原创： 买房私人顾问 中国房评报道 昨天
编者按：自从【楼盘测评】栏目推出至今，买房私人顾问帮助很多购房者实现了购房梦，这过程中也交下了不少朋友。近日，就有粉丝朋友在交流中提出，希望以后看到一些写区域价值分析的文章。很多时候，我们推荐的楼盘，并不是他能承受或者最终看上的，但是他对这个区域感兴趣，更想知道以后北京哪个区域的房价会涨得快些。
好吧，在2019年北京房价迎来大周期之前，中国房评报道联袂买房私人顾问，将连续推出【区域测评】文章，希望对粉丝朋友们有所帮助。
上周《有请孙河“梦之队”入场》一文刊出后，N多粉丝私信顾问君，想知道现在北京朝阳孙河区域的楼盘情况。
即将开盘项目房价的一手二手倒挂，是否意味着这个区域的价值被“限价”压制？这个喊了“10万＋”快5年的区域，单价为何始终没能突破10万元/平米？
其实一个区域房价的上涨取决于很多因素，而价值是其最好的衡量标准。
回看孙河板块的定位和发展，住宅走在了配套的前面，以至于在“限价”和“限竞房”来临时，区域配套依旧停在各家的沙盘上，仅被拿来讲故事用。
孙河板块规划总占地面积约279公顷，总建筑规模约140万平方米，规划用途主要为居住、商业及住宅混合公建用地。包含了11块低密度的住宅用地，约10万的湖景公园，配有学校、商业配套、养老和文化产业用地。
而我们现在看到这11块住宅用地悉数“名花有主”，而商业仅有一块土地成交，湖景公园仍是一片杂草丛生的景象。
孙河板块规划中的湿地公园、奥特莱斯商业等等，还会不会有？什么时候会有？这些或许比10万+，更让人们急切期盼。
新房“10万＋”
或止于政策
当2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元（楼面价约4.8万/平米）的成本拿下当时的孙河地王时，就有媒体报道称“孙河：单价10万拭目以待”。
而最终中粮瑞府获批单价最高为91650.35元/平米，并没有突破10万元/平米的大关。
2013年前8月孙河住宅用地成交一览
中粮瑞府项目预售证信息
此时的孙河，龙湖、泰禾、首开、中粮四家品牌房企先后进驻，随后孙河土地的价格更是水涨船高。
2015年9月2日保利首开联合体以64.83亿元，外加异地配建保障房2.75万平方米的成本拿下朝阳区孙河C、D、E地块，考虑到保障房配建标准为1万元/平方米，该地块楼面价高达5.38万元/平米。
同月，懋源地产以29.4亿元，外加异地配建9.6万平米保障房的成本拿下孙河K地块，加上配建保障房的成本，楼面价也达5.26万元/平米。
这可能是当时孙河新房项目中唯二单价有机会突破“10万＋”的项目，因为，在此之后，限竞房的出现让新房价格透明到没有想象空间。
在邀请龙湖加入后，“首开＋保利＋龙湖”的景粼原著试图造就孙河“10万＋”第一项目。
然而，世事难料，景粼原著项目的预售证还没到，政府的“限价令”却提前到了。政府虽没明说限价，但预售价格报高了，是绝对批不到预售证的。
景粼原著（一期）2016-12-02取证销售单价情况
景粼原著（一期）2017-09-08取证销售单价情况
景粼原著（二期）2017-12-28取证销售单价情况
可以看出，在2017年项目一期临近“中央湖”的独院产品98364元/平米的单价已经逼近“10万”大关，但依然没能迈过这道关卡。
与景粼原著项目快速开盘销售不同，以豪宅定制家装为核心竞争力的懋源地产，却一直按兵不动。
时隔三年，直到2018年6月，懋源璟玺才在发布会上正式公布项目案名。
从懋源以往销售模式来看，该项目并不属于“快消品”，而是针对契合其居住理念和审美品味的业主所打造的作品，在拥有足够的价格空间时，其全精装交付的概率也很大。
所以，以懋源璟玺的销售进度，即使拿到“10万＋”对孙河整个区域的市场影响也不会很大。
另外，预计在年底前入市的项目中，瑞悦府和泰禾北京院子二期均属限竞房，限售最高均价分别为67516元/平米和68924元/平米。
