11月24-25日赛普咨询在深圳举办了一场房地产数据化大运营研讨会，并首次提出了企业经营健康体检模型和"8阶"弹性精准运营策略。
来自华润、绿地、世茂、雅居乐、中梁、越秀、佳兆业、奥园、永威、亿达等地产企业的近百位经营管理人员参加了这次研讨会。会上基于对行业和企业经营管理的研究判断，认为大运营数据化管理势在必行。
结合行业的发展背景与经营现状，本次研讨会分享了地产开发板块和商业资产板块的数据与经营逻辑，公司级与项目级经营定位的贯通——项目级数据指标精细运营、公司级数据指标稳健经营，主数据及经营指标体系建设，等等。
研讨会内容一文难以尽述，以下分享本次研讨会的部分精华内容：
从"冲刺跑"到"变速跑"
控制节奏，有快有慢，即有的项目快、有的项目慢，有的城市快、有的城市慢
从爆发扩散到平稳收敛，地产市场的增长与发展理念已经开始转变，地产经营要素的管理定位与理念应重新调整。与此同时，持续提高的市场集中度和不断被压缩的市场发展空间，加剧了企业的经营难度，政策、经济的多维度调整对房企经营发展提出了更高的要求。
标杆房企基于对市场波动的敏锐嗅觉，也正在逐步提高项目投资标准。例如碧桂园10月前停止拿地，三四线城市要求利润率10%，并退出粤东四五线城市；恒大收缩深圳城市更新项目，提高三四线项目准入标准至利润率12%；万科拿地区域集中二线城市，三四线只进主城区，利润率要求从10%提高到12%；保利不再新拓三四线城市，税前成本利润率标准从15%提高到20%。同时尤其关注地货比等影响经营结果的核心指标。
可见，随着地产行业进入新阶段调整期，房企经营策略上有必要由"冲刺跑"调整为"变速跑"。
"变速跑"阶段企业经营压力与挑战陡增，"三有企业"才能够在新环境下生存发展。
"三有企业"的四大品质中，经营品质是核心。
在"变速跑"阶段，数据化大运营能够聚焦提升产品品质、组织品质、风控品质，为经营品质的持续优化提供支持。
"变速"之下，要求企业的能力升级，运营的效率要更高，内控会变得越来越重要，随时都要了解自身的状态、速度，从而更加精准地去"变速"，这需要更科学、更精准的指标反馈，因此就更需要数据化大运营。例如利润型、现金流型的不同经营定位，会有不同的衡量指标，跟踪分析指标，指导精准运营。
项目级运营与公司级经营贯通
实现经营计划的"精测"，经营过程的"精检"，经营结果的"精控"
对于项目级运营而言，不同项目的经营定位可能是不一样的，也因此有些项目开发快有些项目开发慢，或是有些项目利润高有些项目利润低甚至亏损，而对于组织而言，要保证企业层面经营的稳健，则要考虑组织所有项目的经营情况，即公司层面的经营。
项目的精准运营也随之逐步升级到需要通盘考虑组织所有项目的经营情况，也就是未来会越来越关注公司层面的经营。
通过数据化大运营，可以实现项目级运营和企业级经营两个维度更精准、更联动、更可控。
基于"变速跑"阶段数据化大运营的要求，运营部门也应及时调整自身定位，适配经营管理要求。
落到组织的层面，未来企业的运营管理职能需要进行相应调整，明确定位之后，再配置相应的职能与岗位。
上图涵盖了数据化大运营组织里要关注的重要工作，需要配备相应的职能，而过程指标可以通过赛普的健康体检仪去对企业经营情况进行监控分析，这是数据化大运营的一个方向。
大运营健康体检模型
储-建-融-供-销-存-回-结"8阶"指标联动体检，弹性精准运营
"储"指土储管理，要兼顾规模发展要求和占用回款合理；
"建"指开工管理，要兼顾当期销售要求和复合增长要求；
"融"指融资管理，要兼顾开发建设需求和销债平衡；而在资金管理上要兼顾资金利用效率和资金风险平衡；
"供"和"销"指供销管理，要兼顾供货效率和供销平衡；
"存"指存货管理，要兼顾存货整体去化与周转和滞重存货风险；
"回"指回款管理，要兼顾应收周转和收支平衡；
"结"指结转管理，要兼顾在建结转效率和未来结转空间。
"8阶"即八个维度的公司经营健康体检表，每一个维度都有相应的健康区间，通过体检模块、体检内容、健康标准区间对应企业的实际数值进行体检判断，得出公司经营健康体检情况，并提出相应的应对措施，进而辅助公司的经营策略。
例如土储管理体检模块的内容包括以销定投、以回保储和土地质量，体检指标分别对应土地货值倍数、土地投资强度和地货比；供销管理体检模块的内容包括供货效率和供销平衡，体检指标分别对应在途比和新货去化率；存货管理体检模块的内容包括存货去化、存货周转和滞重风险，体检指标分别对应存货去化率、存销比和长期库存比。
相应指标都有明确的定义和计算公式，能够帮助企业实现对自身经营状况的量化分析，及时调整经营方向，防控风险，实现经营价值最大化。
本期数据化大运营研讨会由于其高价值含量受到了企业热捧，一位来自某标杆房企的学员透露其参加了4次赛普大运营相关主题课程，每次都有新的收获。
课后的互动研讨，各位学员也提出了很多实践中碰到的问题，如：
在一个城市拿地如何判断其经营定位？
同一城市不同经营定位项目的经营指标如何差异化定制？
如何判断企业的规模化发展空间及是否要异地扩张？
如何提升对于土地判断的精准度？
不同项目应设置什么样的经营指标？
上述问题套用这两天学习的经营测算模型和方*论法**，也能得到很好的运用和解答。
作者：赛普地产研究院
来源：赛普咨询（ID：saipu12345）