了解山东半岛楼市

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正文2160字，预计阅读时间：5分钟

文/观察员老王

高新区，可以说是青岛楼市版图上的争议之王。

有人说它天赋异禀，地理位置优越，是青岛最具成长潜力的板块；有人说它产业羸弱，完全靠吹地产的泡泡才有今天，是标准的大饼区。

我们究竟如何给高新区定位？

我们该如何看待竞争白热化的楼市？

预算不多的年轻人，又该不该在高新区下手？

我们一文讲透。

1

高新区的底色

老王一直在强调一句话：

不论你是投资还是刚需，都要以居住的眼光去审视一个地产项目。

对于刚需来说，买房其实和吃饭差不多，都是生活的必选项。那么，对于这个必选项，你最应该关注什么？

我们以吃饭来举例子，我们去CBD商业mall，周边写字楼林立，白领众多，除了吃饭你还可以逛潮店，你可以尽享都市繁华。

问题是，好一点的餐厅到了饭点你要排队，而且商业mall里大多是预制菜，贵还不好吃。当然，口碑大酒店也有，吃两盘饺子点俩菜就要三四百，不是普通人能够吃得起的。

我们要真想吃点好吃的，就要找那些远离景区的美食街，实惠，菜品味道还好。

在老王看来，当下的高新区，就是近城板块实惠区。

高新区东部片区适合老城区的开车族，沿着环湾路一线直达；高新区西片区适合地铁通勤的年轻人，25年之后从五四广场零换乘直达。

看到这里，有人就会说了，王老师，西海岸、城阳也不赖啊，还有现成的M1号线。

实话实说，西海岸的唐岛湾片区，确实比高新区要好。但是唐岛湾片区目前土地稀少，仅剩的几块地基本都是高端改善产品，240W起步，100W+你就要到兰东路去买房，这个通勤距离实在太长了。

城阳与高新区相比，两个问题： 规划和教育。

高新区从设立之初，就是整体规划统一布局，其“生态经络，湿地岛链”的规划，那是获得过亚洲大奖的。所以，你看高新区的公园、学校、商业mall、住区、道路规划都十分合理，不要说城阳比不了，就是老四方、安子这些传统住区也比不了。

所以，城阳除了未来之城板块，没有任何一个区域的潜力能与高新区相比。

老王有几个年轻朋友，有一人听了老王建议2019年在高新区买了房子，入住后周末叫着兄弟们去河边烤肉。结果烤着烤着，另外一个人心动了，2021年也搬过来了。

除了生活方便惬意，还有一个关键就是教育。高新区与市内四区统一的中考录取政策，这是西海岸、城阳都无法享受的待遇。

所以，我们如果现在去东片区看一下，街道上停满了车，商业mall里周末满满的人，你说高新区没有人？

还有大家看看今年高新区积分入学的人数，你说年轻人不喜欢高新区？

只要你不懒，能够客观、理性的去对比，

2

二手房下行的三大原因

我相信，看完第一段，很多人都会反驳老王：

高新区这么好，为什么二手房还在跌？

对此，我希望大家先明白一个问题：不是高新区的二手房在跌，而是品质差、物业差的二手房都在跌。

大势是第一个原因。

相比之外，你如果2018年在高新区选对楼盘，还是获益的。一个很现实的例子，我一个老同事2018年在高新区以1W/平方米的价格入手了一个大开发商的房子，去年以1.5W/平方米的价格卖了，他亏了吗？

在高新区亏钱的人，都是2018年以相对低成本买了垃圾开发商楼盘的人。房子质量差，物业烂到令人发指，开发商暴雷，这样的房子在主城区也是赔钱。

高点买烂盘，是第二个原因。

第三个原因就是大量转为人才房的商品房。 因为这些房子成本低，开发商又急于回款，所以售价比较低，这对于二手房市场是一个很大的冲击。

但也正因为人才房的冲击，现在高新区纯商品房的产品力都很强，从园林规划到户型赠送，再到周边生活配套，性价比都很高。

所以，现在的高新区才有机会。

我们拿两个盘来对比一下：西海岸隐珠板块不临海腹地区，周边没有任何配套，距离地铁1公里以上，高层产品卖到1.1W/平方米；高新区西片区，地铁M8号线已经开通，周围有学校、湿地公园，楼下商业mall，一公里外还有无所三甲医院，高层住宅也是1.1万元/平方米左右，而且送车位。

你说哪个性价比高？

不论是是传统主城还是高新区、西海岸，垃圾房产都在跌价，都不值得入手；但是如果是产品力和物业俱佳的好房子，那么任何一个区域都值得买。

这就好比你把一部杂牌子的二手手机在双11换成了华为旗舰机或者IPhone14一样，这是资产跃迁的合理操作。

3

高新区买房只看两点

所以，在老王看来，高新区的房子是值得买的，但和其它区域一样，有一个前提：

你只能在核心区买好房子。

那么，在高新区买房，看似有很多东西要分析，但实际上只有两个重点：

交通和产品力。

不论是养老族还是年轻人，都有着通勤主城的要求。所以有地铁M8号线加持的西片区是首选，走环湾路可以便捷到达主城的是当下高新区的人气之王。

而且，交通配套背后往往意味着资源的聚集。大家看医疗、商业、学校等核心资源，是不是也都集中在上面两个片区？

还有一点，我希望大家要明白：高新区目前89-120㎡这个区间的存量房还有1万套左右，这1万套不是都可以买的！

第一要看户型，有些现房项目虽然即买即住，但是空间面积赠送太少，你算总账并不实惠；

第二，你要看园林规划和公区细节，很多开发商这些地方是不抗看的；

第三，重中之重，物业。 高新区好物业实在是太少了，物业管理水准将是未来房价增值的关键。

我们如此化繁就简会发现，偌大的一个高新区是机会与资产泥坑并存的矛盾体，那么多房子在售，其实真正能选的也就那么三四个盘。

哪些房子能买，我们评论区里交流。