河西踩盘后，情报小分队5月又去南开跑了一圈，随后就赶上了一波疫情反复。

这一个月来，政策面又发生了很多事情，房贷利率降了，公积金额度上调了，分区施策更新了，连全国主题大会都强调“要拐了拐了”……

而对此，广大群众的反应是——

1、“散装”南开，步子跨挺大

和河西新盘主要集中在新梅江和陈塘-小海地两大片区不同，南开项目给人的直观感受就是：好 “散装” 。

作为市区核心城区两大门面，河西聚成了两团火，南开却没有散出满天星。

一众在售项目各干各的，无法形成像河西东南部那样的集聚效应。

南开新房地图

▪ 最南边，南开宸院住宅已售罄，正在赶工今年交付的一批，在售的只有大平层公寓。

▪ 迎水道，保利云禧这一区域热销项目旁边，跟着大刚需盘迎顺府，以及一块众所周知的不可说地块。

▪ 天拖，天保上城观景和招商江山玺双子并立、对望水西。

▪ 广开和学府，旭辉两大新盘直接对垒，隔了一条长江道，地缘客群居然还有明显区分。

▪ 最北边，老城厢中交海河公馆也凭居住型公寓占了一席之地；而绿城凤起悦鸣犹抱琵琶半遮面；再往西，南开1911和正荣紫阙什么现状嗯嗯不多说了。

不多的在售项目分布分散，价格落差也大。不算住宅，南开住宅产品总价门槛基本要在350万以上，整体500万以下和600万以上的产品较多，而中间档选择相对较少。

以南开区现有项目及土储的分布，有在售新盘且土地储备还算丰富、具备综合开发能量的，算来算去只有天拖片区了。

本期买房情报就来聚焦一下天拖：天拖天拖，能不能托起南开的“腰板”呢？

2、天拖的AB面

“有房有地”的天拖，确有成片开发的条件，但要论长远发展，还得看综合质素。

区位上，天拖地处南开的“腰部”，中环红旗路和西北半环快速路之间，往南是王顶堤和华苑，往北是嘉陵道和长虹，西边隔一道快速路是新发展起来的“新贵"水西。

南开板块地图

交通算是天拖的优势，不仅被快速路、红旗路围合，周边的地铁站点设置也较为紧凑，8号线和11号线在建中，与已经通车的6号线形成双横一纵的轨交格局，并在片区内留下5个地铁站点，基本能覆盖南北。

考虑到其6号线和8号线换乘站旁的区位，未来这里就是一个 典型的市区双地铁上盖TOD商住组团 ，不过还是规划阶段。

而短板在于，与西部通达性较差，看起来和水西很近，但因保山道与保山西道、保泽道与保泽西道不通，实际过去要么从简阳辅路-快速路绕行、要么从红旗路-复康路绕行，连带着到宾水西、海泰、中北等其他西部板块的路线都比较曲折。

