掀起济南楼市风暴的东城逸家开盘了，虽然500个认筹名额早早封筹，但从昨天看盘的情况来看，并没有实现一抢而空的盛况，90㎡左右的两室价格大约2.3W/㎡，三室的房源价格大概2.6W/㎡，价格相较于之前的二手房价格已经低了3000元/㎡左右，368套房源依然没有售罄。
根据官方发布信息看，开盘业绩6.5亿元，90㎡的总价大约220W，130㎡的总价大约340W，按照两室三室销售比例1：1算的话，大约去化了220套房源左右。
500组认筹，销售220套，转化率还不足50%。
1.价格倒挂下的理性选择
和济南的其他大盘相比，东城逸家这个小区是一个比较“封闭”的小区。“封闭”不仅是指业主的身份， 还是因为这个小区的二手房交易并不活跃。
东城逸家的二手房虽然挂牌价贵，但是成交量并不活跃
二手房挂牌价格虽然很高，但是在售房源也只有86套，历史成交也只有47套， 倒是在租房源数量不少，看来这里的业主确实不缺房子住呀。
对比一下几个典型大盘动辄上百的历史成交量，东城逸家的成交量非常少，这其中有价格的原因，也有产品的原因，当然也有客户群体的原因。
但不管怎么说，市场的数据显示，东城逸家在二手房市场的活跃度不高，那为了提升新房的销售速度，作为开发主体的济南城投唯有拿出更有力度的价格来。
东城逸家这次开盘实际销售的价格在2.3-2.6W/㎡， 90㎡户型较二手房报价低了接近30W，130㎡户型较二手房报价低了接近50W ，这样的力度，不可谓不大。
但从目前的结果来看，30-50W/套的倒挂力度（倒挂其实不严谨，毕竟二手房不大活跃），还难以支撑销售的速度。500个认筹名额快速满员了，开盘却只销售了200多套，不到50%的转化率，在哪也不能算高了。
个人认为，快速地完成500组认筹，既是当前济南楼市供应不均衡的反映，也是济南中产阶层对“教育”“资产”焦虑的一种体现；但不到50%的转化率，也反映了客户的理性，想让客户买单，单凭“学区”“现房”和“地段”，看来是不够了。
2.开盘未能爆火，后续涨价更难
因为这些房子都是现房，不用考虑整个项目开发节奏的问题，城投的领导肯定是希望越快越好，甚至有传言说希望这4000套房源能够一年内快速清盘。
但从首开的表现看，4000套房源一年清盘，完全是不可能的。
在济南的新房市场，能够一年卖出去1000套的项目就已经是头部项目了，而这样的项目往往是“华山 、万科城、文旅城”这样的首置、首改项目，如果是2W+以上的项目，好像也只有银丰玖玺城能达到1000套/年的业绩。
首开卖了200多套，东城逸家今年能冲刺1000套/年的流速天花板吗？
要看待开盘的这一波的业绩，还得关注两大背景：
1.济南300-400W总价的房荒： 盛福没货 、长岭山没货，济南市东部核心区依然处在供应的空档期，这时候东城逸家顶着 “学区、现房、公务员小区、汉峪/龙奥板块” 的诸多光环，承接一下当前市场上买不到房子的客户，很正常。毕竟唐冶、港沟的改善项目在300-400W的价位一样抢手。
可悲的济南中产：手持300万，竟买不到心仪的房子
2.教育资源的稀缺性： 东城逸家对外销售的信息释放前不久，网上不少在刷东城逸家初中成绩济南第二的信息，这也助推了这个项目的热度。但是当下的成绩并不能代表未来的成绩，尤其是当前的学区硬件能容纳的学生毕竟有限，尤其是东城逸家是现房，今年买房子明年就能上学，万一未来学区容纳不了这么多学生，出现调剂的情况，学区资源的稀缺性就会大打折扣。
以上两点，一个是市场供应结构失衡导致的细分市场热度过高，另一个随着时间的推移，也存在一定的不确定性，所以东城逸家想要维持当前的热度，其实难度还是挺大的。
首开已是强弩之末，项目后劲不足啊！
3.对市场的影响，城投的应对之策
虽然是地段优越的学区现房，再考虑到老旧的户型以及颇受诟病的物业，能达到银丰玖玺城的业绩，就很难得了，这样看来，至少要有4-5年的销售周期。
相信4-5年内，东城逸家的价格应该会比较稳定。甚至如果未来城投的资金压力进一步加大的话，采取点市场化的措施加快下回款进度，也完全有可能。
不过这对于整个济南的改善市场也是一个好消息，有东城逸家这么大体量的供应，至少能起到价格稳定器的作用，任何开发商想涨价，那都得掂量掂量。
但作为开发主体的城投如何应对呢，从营销的角度看，应该是有两个方向：
第一是房源的调整： 首开的户型确实差，那还有其他的户型呀。据悉8月份东城逸家将要开放第二轮认筹，房源主要在逸雅园，还有大户型产品，更好的户型，对改善的客户群体也更有吸引力。
160㎡四室，功能性很好
市面上最流行的四面宽户型哦
第二的价格的调整： 这就要看经营的目的了，是追求利润，还是更关注现金流。当前销售的价格较二手房的报价已经低了3000左右了，那自然也有进一步下探的空间，毕竟当年的拿地和建筑的成本，可比现在的拿地开发商要低得多了。
但是细想一下，如果不是现金流紧张，又何必把这些房子拿出来卖呢？
4.什么样的情况，适合买东城逸家呢？
买房无非两种需求，一种自住，一种投资。
对于投资客来说，东城逸家已经不具备入手的潜力了。
最重要的一点就是，因为剩余房源的庞大体量，以及至少4-5年的销售周期，决定了4-5年内这个项目的价格都很难涨上去， 是18-23年之间买了东城逸家的二手房的业主赔了，而不是现在买可以赚钱。
另一点就是，当前济南的房产品迭代的太快了，不考虑区位和社区规划等外部因素，只看户型，看看现在市场上流行的产品，等过两年过了高税这些产品流入市场，同样会在价格上形成压制。
春来晓园的136㎡户型，落地窗+大宽厅+可变4室+四面宽
东城逸家的136㎡户型，中间户+单阳台+也可以说四面宽
那东城逸家就不值得买了吗？
当然也不是，当然可以买。
东城逸家所在的汉峪板块（也可以说龙奥板块，横跨汉峪龙奥）不仅是济南东部的核心区域，周边发展已经相当成熟了。抛开学区现房的优势不谈，周边的生活配套就是长岭山 、盛福很难相比的。社区的底商，周边的公园，都是实打实的便利生活的保障。
生活氛围很不错
户型的问题确实一言难尽，但也要从家庭资产配置的角度去看这个问题。
比如家里在奥龙观邸有套大房子，那再在东城逸家配置套小户型给家里老人住就很合适啊；或者现在住的是汉峪板块的小户型（奥林逸城、德润天玺）在附近换个大户型，也完全可以；或者是南湖花园、草山岭小区的家长，单纯的考虑一下学区，也很适合。
户型看起来确实差，但只要空间够了，也还是能住的舒服的。
7月24日中央会议是没提“房住不炒”，但中央的精神不能忘呀。
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