而在今年1月旭辉+中粮拍得的朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块（楼面价57152元/平米）和首创+远洋拍得的朝阳孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块（楼面价61348元/平米），都还没有更多项目信息，不过这两块地均为限竞房地块，限售最高均价同为68924元/平米。
至此，喊了快五年“10万＋”的孙河板块，到现在住宅新房项目仍没有一个“10万＋”。
但是，限竞房项目却在孙河片区遍地开花，任由发展下去，孙河片区规划中的“壹号别墅区”定是空谈，而孙河区域的房价，也将被限竞房项目们拉低，在泥淖里徘徊。
二手“10万＋”
只等配套来
一位买房私人顾问的粉丝朋友住在孙河泰禾北京院子一期的洋房。当他在购房交流群里说自己住在泰禾北京院子时，立即有别的网友插科打诨地说：你住那么高端的小区，还需要买房换房吗？
这位粉丝朋友苦笑说，都住进来快2年了，出门依然是荒地，跟住在工地没啥两样的，周边配套啥也没有，弄得这些豪宅业主们住得心里“哇凉哇凉”的。
让这位朋友更觉不满的是，因为周边区域配套没有实现，以及限竞房不断推出，导致二手房价格卖不上去。“比当时买的时候只涨了一点，还不好出手，按说早应该翻倍了”，这位粉丝朋友说，自己买房掐对了大的时机，但是买错了位置，买错了区域。
按他的说法，孙河，快成了他的伤心之地。
不过，根据二手房中介房源信息显示，孙河区域挂牌的二手房中确实存在一套单价“10万＋”的房子，不过这套房本面积为327平米的泰禾北京院子一期南独院中户产品，也是因房主将所购买的两个产权车位*绑捆**一同出售，才达到“10万＋”的，抛开这两个*绑捆**车位，该二手房距离“10万＋”还有一段距离。
通过二手中介房源信息量可以看出，孙河区域内的二手房房源并不多，大多数业主没有出售意愿。一方面，像龙湖双珑原著现在二手房5-6万元/平米的价格，很多业主认为并未达到理想预期，另一方面，项目销售时所描述的湿地公园、商业配套、教育配套，都还没有实现，很多业主不想错失配套这块这块红利，所以选择自持等待。
随着年底的临近，孙河板块项目陆续进入交房期，2019年孙河的二手房供应量会逐渐增加。
询问已入住业主，当初选择孙河的理由，多数人对孙河别墅区的定位是认可的，而销售所述区域绿化园林和未来生活配套也是业主选择这个区域的重要因素之一。
“改善就要有个改善的样子，当初买这里更多考虑的还是这边住的人少，不吵，房子也带院，周围还有那么多绿化，而且这里离城里不远，开车和地铁也都方便。”一位业主向顾问君表达了他对改善生活的看法。
需要关注的是在限竞房出现前，孙河板块的容积率一直在1.1左右，而瑞悦府的容积率是1.5，同时还有“90/70”政策的限制，所以开发商会选择建高层，摊低别墅区的容积率，这样低密度居住区的感觉就会被破坏。
回看孙河近5年的发展变迁，进驻的大品牌开发商赋予了区域好的产品和高端人居理念，使其具备“壹号别墅区”的底蕴，但配套的缓慢也确实拖了区域价值提升的后腿。其中，公共建设部分进展的缓慢，甚至让顾问君有种“地卖光，就撤退”的不详预感。
一个区域后期价值的提升主要来自于区域配套，好的环境、高端便捷的配套对区域价值的加持非常重要，反之配套欠缺带来的伤害也不容小视。
如此来看，新房房价迟迟未能实现“10万＋”是受政策的影响，而二手房也未能达到“10万＋”则是区域现在价值的真实体现。
但顾问君看到在泰禾北京院子一期的二手房房源中，联排边户的报价已经达到9.7-9.8万元/平米，距离“10万＋”仅一步之遥。
未来孙河区域的发展越来越清晰，关注这个区域的购房人确实要考虑一下是选择现有限竞房产品，低总价“上车”，还是挑选低密度项目的二手房，或是等待那新房中唯一有机会突破“10万＋”的懋源璟玺？
无论怎样，孙河板块都是值得购房人关注的高端改善居住区，而孙河距离突破“10万＋”只差“配套”的距离。