我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：200万以内，全款（只能全款）买广州哪个楼盘比较好（除花都从化增城外）
回答：200万总价的预算，可以有两个考虑： 1、天河东的小面积，但可以做两房，50-65平的小两房，比如天河公园的东城花苑、 西洋居、天润大厦之类的，电梯楼，或者稍远一点，东圃的雅怡阁、东圃广场之类的，有点老坡小的感觉 2、要不就买番禺，沿着地铁3号线，地铁沿线的电梯楼，可以买稍大一点的，番禺市桥、番禺广场附近的，75-85平的银都大厦、江南大厦，而且还带学位
提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：雕叔好，偶然看到加入星球，有前人指路实在是太好了！我现在正处在一个比较尴尬的阶段，已经有一套房子了，在海珠客村附近，但因为是两房的，学位不是很好，以后肯定要搞个三房的，我现在手上大概有150w的*弹子**，因为我老婆的单位又在海珠同福那边老城区，附近看得上眼的动辄都要五六百万又买不起，您认为现在去买个其他地方的投资价值大吗？有无推荐
回答：你要解决几个问题：房票和贷票问题，第二才是区域板块和楼盘 1、结婚状态，买第二套，怎么也得需要5成吧，如果150-300万总价，买三房肯定是不行的，所以要不走离婚析产，要不走全款抵押才行，这是房票、贷票 2、三房起步的话，结合着你的资金预算和买入目的，可以考虑来天河，同福西路不远的，有时候也不要被“头脑中的通勤”桎梏了咱们的思维
提问：真心求教雕叔，之前雕叔楼盘点评里说过畔江花园，对他评价很高。想问下雕叔对隔壁世港国际的看法。这个小区虽然和畔江花园挨着，但最大的问题就是里面有很多办公的租户。我看的那套二手房的业主也是把房子租给公司办公，而且甚至把防盗门都改成了玻璃门… 想问雕叔如果一个小区如果大量的房子都租给了公司办公，这个小区是不是就很难涨上去了。房子始终摆脱不了居住的属性，是为家庭准备的居住场所。如果我是有孩子的人，面对这样的小区，即便离公司再近我可能都很难入手。不知道雕叔怎么看这个问题？世港花园可以入手嘛？如果可以买的话，多少钱的单价比较合适？
回答：你说的是那套南向3楼的房源，几乎没啥阳台吧。 看你买房的目的吧，如果你是自住，那肯定是住独立花园社区，物业99分的小区，比如两个美林，比如万科欧泊，比如富力银禧花园之类的 如果你是纯投资，只要房价涨就OK了，当然你说了物业管理不善会影响升值的动力，这个我承认，但是这个因素只是其中的一个维度而已 只要大片区概念没问题，只要区域板块的产业没问题，newpeople ewmoney没问题，就买它
提问：雕叔，经营贷是不是一定要有个公司？我之前有注册一个公司，但是没有真正经营，放了很久，不知道还能不能用啊？
回答：你好，经营贷顾名思义，是以房产做抵押，借给企业的*款贷**，那么这个企业是必备的条件之一。 你可以把公司的信息发我看一下，如果没有任何工商、税务、地址的异常信息，而又刚好行业属性是适合拿来"做*款贷**"，股权又没有任何隐患的话，是可以拿来用的。 一般我们是建议客户，为了做经营贷，完全以银行的要求为导向，开立一个专门的公司，"专壳专用"，避免发生现实中的股权纠纷。
提问：三年前在南沙买了一套小面积的房，请问是现在出手还是等几年再出手。谢谢！
回答：你来星球第一次提问就点我啊？谢谢客官抬举。 赌博中杀红眼时的脑回路一般这样：自己原来的策略一直失败，眼看着别人买的马赢了一场，又赢一场。产生了自我怀疑，想随大溜买大热。 但又担心自己成为了自己眼中的SB，因为肯定笑话过2016年初卖房的业主，硬扛了三年，一卖就涨。 这种问题怎么处理呢？ 一个思路是以现在时间为原点，算一下3年时间，一直放着3年后卖掉的资金回报率高，还是现在折价卖掉买天河黄埔的回报率高。 具体专业的分析你最好约一下雕叔，给你做全方位的建议。 我这里提供一个简单口诀： 卖掉差的，买好货。地段好，楼盘品质好，朝向好，楼层好的房子。通过调整面积来调整预算。 懂得通过调整面积来适应自己的预算，而不是调整地段，朝向，楼层，品质。就比大部分买家强了。
提问：雕叔好，为什么广州从2018年5月一直跌到2020年年初，是不是因为2018年开始广州信贷政策收紧了？如果这样的话明年会不会有想似的情况？谢谢
回答：房地产是有周期的，这就是周期的规律在起作用。你说的看似严丝合缝的对，但不能用“从2018年5月一直跌到2020年年初”这么粗略的说法来形容这个市场，因为这在几年，广州的某些区域板块，还有楼盘每年10-15%的涨幅呢 只是普通人看不到、不相信而已
提问：雕叔，我还是那个疯狂翻阅找到公众号的人，为啥推荐的不是珠江中区的那些高单价（小户型）高房租的楼盘？是因为价格太高反而投资不合适吗？请解疑，谢谢
回答：高单价的，比如朱美拉、比如方圆月岛、比如领峰，单价全部是8-10万，甚至更高 从投资角度来看，单价高就意味着买入价高了，投资的收益就一定不会太高 还有：出租回报率或者租售比不应该作为投资的重要参考因素
提问：雕叔请教一个问题，父母在老家居住，老家镇上有一栋楼出租每月租金可以收几千快，还有一栋楼在市里也是出租了。目前我已经在广州买房，父母可以通过人才政策购买黄埔住宅，我想让父母把老家镇上的那栋楼卖掉购买广州一套比较好的房子，资产置换，或者把那栋楼做JYD，请问雕叔应该如何做才能把资金盘活起来，说服父母有点难，但是我感觉资产换来广州这种一线城市会更有成长性。
回答：那是肯定的 1、每隔几天就跟父母沟通一下，发挥小蜜蜂的作用 2、带家里人来广州转转，多看看房子，耳濡目染的告诉他们大城市的房子的价值 3、借助第三方力量和嘴，来做信用背书，父母可能不会相信你，但可能会相信一个非亲非故的第三方 4、看运气[微笑][微笑]
提问：雕叔，广州的私立小学是不是跟初中一样，好的学校也很难入读？还是只要给钱就可以？是不是可以不买学位房，去读私立小学？
回答：对的，是这个道理，虽然有些私立小学明文规定，小学隔壁的小区有房子，有红本入读的机会就大很多，比如华南新城的华师附小就这么规定，但说白了你给茶水费就能解决的
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