旅东宸吗?
虽然家里有人是人才资格，但河滨之城这套房子没满两年，而且老二今年刚上幼儿园，等着3年后读小学，河滨的房子想留着落户读书，人才好像也没办法优先摇号。
杭州房叔 ： 你的情况人才资格很难利用了。
激进一点，东宸出掉博取性价比好一些的高价房，东宸区位上确实涨价会慢一些，但是难度很大，二套资格摇高性价比的房子太难了。
二手要淘到性价比好的房源，也是有相当难度的，如果相信自己的判断能力，可以尝试；如果专业度一般，就很难了。个人倾向于保守一些，持有出租。
7 关键词：高预算置换
问： 1、目前有700万可以购房，考虑孩子还在上初中，自己5年内暂时不会去住，买个投资房，以后卖掉再买改善房。
2、也可以再卖掉一套得260万，那有总价960万，一步到位买个五年后自住改善房，五年期间先出租。
现在考虑不好1、2方案哪个好。其次五年投资哪个好？自住哪个好？摇号太难身边有两年都没摇到的，摇不到二手房有推荐吗？
谢谢房叔，每次新房都先搜索看您对该盘的评价，再做打算，谢谢房叔的指导。
杭州房叔： 700万可以摇号杭源里、珊瑚世纪、云境、嘉品、君品、桂语听澜轩、翠语华庭、丹枫四季（太难）、亚运村、望庐、后续文晖地块这些；
总价增加到960万选择余地会大不少，可以增加摇号锦绣公馆、御潮府、滨绿江河汇、K11、观品，往上够一下还可以摇珊瑚世纪、桂语听澜轩的叠墅。如果可以，是建议增加预算的。
二套资格难度确实比较大，必须有心理准备。
二手房具体房源很难推荐了，只有自己多跑多看多比较，才有可能淘到性价比好一些的，当下大部分二手房性价比都在新房之下。
8 关键词：蜀山街道&升值空间
问： 房叔不好意思，我把具体情况说给你听一下。
我家老公户口在杭州，挂集体单位上。我在金华工作，所以一直没有买杭州的房子。现在金华有一套房子有*款贷**70万。他们单位从去年开始说要建微利房，好像已经动工了，在萧山区蜀山街道。不知道这个地方房价会是多少，估计是不会超过2万。
我觉得杭州的房子升值空间远远大于金华。所以想把金华的房子卖掉，在杭州买一套。然后单位的微利房分来，再买。这样就是经济上会有一定的难度，可能前两年会比较辛苦。
但是我想哪怕过几年以后把杭州房子卖掉再来买金华的房子，我觉得它的涨价部分应该是远远超过金华。
不知道这样的分析是否正确，可能也要看杭州是买在什么地方。必须要一个升值空间比较大的地方。本来是看好闲林，他靠近未来科技城。
还有一种可能就是我调动工作到杭州，只是刚好儿子高一了，那边的学校还不错，怕转到那边好学校进不去对他有影响。所以很难抉择。
杭州房叔 ： 你的情况在杭州是无房户，但是有*款贷**记录，6成首付。
蜀山的新房价格在2.52-2.98不等，要看具体的位置。
从城市发展的角度看，杭州肯定是胜过金华的，如果你能用无房户的资格先摇性价比好的红盘，是建议的，可以参考一下杭州房叔公号上周二、周四的推文，红盘和次红盘，可以摇，未来科技城附近，也有几个可以选。
关于买房，个人不建议压力太大，疫情影响还远远未知，经济形势也不是太好，当然主要还是要结合你家的具体情况来看待，适当留有余地吧。
关于孩子的事情， 学校不错原则上肯定不建议折腾了，再过三年等他上大学再考虑折腾吧，孩子事无小事，何况这关键三年。
9 关键词：大江东&锦上文澜
问： 自主+投资；250w；关注区域为下沙、大江东。
房叔您好，我是慕名而来。我刚来杭州，在下沙大学城工作。可以人才引进购房，所以非常珍惜这个首套房票。
