楼盘点评: 高科麓湾国际社区

铭哥寄语：

提起高科房产西安人再熟悉不过了，本地老牌房企，它是属于西安高科（集团）公司的直属的专业房地产开发公司，算是大型国企。旗下有“高新地产”、“天地源”、“紫薇地产”、“高科房产”、等知名企业品牌，1998年开始先后重点开发以“枫叶”、“紫薇”、“高科”、“格瑞派”等算得上是品质住宅产品。无论是房产还是物业，西安人尤其是高新人还很认可的，因为这些楼盘大都分布在高新。

高科麓湾国际社区早在2014年就面市了，那时候刚好遇见限购，楼市整体可以说是比较冷的，2015-2016年，河景洋房即买即住5300的口号几乎喊了一年。直到2016年年底才开始7000-8000-9000的涨，2017年的时候，我们也都知道在这个时候西安整体的价格都在走高，那么这个项目卖过11000-12000，算是一个比较高的价格了，结果世事难料，后来由于灞桥区政府的抑价，8月22号下午备案价9300一出来，售楼部电话就打爆了。置业顾问的微信新朋友狂加不止，确实太便宜，三环内，地铁口，学位房，湿地公园，浐河边，不到一万。上哪找呀？所以接下来我们就好好看看它抢手在哪里。

2.地段配套：

地段图

楼盘地址：高科麓湾国际社区位于雁鸣湖东岸，浐河东路以东，东三环以西，南三环以北，绿地与湖小区对面。小区沿浐河纵向分布，南北纵向占地约2公里。从高新3号线科技路站出发，大约15分钟到青龙寺站，下车换成607大约35分钟到达高科麓湾便民站。感觉很方便。607是新通的公交车。途径海亮唐宁府，绿地国际生态城。

周边楼盘：附近史家湾村在建的是海伦堡海伦湾高层洋房目前待售，绿地与湖毛坯目前待售。雁鸣墅语在售别墅19000。十里锦绣待售，阳光城翡丽曲江待售。恒大御龙湾高层洋房待售，附近都是依河而建，洋房居多，后期打造宜居养老的生活板块。生活环境还是不错的，也确实是不错的。亲自感受以后还是觉得浐灞环境好啊。

公交出行环境

公交：小区目前仅1号地块南侧有607路高科麓湾便民站公交车距离项目最近的300米。浐河对面绿地与湖售楼部门口有浐灞3号线距离项目500米。附近406路、927路，919（三殿村站距离项目1号地块大约800米。浐河西路与东月路丁字路口有717路/K717路公交车距离项目2公里。目前公交线路较少，出行较为不便。而且这种公交车都是那种10-20分钟来一趟的，夏天热的时候等车确实比较辛苦了。所以啊，防晒要做好。

地铁线路：距离小区最近的地铁为5号线麓湾站（在建），位于4号地与5号地之间，预计2020年通车运营。目前主推的3号地高层预计2021年5月交房，届时地铁已投入使用，出行将十分方便。对于地铁的出行，我们只能是期待了，毕竟要等待这个建设的过程还需要一定的时间。

自驾： 小区出门即可上三环，东临东三环、南靠南三环，西临浐河西路，顺着东三环和浐河西路北上直达咸宁东路，就可以通向城内，沿着东三环可直抵曲江长安高新。在高新去曲江上班的有车一族不妨考虑一下。

教育： 项目自带一所幼儿园和一所小学，均位于2号地，幼儿园即为目前售楼部所在地，预计今年9月开学，目前正在装修，品牌待定，确定不是高新一幼。项目于2016年4月9日签约高新一小，师资力量均来自校本部，未来将由校本部直接管理。小学只对高科麓湾业主招生，一户一个名额，业主直系亲属才能使用，目前小学一二年级招生完毕， 9月1日正式开学。有很多朋友可能是奔着教育去的，这里要强调一下，是高新一小，所以幼儿园还待定，大家不要搞混淆了。

医院：社区后期会配有医疗站，项目距离唐都医院约5.7公里，距离曲江妇女儿童医院约4.6公里，这两所医院均为三甲医院。说实话距离都有点远，后期真的有个急事发生，交通也不方便，确实就有点闹心了。

购物： 项目1、3、5号地均带有底商，4号地有独立商业街，尤其是4号地与5号地之间的地铁站口周边规划有5万方的商业，能够满足业主日常需求。项目北侧4公里地铁1号线浐河站旁边有御锦城签约的凯德广场，预计2020年第二季度投入使用。小区有1小时一趟的社区巴士可直达浐河地铁站口。龙湖香醍国际社区自带有大型商业——龙湖天街，开业时间待定，位于小区西北方向约3公里处。一河之隔的绿地与湖5期南侧紧邻芙蓉山庄。