希望随着一中心新院区及地铁11号线的落地，天拖的西部交通痛点能尽快解决，这对水西的发展也很重要。

天拖区位示意

教育资源的AB面：片区内的中营瑞丽小学属于中营集团化办学，有名校基因但成绩有待观望；小升初属于南开中片，几所中学的实力在市区算中等水平。

比环城还是绰绰有余的，只是无法像南开北片和河西三片一样大张旗鼓的把“优质学区”几个字写在大围挡上。

另外，私立的南开翔宇学校（保山道校区）也在附近，口碑不错，不过如今“公民同摇”了，确定性有被打折扣。

当初天拖一期出让时，融创对片区的商业规划已非常完善，写字楼、老厂房创业商业、独栋底商业态丰富。

但多年过去目前，老厂房商业——融创天街1956招商情况一般，整片商业区建筑质感很好，但是业态和人气都不足，与此前“打造第二个奥城”的构想有明显落差。

融创天街1956保阳道一侧

不过融创中心写字楼已经使用，带来了一定活力。

融创中心实景

做品质社区，绿化配套不可少，片区内的天拖中央公园已经开放，有球场、有花草、有塑胶跑道、有儿童游乐区，面积虽然不大，但颜值和功能性都还不错。

天拖中央公园实景

从公园西门可以看到正在建设的天拖体育馆，面积约1万㎡，包括游泳、乒乓球、篮球、综合健身、文化活动中心等功能，算是个好配套。

在建天拖体育馆实景

当然，跟旁边水西那种大型水域公园相比，天拖的休闲设施属于片区性基础配套性质，无论是规模还是稀缺性上都有先天不足的问题。

论整体居住环境，天拖“窄路密网”的特点，使其生活氛围和红旗路另一侧相比更静谧一些。

但作为市区和南开核心板块的定位来要求的话，硬件不差，但称不上出类拔萃。

从中南道看天房天拖项目

3、两大新盘，房价撑得辛苦

天拖老旧社区存量较多，今年开发的新房、次新房，加上新建公园和商业配套，主要分布在保泽道两侧。

天拖板块规划示意

目前天拖唯二在售的两个新房项目都在保泽道以南，规划原因，改善属性相对有一定缺憾。

第一个是密度相对较大，天保上城观景的容积率是3.2，招商江山玺的容积率也近3.0。

第二个是位置，基本挨着快速路，噪音不可避免。再加上南侧临着中营瑞丽小学，未来上下学时的嘈杂拥堵都是问题。

当然，大环境是一方面，改善的心气儿能不能撑起来，关键还得看产品，

今年新入市的招商江山玺是情报小分队重点考察的南开项目之一。

项目是2022年才入市的纯新盘，预计 2024年6月交付 。整体体量不算大，由3栋12-17层小高层、9栋22-25层高层组成、共680户，产品全是143㎡及以上、2梯2户的大户型，从定位上就是奔着改善、豪宅去的。

招商江山玺沙盘实景

在售的7号楼143㎡、12号楼143㎡、9号楼169㎡三室户型，出房率分别为71%、73%、76%；均价4万5-5万，精装，总价大概在650万、700万和800万。

招商江山玺户型图

从最近开放的示范区，能感受到招商江山玺想要做出优质精装产品的努力，比如售楼处的场景呈现很下本，比如WELL建筑标准认证下的工艺展示，都在品质感和高端和差异化上下了功夫。

招商江山玺售楼处实景

但样板间展示的“实在风”也引发争议。基本“所见即所得”的呈现显得足够实在，精装选材也能够和市场主流产品持平，像户内门、木饰墙面、客厅和主卧背景墙、阳台柜、客厅柜、磁吸轨道灯这些容易展示而不送的东西，在招商江山玺这里都是交标范围。

招商江山玺工艺及精装细节

比如客厅沙发后身的收纳展示柜，对标其他同类产品，放在交付标准里是很少见的。

当然，平心体验而论，作为一个均价接近5万的市区项目，招商江山玺的一些精装细节呈现和展示仍有待精进，尤其对于在当前激烈内卷市场下异常挑剔的客户来说，要想真正以产品力“击中”他们，“豪宅范儿”的体验感和打动力还有上升空间。

招商江山玺样板间实景

如果说招商江山玺还有高端改善定位下的积极操作，那么旁边的天保上城观景就是完全另一种定位和呈现了。

营销中心不在项目处，布置在了天拖公园北侧的一个旧厂房改造空间，整体展示界面的风格比较陈旧和沉闷。

项目规划为5栋26-31层高层加3栋15-16层小高层，共610户，宅地部分密度不小；北侧配建约1.8万平的体育场，另有一处公安派出所用地。住宅除4号楼为配建的审计署专家楼、未来由政府回购，其余都是正常销售。

天保上城观景沙盘实景

高层从面积段到产品设计都偏刚需刚改。在售的高层8号楼2梯4户，中户99㎡三室均价3万9、总价386万，不到400万的总房款，是南开目前的低总价门槛级产品。

8号楼的边户117㎡三室3万8起、总价445万起；高层7号楼2梯3户，中户107㎡三室+边户131㎡三室，均价4万2-4万4，总价约450万起；算是市场上的腰部产品。

小高层5号楼2梯2户，中户134㎡+边户137㎡三室，均价4万5-4万8，总价600-610万，面积和总价都是明确的高端改善段位，但产品力明显还处于上个市场阶段，对打同价位产品显得较为吃力。

天保上城观景户型图

天保上城观景户型图

项目预计2023年3月毛坯交房，路过工地时，可以看到几栋高楼已拔地而立，居住密度的感受相当直观。

天保上城观景工地实景

天保地块成交于土地高热的2018年，合计住宅可售楼面价高达3万2，到2021年下半年才首开，而在其“神隐”的三年间，天津住宅市场正好经历了一次大的产品更新换代，入市后又赶上天津楼市低迷期……可以说，天保上城观景从拿地到入市，各个节点都有些“不逢时”。

不过从结果上来看，展示力和产品力都不在第一梯队， 主打卖点是项目的单价和总价门槛 。

天保上城观景工地实景

目前天拖的二手房均价大概在4万左右的水平，总的来说，以区域新房的现状，价格、产品力和需求是出现了错位的。

从天拖公园看天保上城观景

未来天拖的开发，主要是在保泽道以北。一个是融创江坪园北侧有两宗居住用地规划+配建一所小学。

再往东还有一个天拖城市更新项目，即老天环客运站附近，早前还有华润万家超市和装饰城，现已荒废很久，新规划为一个4层的大型商业和2宗居住用地。

对比河西的三大板块，天拖在气质上还是有点“普”，环境、产品、影响力都不够扎眼，部分改善需求还被西边的水西抢了去。

目前天拖中央公园既已兑现，体育场正加紧建设，加上处于城市更新中的大型商业和住宅区，底子不差，也有开发空间，但目前的呈现和区域认知、以及整体产品的绝对说服力，都不够撑得起南开腰部的使命。

曾经的地王窝，现在的散装地，南开的腰板儿，有点难。