张士板块在售项目及新地块示意图

2017年张士板块成交土地

2017年沈阳土地市场“火”了一把，整体楼面均价跳跃式增长，比2016年上涨近一倍。随着土地价格的飞涨，房价也会上扬。从数据可知，2017年成交的地块主要分布在城市的西南区域，包括铁西新区、于洪新城和浑南三环外地区，因为二环以内土地供应有限，成交趋势逐渐向二环以外扩容。2017年隶属于铁西新区的张士板块共成交3宗住宅用地， 成交价格之高让我们重新认识了这个板块，其中胜宝旺集装箱被中南地产竞得，成交楼面价格为7600元/平，仅次于地王的成交价，如此贵的面粉价格，随之而来的将是新一轮的面包价格的上涨。

面粉之贵带涨面包价格

我们以板块内在售的品牌楼盘龙湖·西府原著项目和万科西华府项目为例，分析过去两年拿地价格，与如今房价的对比情况。

龙湖·西府原著2015年拿地价格为2147元/平，2016年8月开盘，开盘价格为高层均价7000元/平，洋房均价9500元/平，为拿地价格的3-4倍，2017年项目整体均价为9600元/平，是拿地价格的4-5倍。

万科西华府项目2016年拿地价格为3750元/平和3610元/平，2017年7月开盘，2017年项目整体均价为11200元/平，是拿地价格的3-4倍。

根据以上数据分析，如果项目2018年上市，按照一年上市的周期，以及同样的品牌力推算，最终售价约为地价的3-4倍，2017年土地成交价格为6500-7600元/平，预计2018上市高层房价会达到18000-20000元/平，洋房价格会超过20000元/平。从现在沈阳的楼市来看，18000-20000元/平，为豪宅的价格，由此可知，项目未来会以较高的定位上市，高品质的建筑、高标准的家装和物业服务不可获缺。

品牌房企逐鹿张士板块

从数据可知，2017年成交地块均由品牌开发商竞得，其中华润不惜以“竞配建”的方式竞得两宗土地，两宗地块距离其在售的华润二十四城项目不远。华润两次在此区域拿地，说明非常看好此区域未来的发展前景和政府的良好规划。另外一宗土地的竞得人为中南地产，该房企在沈阳开发的代表为中南世纪城项目，在铁西新区创下了较好的销售成绩。

区域内目前品牌开发项目林立，有金地、华润、万科、龙湖、融创相继入驻，为铁西区楼市发展的新的增长点，未来随着品牌发展商的不断深耕，以及周边基建配套的不断完善，张士板块会成为吸纳中产阶级的高端住宅区。