个人觉得这些购物的地方都有点远，所以没事做个地铁出来逛一下还是可以的。

公园：雁鸣湖与小区3、4、5号地仅隔着浐河，于2016年6月建成，小区4号地块有便民桥直通雁鸣湖岸边，是一座人行桥。去年已经通行，大约500米。目前已开放2号湖，未来还有几块湖域将开放。公园周边环境优美、空气清新，十分宜居。这个雁鸣湖还是值得肯定的，也就是因为这个雁鸣湖才给这个项目加分不少。个人还是比较喜欢这样的设置 的。

4.自身配套：

小区全景一览图

高科麓湾国际社区规划净用地面积562亩，总建筑面积约117万平方米，包含河景高层、花园洋房、风情商街、运动会所、地铁物业等多种业态，总户数8000户。

分5个地块开发，其中1号地11栋高层均已交房。2号地总建筑面积约为3.7万平方米，为纯教育用地，包含一所幼儿园一所小学。3号地（本次主推）总建筑面积约为25万平方米，由8栋高层，19栋洋房组成，其中洋房已售完。4号地主打商业，商业步行街已打造完成，1栋高层住宅已售完，剩余高层产品推出时间待定。5号地包含9栋高层，目前2栋高层已售完，其余项目信息待定。4号地块与5号地块分列地铁5号线麓湾站（在建，预计2021年通车）南北两侧，两个地块在地铁口规划有5万方的商业。

产品线还是比较丰富的，大家可以根据自己的情况来决定买洋房还是高层，其实不管买哪一种，都是可以享受到雁鸣湖的环境的。

4.预售产品：

预计9月中旬开盘，即将推出3号地块23#、24#、25#楼三栋毛坯高层，均为34层、2梯4户、1个单元设计，总计约400多套房源。面积为85平的小3室（可改造），95平、105平、128平的3室，138平的4室。备案价9300-9400元/㎡。还有1#、5#楼有806套房源通过价格审批，这批房源均为毛坯交付，房源面积75-93㎡，备案均价8254元/㎡，我们在售楼部了解到，1#、5#为两梯5户34层高的高层产品，其中75㎡两室，93㎡小三室。2梯4户是一个比较标准的梯户比，就是大家日常用电梯都不会觉得紧张，2梯5户这个梯户比当然就没有4户宽松了，所以啊，这种户型的也是比较便宜的，像对于手里没有太多资金的朋友其实选择这种也可以，退而求其次嘛，也是一种方式了。

5.优劣势分析：

优点：

1、小区自带幼儿园与小学，成功签约高新一小，业主子女教育质量有保障。

2、地铁5号线麓湾站位于小区4、5号地块中间。名副其实的地铁盘。

3、小区地铁口周边规划有5万方的商业，同时4号地规划有商业街，是周边3公里范围内最大的商业体。

4、本地品牌房企，高科物业（一级资质），服务口碑一直很好。

5、小区东、西两侧分别坐落有白鹿原、浐河与雁鸣湖湿地公园，且小区地处浐灞与曲江二期的交汇处，拥有得天独厚的自然环境。

6、小区1号地块和2号地块目前有社区巴士，一小时一趟，可直通地铁1号线浐河站地铁口。

缺点：

1、小区东侧距离东三环辅道仅有30米，紧邻辅道的楼栋噪音问题无法避免，建议业主安装三层中空玻璃，且没事不要开窗。对于睡眠比较轻的朋友来讲，这点尤其重要。

2、由于距离白鹿原垃圾填埋场很近，就在塬下。整个周边的居民，尤其是夏天，气温难闻，很影响居住。不过我们也有人几年之间先后冬夏不同时段都有去过项目地。没有异味干扰。说不定人家处理的很好了。

3、小区西侧为浐河西路，是双向单车道，而且是直通咸宁东路的重要道路，未来业主全部入住后交通可能会拥堵。所以啊，做好堵车的准备啊。

4、 房源户型都不是当前主流户型，从居住和设计上还有欠缺，都是前几年设计的，所以居住舒适感稍有欠缺。追求完美的朋友可以绕行了。

6.算价钱：居室：3室2厅1卫1厨 建筑面积：99㎡

99平的户型图

1.偏纯南小3房，3面朝南，超大阳台，室内采光不受影响，

2.户型方正，布局合理，无浪费面积，

3.虽然北向房屋和卫生间有窗户，但是整个户型通风不太好，

算价钱： 按照首付最高30%，*款贷**30年，按照单价9300，总房款约92万，首付约27万，月供约3400。

7.帮你问：

1.社区供暖？

答：市政供暖。

2精装修还是毛坯？

答：全部毛坯交付。

3物业？收费？

答：高科物业，1.5/㎡。

4拿地时间？ 交房时间？

答：2013年拿地，2021年5月。

5支持公积金吗？

答：支持。

6.学位可以转让吗？

答：这个问题很多投资人群备受关注，目前市面上所有的学位都只能一手业主直系亲属使用，目前项目没有明确，之规定只要是业主子女均可享受，学位没有年限限制，按照高科之前的房子，一手业主学位没有用过，二手业主也可以使用。由此可推断学位能转让，按照这个逻辑投资学位也是很是稳赚一把呀！

如有不妥，欢迎吐槽。