Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业： “ 珠江新城-金融城-琶洲” 组成了广州的“ 黄金三角 ”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城 ，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视 。
（2）位置： 居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁： 板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境： 珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。
小区简介（星汇雅苑）
上期文章为大家介绍了珠江新城东区的跑马地花园，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城东区的星汇雅苑。
星汇雅苑 位于珠江新城东区，户型涵盖47平方1房~133平方4房，适合刚需和改善型家庭， 推荐指数：4星 。
星汇雅苑基本信息：
小区地址： 天河区珠江新城潭村路16号
当前均价：125000 元/平方米
建筑类型： 塔楼
建成年代： 2006
开发商： 广州城建
物业： 越秀物业
物业费用： 2.2元/月/平方米
总户数： 516
车位数： 约580个
容积率： 2.8
绿化率： 35%
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（星汇雅苑）
星汇雅苑位于珠江新城东区，公共配套资源和之前介绍的跑马地花园为公用，详见下文。
（1）公园
珠江公园是珠江新城最大的公园，位于东区花城大道与金穗路之间，距星汇雅苑仅550米。
另外，临江带状公园距小区约1000米；小区业主到这两个公园休闲健身，非常方便。
（2）交通
星汇雅苑北临黄埔大道，南临花城大道，西临潭村路，东临华南快速干线，四通八达，交通优势突显。
●公交：
小区西门外有 骏逸苑 公交站，途经公交线路有545路、669路等，不换乘到达广州大部分区域，也能便利地在珠江新城内部循环，以及快速接驳珠江新城各个地铁站。
●地铁：
小区距地铁 5号线谭村站 约 550米 ，距在建的 13号线二期马场站 约550米；通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
星汇雅苑 距华南快速干线最近的入口最短线路为780米，正常情况下3分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园： 最近的幼儿园为跑马地花园幼儿园，距小区约300米，家长接送非常方便。
另外小区周边还有喜叻宝宝国际幼儿园、金穗幼儿园、GB启悦国际幼稚园和莫里童国际幼儿园等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。
对口小学： 地段对应的公立小学为 广州市天河区第一实验小学 ，位于海业路80号，距小区约1100米，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
该校在天河区的口碑较为一般，如需入读附近优质公立学校也可以联系我们解决（文末添加客服/助理）。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学： 天河区第一实验小学对应直升初中为 天河中学 （花城校区），距小区约 1900米 ，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS. 据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式， 届时中学学位或存在不确定性 ，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：广州市天河区员村街华颖社区卫生服务站位于员村一横路7号大院53栋首层，距小区约400米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院： 小区附近的三甲医院有 暨南大学附属第一医院 ，与小区仅一咱之隔；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区外侧自带底商，但以汽修店和酒楼为主，日常生活消费需到隔壁的跑马地花园底商解决（上图），其他消费需求也可以到附近的太阳新天地、西塔和东塔。
小区到西塔约3000米，步行30分钟左右可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约2600米，步行26分钟左右可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约3300米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约2800米，步行28分钟左右即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物 馆约2800米， 步行28分钟左右即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（星汇雅苑）
