近几年上海哪个板块的房子最热门？答案是唯一的，前滩！几乎每次前滩有楼盘认筹，我们就能在朋友圈里看到排队的长龙。那么，前滩到底值不值呢？
从我的观点来看，前滩的新房如果开在8-9万，是一个比较合理的价格。至于茶水费、二手上11-12万，我都没有觉得有什么可说的，市场行为，无可非议嘛。直到我看见有人在微信群里说，13万可以买到滨江凯旋门。我刚想说这价格算不错了，没想到有人抢在我面前回答，13万，还不如去买前滩。
Excuse me！同样的价格，同样是新房，同样有江景（甚至晶耀这样的盘根本没有江景），竟然有人选择前滩而不是陆家嘴，这太可怕了……我真的没想到市场的狂热可以把信徒带到这种地步。好多人吹嘘前滩时，都会说这是“第二个陆家嘴”，但实际上前滩的价格，已经超过陆家嘴了。至少陆家嘴像世茂滨江、仁恒滨江等次新项目，大量单价都只在9万左右。
再看看其他市中心区域的标杆楼盘，南京西路的最核心的经典茂名13万，远中风华和国际丽都都在11-12万。全市的非特殊公寓标杆，新天地的翠湖天地、思南公馆也就是14-15万左右，在前滩的单价冲击下已经岌岌可危。那么，前滩和这几个区域已经是平起平坐了吗？
肉眼可见的是，目前的前滩还远远算不上成熟。根据高力国际的报告，前滩目前交付的写字楼大约在30万平米，空置率高达35%。也就是说，前滩现在最多也就是养着20万平米的工作人群，还不到陆家嘴上海中心或环球金融中心一栋楼的体量。如果现在住宅价格已经奔着13-14万去，那前滩真正成熟了以后，住宅价格得是多少？啊，我的想象力不够用了。
为什么那么多人在价格这么高的情况下，还如此看好前滩？我看到的原因大致有以下几个：
1. 前滩是CAZ
2. 前滩有好多高端配套（高端购物中心、高端医疗、高端教育）
3. 前滩交通方便
4. 前滩有华二
我们一个个来分析，看看这些理由是不是成立。
1. 前滩是CAZ
如果说上海21世纪的前十年属于六大CBD，那最近这几年CAZ这个词就是专门为前滩量身定制的。你听过上海还有哪个区域自称CAZ的吗？传统市中心都说我们是市中心。北外滩、徐汇滨江都盯着黄浦江做文章，就连大虹桥都更爱说我们是长三角一体化枢纽。只有前滩，仿佛是CAZ这个词的孪生兄弟，只要出现必是紧紧相连。那么，究竟啥是CAZ？
简单来说，就是陆家嘴把CBD的形象搞坏了。白天水泄不通，晚上仿佛空城。政府看着再怎么也总觉得味有点不对，于是就提出了把人留住的想法。在未来规划的商务区里增加商业、医疗、教育等配套，让这个城区白天晚上都有活力。
想法很好，但现实有另一种残酷。同样的开发面积，一旦业态分散，那商务办公人群密度势必下降。如果说陆家嘴的问题在于办公占比太大，那前滩的问题就是太小了。而且由于上海已经限制超高层建筑开发，使得整体的开发强度偏弱。前滩总开发建筑面积350万平米。根据推算，办公面积最多也就是在100万多一些，跟陆家嘴三件套的总建筑面积类似。当然，三件套不只是办公，但总规模概念应该是差不多的。从五大行的预测来看，前滩未来3-5年也就能增加30万方左右的写字楼供应，加上目前已有的累计也就是60万方左右，还不到同属未来供应项目张江双子塔一个项目的体量。前滩开发强度过弱，早已被许多方面诟病和惋惜。作为一个新城，未来这个区域由于商业等配套好，自然有可能形成内部的健康生态。但就是这个体量，能不能够得上“中央”这个词，相当令人怀疑。能否超越像虹桥-古北、金桥-碧云这样的链接区，可能是其要面对的第一个挑战。而浦东的竞争者张江，虽然名义上是副中心，但已经带着能级很高的现存成熟业态，更是对未来浦东首席的地位虎视眈眈。
2. 前滩有非常高端的配套
先主要说说前滩有哪些配套的吧，首先是最吸引人的购物。除了陆家嘴集团自己外，最响的名头无非就是铁狮门和太古。当然，这是两家非常牛的企业，但我们可以看看他们在上海都干过些什么
铁狮门：2008年，用底价拿下新江湾城最好的地块，计划要建成大型商业综合体。
2010年，城投回购该项目36%股权
2012年起，开始叫卖该地块
2015年，万科接手住宅项目
2020年，项目中核心的双子塔楼号称开工
