深圳到处都是地铁施工现场，但深圳的地铁建设并不值得骄傲。截止目前，其运营里程在全国仅列第7名，低于重庆、武汉。
然而，深圳地铁的营业收入和利润却是全国第一。2019年，深圳地铁赚了116亿，上海地铁一年才赚0.68亿！近期陆续公布的中国各城市地铁财报显示，深圳地铁的赚钱能力令人惊讶，其一年利润竟然比全国其他所有40个开通地铁的城市利润总额还要多。（地铁建设投资由政府出资，并不计入地铁公司财报）
通过分析财报发现，各城市地铁本身的运营都是亏损的，2019年全国平均地铁运营收支比为72.7%，每投入10块，亏掉3块。票价最贵的深圳（起步价2元4公里）也是如此，运营地铁要亏掉4成。
一位深圳地铁人士告诉我，“每天地铁的票钱，也就赚个空调钱。”那么，深圳地铁，究竟比其他城市厉害在哪？又是一种怎样神奇的模式？
01
主业不赚钱，副业挤进地产十强
2019年，深圳地铁荣获深圳房地产业协会颁发的“房地产开发业综合实力十强”。
深铁2019财报显示，地铁运营营收43.6亿，营业成本77.5亿，亏损33.9亿；而房地产开发收入140.3亿，成本48.1亿，利润达92.2亿。
房地产赚92.2亿是什么概念呢？在2019中国房企利润排行中，可以排到第28名，仅次于佳兆业集团。
不仅房地产开发这一块利润颇丰，深铁赚最多的，是其投资业务。财报显示，2019深铁共产生投资收益117.2亿元。
这个收益，几乎全部来自深铁持股29.4%的万科，产生收益111.6亿，占其投资收益的95.2%。
不单如此，深铁盈利数据上有个很小的细节，值得探究。
对于房地产收入的确认，一般房企都会分阶段确认收入，而深圳地铁必须以业主入伙后再确认。
拿万科来说，其财报写明，一部分收入按履约进度确认。
也就是说，如果按阶段确认收入，深圳地铁从房地产产生的收入，比现在会要多。
目前，深圳地铁的大部利润都放在未分配利润中，期末余额有高达200亿之多。
02
“地产养地产”，究竟怎么个玩法？
深铁最早的“地铁房地产联动”模式效仿于香港地铁。
早在2004年年底，深圳市政府就和港铁签订协议，港铁来建4号线，并由港铁开发沿线290万平方的物业。随后，深圳地铁迅速学会了这种模式，在修建地铁的同时，拿下地铁站上盖物业的开发权，反哺地铁运营。
深圳地铁加速入局房地产是因为一种紧迫感。由于深圳财力雄厚，深圳地铁中来自国家的投资并不多，资金主要靠自筹，不像其他城市经常要向国家借钱，比如哈尔滨、南昌等地的地铁，都得靠着向国有行发行的地方债。2010年，时任深圳地铁集团董事长的黄瑞就公开宣布，由于地铁巨额的投资和低票价，预计到2016，要亏损220亿。
因此，深圳做了两件事：
一是限制了香港地铁在深圳的发展。4号线之外，香港地铁再没有机会开发运营深圳其他线路。深圳地产学会了地产养地铁模式，是其中一个原因。
二是不限于地铁上盖物业，而是大量投资房地产开发。2010年9月，深铁尝试性地拿下一宗位于蛇口的居住用地，7.7亿成交，楼面价5931.3元。2013年，该地块项目山海津入市，备案均价2.7万元/平，是楼面价的四倍多。尝到甜头后，深铁又加紧开发其2008年拿的一宗本用于反哺地铁的地块。2015年，地铁-前海时代广场入市，备案均价超4.5万。
而后，深铁开始与万科、深振业、中信地产等知名房企合作开发地产项目，2016年，深铁合作的塘朗城、臻湾汇等多个项目集中入市，实现营收破百亿至124.6亿元，较上年大涨140%。
2020年6月，深铁低价获得位于光明中心区的一块宅地，这宗地对主体人要求是“有建设地铁的经验”，这等同于深圳为深圳地铁“私人定制”的专供产品。
融资方面，深铁的融资成本其低无比，其融资利率大多不超过3个点，让平均融资成本在8%-10%的大型房企们可望而不可即。
拥有土地和资金成本优势的深铁，其赚钱能力会越来越强。不过，这更多是靠一种政策性“补贴”，有点拆东墙补西墙的意味，这种模式能够持续多久，值得思索。
（万科臻山府）
相比于地产开发，深圳更“厉害”的投资是成为万科第一大股东。2017年，为了拯救万科于宝万大战的水火之中，深圳地铁集团代表深圳市政府意志，投资300亿置换华润股权，击退宝能、恒大。现在看来，这不光保住了万科团队，更是把万科这个奶牛控制在手里，产生源源不断的丰厚收益。
不过，深圳地铁并未把地产开发完全交给专业能力更强的万科，而是采取两条腿走路的方式。对于深铁来说，如果把地产开发权交给万科，恐怕就很难拿到“补贴”性的土地和资金了；对于万科来说，与第一大股东关系太深，似乎也不“自在”。即使深铁目前对万科的支持，不亚于华润的宁高宁、宋林时代。
今年6月，深铁董事长辛杰在万科股东大会上表示，不干预万科的经营，且双方拟成立股比50%：50%的合资公司，承接深圳新基建重点片区，推动TOD建设。
深圳地铁和万科的融合有多深，才是深圳地铁以市场化方式公平赚钱、长久赚钱的大道。然而，这又是一个类似宝万之争、君万之争的复杂而戏剧性的问题。
来源：深圳队长