我目前主要考虑两个楼盘，锦上文澜和融创城。融创城价格低，还贷压力小。我看到这个板块的布局，管委会也在楼盘附近，增值潜力应该是有的。但是我担心工业工厂聚集之后，会给环境造成污染，不适合居住，甚至我听说还要建垃圾焚烧厂。这些是否会冲淡大江东板块的政策红利，影响升值？
锦上文澜距离近，有学区，但是要买的话，还贷压力大。我个人其实比较重视学区好坏的，但是单看文澜所在区域，感觉政策又不如大江东，以目前3万的价格，感觉升值空间也不如大江东。如果为了学区，工资几乎全贡献给还贷是否值得呢？
男友说要跟家里商量，能不能把他家在余杭的回迁房卖掉来还文澜的房贷，这个回迁房的具体地点我不知道，但我个人感觉余杭楼市好像很火爆，如果把回迁房卖掉来买文澜，这种做法可取么？
房叔推荐哪个楼盘更值得买呢？非常感谢您的建议，祝您身体健康，诸事顺遂~
杭州房叔 ： 从板块短期发展来看，大江东确实要更好一些，价格基数也低；大江东污染也确实有一些，但是对核心区的影响很小；
两个项目直接比较，锦上文澜丝毫不差，尤其是对下沙工作的你而言；学区对房价的支撑作用很大，而且这个学校很不错；鉴于学区问题迟早要考虑，个人是倾向于你摇号锦上文澜的，一次性解决问题，而且便利度高；
虽然不知道余杭回迁房的具体情况，但是回迁房一般情况下升值都偏慢，完全可以考虑置换的。
10 关键词：投资&红盘
问： 房叔好，我手上有一个无房家庭的资格，投靠落户的，新政一出还被限制了，还好落户早，刚刚可以有资格摇号了，完美错过了天空之城这一批。
因为基本不在杭州，所以主要还是考虑投资，具体位置也不是特别在意。预算首付300万左右最好，略高些也可以，还贷能力完全没有问题，主要还是考虑利用好这张房票，同时也能有一个好的资金利用效率。
我看现在也有低价、你推荐过的锦上文澜可以摇了，嘉品、君品和萧山市北几个也可以，还有一个杭源里好像也不错，还有后面还有紫璋台、彩虹轩这种也挺眼馋的，不知道我的情况应该怎么选？
现在这个新政策一弄，好点的楼盘好像都是两三个两三个出来，我小舅子也在摇号，但是预算不是太多，一并帮他问一下，这种情况下又该怎么选呢？
毕竟房产不是很熟悉，房叔有没有大致的原则可以参考一下，方便我们选择？不好意思，问题比较多，麻烦房叔了。
杭州房叔 ： 你的情况主要还是考虑这张三成首付房票以及资金的利用效率，建议还是参加相对高价项目，会更合适些，锦上文澜、紫璋台这些确实好，但是资金利用率肯定是低了，何况也并不好摇。
当前的情况下嘉品和君品可以摇，后续还有御潮府、k11住宅部分、滨绿江河汇项目、新鸿基江河汇项目、观品这些项目可以备选，珊瑚世纪和桂语听澜轩的叠墅也可以考虑，选择机会还是多的；还有亚运村和天空之城三期两个大供应量的项目可以备选，所以并不是特别担心上不了车。
新政的主要目的就是降低短期摇号的热度，斩杀红盘，后续红盘一定会“撞车式”推出，这个难以避免；
至于选择原则，就有点一言难尽了，虽然地段、学区、地铁、配套、环境、产业潜力这些原则并不难，但是涉及具体楼盘对比就难了，而且还涉及到中签的难易度；
所以很难几句话就讲清楚，可以让他加我的一对一咨询微信“hangzhoufangshu7”，选择之前给我留言咨询一下吧，会更清楚一些；咨询量每天都有上千组，所以回复会慢一些，但是都会回复的。
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文 /杭州房叔 编辑 /阿寻