太古： 2002年，兴业国际获得大中里项目
2006年，太古接受兴业邀请，共同建设大中里项目
2017年，兴业太古汇开业
可以看到，什么叫商业或购物中心，就是即使政府把最好的地给你，这两家顶尖开发商也得花10年以上的时间才能把商业做起来。虽然前滩太古里号称2020年底就要分阶段开业，不过只要我还没见着，我就必须抱着怀疑的态度。前滩整体的商业起势需要多久呢？这个没法预测。已经开业的晶耀前滩形象尚可，不过也就是这样了。反正可以想象的是，和它们合作的陆家嘴集团又得大把往里面砸钱了。
至于高端医疗、国际学校等等，这些和普通人关系又要多大呢？看看大虹桥附近的国际社区，和一般人根本也没什么关系，那里也没有成为核心区。如果说高端配套是区域形象提升的因素，那当然没错。但如果要说这些一定能支撑住13万的房价，可能还不充分。
3. 前滩交通方便
三条地铁交汇，又靠南北高架和中环交界处，交通方面肯定是得天独厚了。但在现在的上海，地铁真算不上什么新鲜事了，且不说上海西侧内环全都是三轨交汇，价钱还比不上前滩。就拿同属浦东的花木来说，花木四轨交汇（未来会升级为五轨），还是内环，但也从没有前滩这么猖狂……
换个角度看，陆家嘴直到现在都只有一条地铁，但并没有妨碍它成为陆家嘴。在上海目前规划的中央活动区中，前滩明显处在了一个相对较偏的位置。交通方便，只能说是对地理位置稍显孤岛方面的一个补偿吧。
4. 前滩有华二
从我看来，这才是前滩的杀手锏，是一次次排队认筹的元凶。那么对于华二，我的预判是：
华二，一定会是所好学校
这个没啥好黑的。前滩华二是华二的品牌团队，首先就能够保证一定的质量。
其次，未来能上华二的，不是运气巨好的幸运儿，就是肯为子女贡献全部的家长。无论如何，这批人的意愿和执行力都是在整体人群中排位前列的。一所好学校，无非是 老师+家长+学生。从这个基础上看，华二未来的品质差不了。
但是，前滩华二能不能好到达到排队买房的家长们的预期，那就很难说了。之前有人分析过，华二的另一所公办儿子闵行华二，看似四校录取人数亮眼，但那都是市招班的尖子生。闵行华二地段班的平均中考成绩，要比市招班差了近60分。也就是说，你如果只是个买房来读书的地段班学生，最后可能只能去闵行区最差的高中。
说起来，如果真有父母觉得买了房就万事大吉，那一定是错误的。孩子的教育是个长期的过程，小的时候家长和学校出力更多，逐渐长大后孩子自身的因素会越来越重要。在这个过程中，需要几方的共同努力，绝不是买套房等着上地段班就行的。而如果能把整个流程都执行好，放在其他学校，好学生依然会是好学生。
目前，全市带华二名头的初中学校已经有6所，还有进华、新华初等干儿子。随着民办初中摇号的政策的出台，各大高中必然会积极推进未来集团化办学的延伸，扩大自己的生源池。但对前滩华二这一所学校来说，真正通往华二高中的道路就会变得越来越艰巨。公办和民办，从收费角度，你猜华二会偏向哪里？
综上所述，首先我承认前滩是个不错的地段，也会有着不错的未来，8-9万的新房，售价非常合理。但是13-14万的二手住宅售价，在现在这个时点还是太高了，我不知道这些人对未来的期待到底是怎样的。
而且在我看来，前滩有几个非常严重的问题：
1. 规划混乱
前滩的规划，不是一步完成的，而是拼拼凑凑，才慢慢变成了现在的样子。在十几年前，它曾是环球影城的预计用地。这个事黄了，很正常。2010年，东方体育中心随着游泳世锦赛的到来落成。2012年，前滩规划出台。如果再给规划人员一次机会，不知道他们会不会后悔。一个定位高端的商务中心，最核心的位置竟然矗立着一个巨大的体育场。体育场不但对道路有阻断，也会带来比较混乱的人流。我们先不谈这个体育场未来是否还会经常使用，光是占据的这些土地，就足够让人捶胸顿足了。
另一方面，前滩首先引进了国际型的配套惠灵顿学校和莱佛士医院，为在这里工作的高端国际人群做配套，到这里看起来还挺合理。但后来，突然发现群众们对前滩的评价没有那么高，怎么办呢？只好下了一剂猛药，把华二给弄过来了，受到了广大虎妈虎爸的追捧。房子是卖完了，可原本清晰的规划一下子变得混乱了起来。这里到底是给谁住呢？国际高管还是本地来读书的三口之家？这两者的差距还真是有点大。不过，管他呢先把房买了再说吧。未来让三口之家接盘房产租给老外，自己去租三林住吧。