01小区园景
上图为小区北侧的平云横街，底商以汽修店为主；停车场出口在这条狭窄的路上，早晚高峰汽车出入较麻烦，这也是业主们吐槽最多的问题。
上图为小区的正门（西门），位于潭村路16号，是主要的行人出入口，地下停车场入口在西门北侧。
西门进来是一个小广场（上图），名为“中心广场”，广场中央有一处小喷泉，喷泉左侧小路进去就是小区的花园。
上图是C栋楼下的过道，图片左侧树木环绕着游泳池，花园的整体卫生和植物都保养得不错。
上图是A栋楼下的过道，整体环境不错，树木葱郁，夏天较凉快。
小区花园内设置有康体设施，位于游泳池北侧，如上图所示。
C栋首层架空层安装有儿童游乐设施（上图），孩子们玩耍不用顶着大太阳，比较人性化。
上图是小区的网球场，位于C3座东侧，一墙之隔的建筑是隔壁骏逸苑小区（后面会详评）。
网球场旁边有一家理发店（上图），是花园内的唯一店铺，能为业主们带来一定的便利。
上图是D座中高层的西南方向景观，远处的小蛮腰能看到上半部分，目前马场未改建的情况下，视野非常开阔。
上图为同一户型正南方向景观，透过富力盈盛等高楼的夹缝，能看到一点珠江江面。
上图为小区住宅外立面，土黄+白色是墙砖的主色调，整体呈现代建筑风格，外观新净。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
星汇雅苑 共8座高层住宅楼，分别为A1~A3座）、B座、C1~C3座、D座；A栋和B栋高18层，C栋高11层，D栋高26层，A栋和D栋的首层为商铺；小区东北角为潭骏居委的办公场所，居委旁边为垃圾中转站（保洁搞得不错，从路边走过无异味）。
（2）楼栋户型详细资料
星汇雅苑 户型涵盖47平方1房~133平方4房，具体的平面户型图见下文。
▼A1/A2/A3座平面户型图▼
▼B座平面户型图▼
▼C1/C2/C3座平面户型图▼
▼D座平面户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
（3）户型选择
在户型的选择上，要综合环境噪音、采光、景观、通风、居住需求、买家预算等条件来评定。
（1）噪音因素： 小区仅西侧临近潭村路，车流量不大，其余3面均为内巷，整体较安静。
（2）景观/通风/采光因素： 优选A1~A3座为纯南向望花园户型，C1~C3座为南北对流望花园户型，通风、采光、景观佳；B座和D座则为东向或西向望花园户型。
（3）居住需求： 小区户型涵盖47平方1房~133平方4房，适合刚需和改善型买家，具体还要综合预算的因素来选择，详见下文。
（4）买家预算：
600~1000万： 可以选择47平方1房~76平方2房户型，即A1~A3座的03/04单元以及B座全部户型，优选A座，通风更好。
1000~1200万： 可以选择81平方2房~94平方3房户型，即D座04/05单元以及A1~A3座的01/02单元，优选A座，通风更好。
1300~1400万： 可以选择106~109平方3房户型，即D座的01/02/03/06单元，优选01和06单元，望花园，景观更好。
1600~1700万： 可以选择133平方4房户型，即C1~C3座的全部户型，南北对流望花园，通风、采光、景观佳，适合多人家庭。
升值潜力
星汇雅苑 于2005年开盘，开盘价为7000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出， 星汇雅苑 多年来的年均增值速度为 18.48%，17 年间增值约 16.86倍（以当前市场成交均价计算） 。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请扫文末评论进行咨询。
总结
本期主要介绍了珠江新城东区的 星汇雅苑 ，47平方1房~133平方4房，适合刚需和改善型买家。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）建设中的 13号线马场站和现有的5号线潭村站 距小区仅550米，交通优越性突显。
（2）小区周边 优质公共配套资源丰富 ，近三甲医院，带优质公立学位，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近。
（3） 小区距离幼儿园和小学较近 ，上学放学非常方便。
（4）小区四面不靠主干道，较为安静。
（5）车位充足，配比为1:1.1。
（6）大部分户型朝向为南向和南北对流，望花园，通风、采光、景观佳。
（7）物业管理不错，花园和公共区域保养得不错，外来人员进出管理较严格。
缺点方面：
（1） 楼龄老， 交楼超过15年。
（2）小区户型从40多平方的1房到133平方的4房户型都有，较为参差。
（3）小区停车场出口所在的内巷较为狭窄，且底商汽修店铺经常会把车停到路边，早晚高峰出小区耗时多。
星汇雅苑虽然超过15年楼龄，但在越秀物业的精心打理下，无论是小区花园、楼内公共区域还是外墙，均显得新净。得益于此，小区开盘以来的增值率达到18.48%！
在当前珠江新城二手市场回暖的情况下，部分业主心态较硬，放盘价超过14万，远高于最近的成交均价。建议喜欢星汇雅苑的买家，多对比本小区的不同房源再做决定。
小区业主吐槽最多的是停车场出口狭窄的问题，待小区北面空地改造后，道路狭窄问题或将得到解决。
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