2021年11月17日，北京规划和自然资源委员会在官网上公布了《 北京市国土空间近期规划（2021年—2025年） 》草案的“公示稿”。
这份“ 北京市国土空间近期规划 ”将会决定未来五年，北京城市发展的基本趋势和格局，这里面也提出了一些新的变化趋势。
规划首先提出了北京未来五年，城市发展的 总体方向和目标 ：
总体方向是“ 加强四大中心的功能建设 ”。
总体目标是“ 常住人口规模控制在2300万以内 ”。
那么，如何才能在五年内实现以上的“总体方向”和“目标”呢？
规划中又提出了“ 五大空间指引 ”，主要针对北京五大“功能区”未来五年应该如何重点发展做出了“ 规划指示 ”。
所以我们必须要重点解读这次规划中提出来的“ 五大空间指引 ”。
【1】东西城核心区，五年内实现“中央政务功能区”的建设。
针对东西城的“首都功能核心区”，规划中提出来的是未来五年，“ 加强提升政务环境和人居环境品质 ”。
这里没有提到“ 腾退疏解促提升 ”，这说明东西城的疏解工作可能在第一阶段中已经搞得差不多了，该疏解的都已经疏解的差不多了。
根据北京7普数据，东西城两个区的常住人口是180万，而控规的要求是到2035年控制在170万，东西城的人口指标基本已经达标了。
所以未来五年，东西城的重点建设我们认为应该是两个方面：
第一是“ 提升中央政务环境 ”，随着央企陆续迁往雄安，可能会有大量的国家单位和部委陆续迁入东西城，东西城将会入驻更多的国家级公务员人群。
“中央政务功能区”雏形会逐渐显示出来。
第二是“ 提升人居环境品质 ”，加快加大东西城平房区的退租腾退和更新，改善“中央政务功能区”的整个居住环境和城市面貌。
未来五年，东西城的城市更新一定会更快。
未来的东西城功能核心区，只有“ 国家公务员区 ”和“ 北京老居民区 ”，压根就不会存在所谓的“ 富人区 ”，“ 豪宅区 ”。
东西城未来的“ 学区政策 ”会更加均衡和公平， 天价“学区” 也会被消平。
所以我一再强调，东西城核心区的房价就是“稳”，买来自己住可以，企图投资“高溢价”，机会会越来越渺茫。
这个地方的房价，已经被中央用无数双眼睛“ 紧盯 ”着了。
非常牛的地方，可惜“ 太显眼 ”。
【2】中心城区，持续疏解“非首都功能”，积极发展“高精尖”产业。
除了东西城核心区之外，剩下的中心城区主要是“ 海淀、朝阳、丰台和石景山 ”这四个中心城区。
规划提出中心城区要“ 疏解非首都功能 ”，“ 积极发展高精尖产业 ”，意思应该很明确了： 要把中心城区打造成为北京的产业中心区 。
北京的核心产业主要还是集中放在“ 中心城区 ”。
比如海淀北部的北清路沿线，朝阳东北部的金盏国际合作区，丰台的首都商务新区，石景山的新首钢产业园等，都会成为新的职场区。
所以北京的“中心城区”还需要实施“人口的疏解”和“非首都功能的疏解”，后面包括什么物流基地、汽修、建材等统统都会外迁。
甚至包括部分医院、大学、职业学校等，也会陆续搬离中心城区。
这些东西搬走后，腾出来的地方就是重点发展“ 高精尖产业 ”，北京中心城区逐渐成为北京的“产业区”，各种产业园可能会“遍地开花”。
北京中心城区的规划取向是 “发展产业” ，所以对“人口居住”支持外迁和疏解，未来包括海淀、朝阳和丰台，常住人口还要降下来。
由于北京中心城区的发展已经比较成熟了，房价已经在相对高位，说明楼市的投资价值已经基本兑现。
所以如果你还想投资北京中心城区，获得更高溢价，难度就比较大了。
目前北京中心城区的新房大部分都在8万+，7万+就属于凤毛麟角，6万+基本上找不到，这个价位还想寻找更高溢价，难度很大。
北京中心城区，更加适合自住，投资溢价难度大。
部分地区房价已经基本透支。
【3】平原新城，提升综合承载力和人口吸引力。
如果说北京的城区主要是疏解后，重点发展产业。
那么北京的平原新城规划，重点就是 承接城区疏解出来的常住人口 。
北京的平原新城，主要是特指亦庄、大兴、房山、顺义和昌平，这些地区要发展高精尖产业，难度有点大，产业吸引力不够。
亦庄可能是一个“例外”，但和海淀朝阳相比，还是远远不足。
2021年海淀的GDP已经接近1万亿，朝阳应该也在9000亿左右，亦庄只有不到3000亿，通州甚至连2000亿都不到。
所以说到发展产业，北京平原新城都不太行，还需要非常长的时间。
本次规划中提出平原新城要“ 提高综合承载力和人口吸引力 ”，意思就是平原新城要朝着“ 睡城 ”的方向有所提升。
所以未来的平原新城会大量 增加常住人口，增加学校，增加医院 ， 增加地铁线路 ，打造成为北京的“ 五大人口新城 ”。
最重要的是，这些平原新城与中心城区相比，房价还比较低，还有一定的溢价空间，所以要想投资的话，平原新城是一个选择。
【4】北京城市副中心，高质量发展建设，自成一体的“新北京”。
北京城市副中心的投资，最大的问题就是“双限”政策。
“双限”政策的存在，让北京城市副中心无法成为中心城区的“人口承载地”，也就是说， 工作在城区的人，不能去副中心买房居住 。
双限，断掉了北京城市副中心的人口来源，也断掉了副中心和北京城区的“职住关系”。
所以北京城市副中心的买房人只能来自于北京城市副中心内部， 形成了一个“自我封闭”的循环系统 ，房价要想短时间内提高，难度极大。
所以北京城市副中心什么时候GDP能够快速提高，其房价就什么时候能够上涨，副中心只要快速发展产业，才能推动其房价出现行情。
自成一体的“新北京”，投资逻辑也自成一体。
所以，副中心的房价在于未来，不在于现在，短期内兑现不可能。
这个时间，乐观一点至少在5年以上，保守一点要8-10年。
综上所述，本次《 北京市国土空间近期规划（2021年—2025年） 》的出台，告诉了我们一个北京未来五年的基本城市格局：
中央政务“核心区”，东西城将逐渐“ 国家公务员化 ”和“ 北京老居民化 ”，是未来中国中央政务功能的核心体现，而不是什么“豪宅区”，“富人区”。
北京“中心城区”，将逐渐“ 产业中心化 ”，打造成为北京高精尖产业最集中的地区，同时逐渐疏解人口和非首都功能，是北京最能产生经济效益的核心地区。
北京“平原新城”，将逐渐“ 人口睡城化 ”，打造成为北京常住人口最集中，配套最齐全，交通通畅的超大型居住版块，是北京常住人口的集中区。
北京“城市副中心”，将逐渐“ 独立化 ”，双限的存在让北京城市副中心逐渐脱离了北京城区的控制，而成为了一个独立的新城。
这也导致了副中心短期内价值无法有效提升，但长期看，依然有希望成为“第二个北京”。
【加入北京群，请私信大山老师】