引进优质配套，当然所有人都欢迎。但是不是可以在明确定位的基础上，有针对性地去为定位目标服务呢，而不是这样大杂烩一般地什么都往里面扔。从惠灵顿到华二，这个思路确实有点让人摸不着头脑。
而三林楔形绿地的规划更是让人大跌眼镜。3平方公里规划人口仅1万人，这是多么壕的规划手笔啊。作为前滩最好的延伸区，这个区域的人气估计是完蛋了。那前滩未来往哪个方向延伸呢？反正我真的不知道。
2. 投资客泛滥
正是由于前滩华二这剂猛药，前滩的定位变了。像古北、碧云这样以跨国人群为主的社区，品质是高了，但培养起来慢啊。真正手里拿着钱如狼似虎的，是为了孩子可以付出一切的父母。大家都想来买前滩了，闻到血腥味的投资客当然也来了。在几倍的认筹人群中，最终又有多少被投资客买走了呢。
前滩的住宅中，大量是小户型，50平、60平、70平，这种在一般的普通地段都很少会出现的户型，竟然在前滩的产品中大量出现，占据了相当的套数比例。可以想见的是，每个楼盘一到两年年限，就会出现一批想要套现的人群，而小户型的占比高更增加了住户的流动。前滩的住户稳定性，在未来几年时间内都会比较低。由此带来的，就是社区难以迅速成熟，居住氛围也不会马上变得很好。
3. 产品户型和品质
前滩的户型，真是一言难尽。看遍了前滩的项目，除了中粮勉强算一家外，没有发现其他品牌住宅开发商。网上有一篇文章叫《前滩会不会是上海资源最好但产品最差的地段》，已经写得非常详细了。我就挑其中的几点再罗列一下：
(1) 大量的建筑排布用了很类似办公楼的点式模式，这样的结构对于用户的舒适性其实是非常差的，采光通风的效果都会很差。
显然，陆家嘴集团作为一个经验丰富的开发商，不会不知道花园板式小区居住更好。但是，那样做起来板块的整体界面不好看啊。前滩未来可是要经常出镜的，外形气势不够怎么行呢？
(2) 户型一天世界
小户型随随便便，大户型尺度惨淡，空间排布令人无力吐槽。
没办法，为了在有限的容积率里塞下更多的户数，只能出点奇招了。
(3) 交付后维权业主众多
说实话，这不是前滩一个地方的问题，交房是个普遍的重灾区。
不过总体来说，前滩的住宅产品质量，看起来确实不能算有多好
最后说说，我对前滩没有好感的最大原因——产业不清晰
上世纪90年代，上海能级上升最快的区域是哪里？我觉得是古北虹桥，由于大门的打开，让外资企业（尤其是日系和港澳台）大量涌入，将原来一片无人无津的地方打造成了新生CBD和国际社区。
21世纪前10年，升级最快的区域是哪里？毫无疑问是陆家嘴，上海金融业的迅速发展，活生生地打造了一个世界级的CBD。
即将过去的10年代呢？我个人的答案是张江。互联网行业的起飞，使得码农们身价倍增，让张江成为上海近几年来爆发式增长的区域，也是近十年上海房价上涨速度最快的区域之一。
板块提升最大的动力是什么，我觉得就是产业。从外资-金融-互联网，每一次板块领头羊的诞生都离不开产业的爆发和人才的聚集。规划者们当然都了解这一点，各个新兴板块都在试图将产业和产业人才导入板块。前滩也不例外。但是，产业的发展有自身的规律，各个区域也都在争抢资源。
从前滩目前导入的企业来看，有一些知名企业总部。作为形象工程，这些是必须的。但吸引这些企业前来的因素，想来想去也就是低租金和政策性补贴。看了下企业的性质，大多还是制造业为主，这件事就更清楚了一点。那么，以制造业为主的新兴板块能带来人群聚集吗？
我们最简单地想一想，什么是人才。上世纪90年代的外资企业员工，20年前的金融从业者，近10年来的码农，都是普通人群中收入最高的群体之一。那么，现在或未来的制造业员工，会不会是未来收入较高的人群呢？反正以我对制造业的了解，我是不太相信的。
好吧，写了这么多废话，也只能代表我个人对前滩的观点。在市场面前，我也就是想着玩玩而已。前滩未来会跌吗？恐怕很难。但用13万买前滩的人，还能享受这十年来房价如此迅速的上涨吗？我想，应该也是同样难吧……